פרויקטים
השמאי ארז כהן: "המשקיעים הצטננו, אבל מכאן ועד ירידה בביקושים ובמחירים, המרחק גדול"
מציאות חדשה בשוק הדיור הרותח על רקע העלאת מס הרכישה? השמאי והמשפטן ארז כהן, מנתח את נתוני משרד האוצר והלמ"ס, ורחוק מלהתרגש: "לומר שהמהלך יצר אפקט דרמטי בשטח, זו הצהרה שלא מיישרת קו עם המציאות. הדרך לבלימת ההתייקרות מחייבת ארסנל של מהלכים ובראשם הגדלת ההיצע"
סקירת הנדל"ן התקופתית של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, פורסמה בימים האחרונים – והיא מבקשת לספק תמונת מצב עדכנית באשר לשוק הדיור בישראל. אחד הנתונים המרכזיים בסקירה מצביע על כך שבפברואר 2022 נרכשו ברחבי הארץ 10,600 דירות, בדומה לרמה שנרשמה באותו החודש שנה קודם לכן ו-8% פחות ביחס לינואר האחרון.
הסיבה מאחורי ההתמתנות היחסית, טמונה על פי הסקירה בכך ש"מאז הועלה מס הרכישה על משקיעים, נבלם קצב הגידול המהיר בסך העסקאות בשוק החופשי". התהליך שהחל בדצמבר אשתקד, עם העלאת המס מ-5% ל-8%, בא לידי ביטוי גם בפברואר 2022: כאשר הרכישות שבוצעו על ידי קהל המשקיעים עמדו על רמה נמוכה של 1,500 דירות – צניחה של 30% ביחס לאותו החודש שנה אחורה.
מהסקירה עולה עוד כי ברבעון האחרון של 2021, נרכשו 40,600 דירות בשוק החופשי – גידול של 41% ביחס לרבעון המקביל שנה קודם לכן, עניין שמהווה "רמת שיא היסטורי". את הרכישות בשוק החופשי הובילו כאמור המשקיעים, עם רכישת 12,700 דירות. בהמשך לכך מצוין בסקירה כי מכירות המשקיעים בפברואר 2022 הוסיפו להיות גבוהות, עם 2,400 דירות, עלייה של 13% בהשוואה לפברואר 2021 ו-9% ביחס לחודש הקודם. מלאי הנכסים שבידי המשקיעים התכווץ בפברואר האחרון בכ-1,000 דירות בקירוב, בדומה לחודשיים הקודמים שלאחר העלאת מס הרכישה.
הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג (צילום פלאש 90)
בעוד המשקיעים התקררו, בולטת רכישת דירות בידי זוגות צעירים בשוק החופשי, אשר הסתכמו בפברואר 2022 ב-4,400 דירות – עלייה של 22% בהשוואה לפברואר 2021 ושל 3% בהשוואה לינואר האחרון. הביקושים הגבוהים ביותר, אגב, נרשמו באזור רחובות.
אל סקירת משרד האוצר מצטרפים גם נתוני הלמ"ס. מהשוואת העסקאות שבוצעו בין ינואר-פברואר 2022 לאותה התקופה שנה קודם לכן, עולה שמחירי הדיור טיפסו ב-15.2% – העלייה הגבוהה ביותר זה עשור. בנוסף, לאורך ינואר-פברואר 2022, עלו מחירי הדיור ב-1.8% ביחס לפרק הזמן שבין דצמבר 2021 לינואר 2022. לכך יש גם להוסיף נתוני הלמ"ס המבשרים על עליות במדד תשומות הבנייה למגורים: 1% בחודש מרץ ו-2.3% מתחילת 2022.
מיהו משקיע?
"הנתונים המופיעים בסקירות של משרד האוצר והלמ"ס רחוקים מלהפתיע, אין פה בשורה של ממש", קובע שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "אז נכון, על רקע העלאת מס הרכישה אנו רואים צינון יחסי של קהל המשקיעים בתקופה האחרונה, אבל מכאן ועד לדבר על מגמה של קיטון בביקושים או ירידת מחירים המרחק גדול – אנחנו ממש לא שם".
"הנתונים המופיעים בסקירות של משרד האוצר והלמ"ס רחוקים מלהפתיע, אין פה בשורה של ממש", קובע שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "אז נכון, על רקע העלאת מס הרכישה אנו רואים צינון יחסי של קהל המשקיעים בתקופה האחרונה, אבל מכאן ועד לדבר על מגמה של קיטון בביקושים או ירידת מחירים המרחק גדול – אנחנו ממש לא שם".
