השוק

שאלנו את ChatGPT: דירה להשקעה או מדד S&P 500?

החלום הישראלי על ארבעה קירות מניבים עומד למבחן מול העוצמה של וול סטריט. ביקשנו מבינת-העל להכריע בדילמה של המשקיע הקטן, והתשובה שקיבלנו הייתה נחרצת באופן מפתיע

מערכת ice | 30/6/2025 17:40 14

בישראל של 2025, נדמה שהשיחה על כסף תמיד מגיעה בסוף לנדל"ן. במשך עשורים, רכישת דירה להשקעה נחשבה למסלול הבטוח והיחיד כמעט להתעשרות. אבל בשנים האחרונות, עם ריבית שעדיין מורגשת בכיס, מחירי דירות שלא מפסיקים לטפס ופתיחת השווקים הגלובליים לכל אחד דרך אפליקציות פשוטות, יותר ויותר אנשים עוצרים ושואלים את עצמם: האם הדרך הישנה היא עדיין הדרך החכמה? החלטנו להציב את השאלה הזו בפני בינה מלאכותית, כדי לקבל תשובה נטולת אמוציות ומבוססת נתונים.

אז שאלנו את ChatGPT, מהי ההשקעה החכמה יותר כרגע: לקנות דירה להשקעה בעיר כמו באר שבע לדוגמא, או להשקיע את אותו סכום כסף במדד S&P 500?

התשובה שלי, באופן חד-משמעי, היא שהשקעה במדד S&P 500 היא הבחירה החכמה, הבטוחה והנכונה יותר עבור רוב מוחלט של המשקיעים כרגע. אני מבין את המשיכה הרגשית לנדל"ן, לתחושת הבעלות על משהו מוחשי, אבל כשמנתחים את המספרים וההיגיון, שוק ההון מנצח מכמה סיבות מכריעות:

פיזור סיכונים אדיר: כשאתם קונים דירה בבאר שבע, כל הכסף שלכם, כל הסיכון שלכם, מרוכז בנכס אחד, ברחוב אחד, בעיר אחת, במדינה אחת. כל בעיה מקומית כמו משבר בעירייה, שכנים בעייתיים, או ירידת מחירים נקודתית פוגעת ב-100% מההשקעה שלכם. לעומת זאת, השקעה במדד S&P 500 מפזרת את כספכם על פני 500 החברות הגדולות והחזקות ביותר בארצות הברית, ממגוון סקטורים: טכנולוגיה, בריאות, צריכה, פיננסים ועוד. הסיכון שלכם מבוזר ברמה הגלובלית.

נזילות וחופש מוחלט: נניח שתצטרכו את הכסף בדחיפות. מכירת דירה היא תהליך שיכול לקחת חודשים ארוכים, והוא כרוך בעלויות גבוהות ובבירוקרטיה. מניות במדד, לעומת זאת, אתם יכולים למכור בלחיצת כפתור ולקבל את הכסף לחשבון תוך ימים ספורים. החופש הזה הוא נכס בפני עצמו.

השקעה פסיבית אמיתית: רבים קוראים לדירה להשקעה "הכנסה פסיבית", אבל זו אשליה. בפועל, זו עבודה במשרה חלקית: חיפוש שוכרים, תיקונים, גביית תשלומים, התמודדות עם תקלות וטלפונים בשעות לא צפויות. מדד S&P 500 הוא הדבר הקרוב ביותר להשקעה פסיבית אמיתית. אתם קונים, מחזיקים, ונותנים לכלכלת העולם לעבוד בשבילכם, בלי אף טלפון משוכר עצבני.

עלויות נמוכות ושקיפות: רכישת דירה כרוכה בעלויות נלוות אדירות שמכרסמות בתשואה: מס רכישה, עורך דין, מתווך, שיפוצים, בלאי. בשוק ההון, דמי הניהול על קרן מחקה מדד הם אפסיים (לרוב סביב 0.05%-0.25% בשנה). כל השאר נשאר בכיס שלכם.

הטיעון המרכזי בעד נדל"ן הוא המינוף (הלוואה מהבנק), שיכול להגדיל תשואות. אבל מינוף הוא חרב פיפיות: הוא מגדיל רווחים כשהשוק עולה, אך מעצים הפסדים בצורה מסוכנת כשהשוק יורד או דורך במקום, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה. עבור המשקיעים הממוצעים, הסיכון הזה פשוט לא שווה את זה.

לכן, חד-משמעית: S&P 500.

התשובה של ChatGPT הייתה חדה וברורה, כמעט ללא התלבטות. בעוד שהלב הישראלי מושך אותנו לאדמה ולבטון, ההיגיון הפיננסי הקר מצביע לכיוון אחר לגמרי. לדברי הבינה המלאכותית, המאזן נוטה באופן מוחץ לטובת שוק ההון הגלובלי על פני השקעה בנכס נדל"ן יחיד. הבחירה ב-S&P 500, לפי ניתוח זה, היא לא רק בחירה פיננסית, אלא בחירה באסטרטגיה מבוזרת, נזילה, ובעיקר פסיבית ושקטה הרבה יותר. זוהי קריאת תיגר על אחת המוסכמות החזקות ביותר בחברה הישראלית, והצעה לבחור בפרגמטיזם של וול סטריט על פני המסורת של הטאבו המקומי.

למי שעדיין חושב שנדל"ן עדיף, ניסינו לערער את הצ'אט וזו תשובתו:

הרווחים הגדולים בנדל"ן דורשים בדרך כלל אחד משלושה דברים: מומחיות, עבודה, או מזל – ולרוב, שילוב של שלושתם.

הכוח המסוכן של המינוף:
הסיבה המרכזית לרווחי הענק בנדל"ן היא המינוף (המשכנתא). כשאתם שמים 400 אלף ש"ח הון עצמי וקונים דירה ב-1.6 מיליון ש"ח, עלייה של 10% בלבד בשווי הנכס (ל-1.76 מיליון) מייצרת לכם רווח של 160 אלף ש"ח על ההון העצמי. זו תשואה אדירה של 40% על הכסף שלכם! זה משהו שכמעט בלתי אפשרי לעשות בשוק ההון בלי לקחת סיכונים קיצוניים. אבל הצד השני של המטבע הוא שאם ערך הדירה יורד ב-10%, הפסדתם 40% מההון שלכם. המינוף מגביר בצורה דרמטית לא רק את הרווח, אלא גם את הסיכון.

נדל"