"המדינה סימנה את המשקיעים כמי שתידלקו את שוק הדיור בארץ ולא בצדק", מדגיש כהן. "גם כשהמשקיעים מורידים הילוך, אנו רואים שאין ירידה מאסיבית בהיקפי הפעילות – מה עוד שניסיון העבר מלמד שכאשר המשקיעים הודרו מהשוק וכמות עסקאות שביצעו מתוך הסך הכולל היה צנוע, מחירי הדיור פה לא צנחו. צריך גם להבין שכאשר מדכאים את המשקיעים העלויות עלולות להתגלגל לשוק השכירות. במצב העניינים הקיים לומר שהעלאת מס הרכישה יצרה אפקט דרמטי בשטח, זו הצהרה שלא מיישרת קו עם המציאות".
"מעבר לזה, מי בדיוק נכלל תחת ההגדרה של 'משקיע'?", תוהה כהן, "האם מי שיש בבעלותו יותר מדירה אחת ומייעד את הנכס שרכש לדור הצעיר נכלל בקטגוריה הזו? וזו רק סוגיה אחת המצריכה הבהרות. הקריטריונים חייבים להיות חדים וברורים יותר, כדי שנוכל באמת להפריד בין אלו הקונים דירה להשקעה לבין אלו הקונים דירה למטרות אחרות".
פעילות משולבת
עם העלאת מס הרכישה מתקשה עד כה לייצר שינוי של ממש בשוק, צעד אחר שכן צפוי לחולל תמורה, לגרסתו של כהן, טמון בהעלאת שיעור הריבית, כפי שהודיע לאחרונה נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון.
עם העלאת מס הרכישה מתקשה עד כה לייצר שינוי של ממש בשוק, צעד אחר שכן צפוי לחולל תמורה, לגרסתו של כהן, טמון בהעלאת שיעור הריבית, כפי שהודיע לאחרונה נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון.
"זו הייתה פעולה הכרחית על רקע הזינוק החד במחירים, אם כי ייתכן והיא נעשתה מאוחר מדי לאור הגעתם של הבנקים לרף המקסימלי של האשראי שביכולתם להעניק לענף", מנתח כהן. "את השלכות העלאת הריבית, אנו נראה הן בקרב רוכשי הדירות – שהמהלך מייקר עבורם את המשכנתא ומפחית את יכולת ההחזר, ולכן צפוי גם לצמצם את הביקוש – והן בקרב היזמים, היות וצפויה התייקרות של האשראי, שתצטרף לגורמים מייקרים נוספים כגון העלייה במחירי חומרי הגלם ועלויות ההובלה".
פרויקט מגורים בבנייה. "הגורמים בשוק הנדל"ן ידרשו לאורך רוח וסבלנות" (צילום פלאש 90/יוסי אלוני)
כהן מתייחס גם לגידול ברכישת דירות בשוק החופשי על ידי זוגות צעירים, כפי שהוצגה בסקירת הכלכלנית הראשית באוצר, ואומר: "אנשים צריכים מקום לגור, בטח בהתחשב בריבוי הטבעי ובגידול באוכלוסיית המדינה. בעידן בו הכסף זול והריביות נמוכות, התוצאה היא נטילת משכנתאות בהיקפים שלא הכרנו, בין היתר בידי הזוגות הצעירים. יש גם לזכור שפלח דומיננטי מאותם צעירים הם הייטקסטים שמרוויחים שכר גבוה. בזמן שבממשלה מדברים כל העת על צפי של המשך ההתייקרויות, מה הפלא שגם הצעירים יורדים מהגדר?".
במבט קדימה, מסביר כהן כי הדרך לבלימת התייקרות המחירים, נעוצה בראש ובראשונה בהגדלת היצע המגורים, כשהעלאת מס הרכישה והעלאת הריבית הן רק חלק מארסנל שלם של צעדים בהם יש לנקוט. "מתחייבת פעולה רב זרועית משולבת", הוא מבהיר. "תוכנית 'מחיר מטרה', הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית שיתמרצו רשויות מקומיות להוציא היתרים, הסבת שטחי תעסוקה ומשרדים למגורים ורתימת רמ"י לשחרור מהיר של קרקעות – זו רק רשימה חלקית מתוך שורה של מהלכים שיכולים להוביל לצמצום הפערים שבין ביקוש והיצע, ולהגדלת התחלות הבנייה".
"חשוב גם להביא בחשבון שאת ההשפעה של הפעולות הללו נוכל לבחון ולנתח רק בטווח הבינוני-רחוק", מסכם כהן. "כל הגורמים הפועלים בשוק הנדל"ן בישראל ידרשו לאורך רוח וסבלנות. מי שמצפה לזבנג וגמרנו ולשינוי דרסטי מעכשיו לעכשיו, מומלץ שייחשב מסלול מחדש".
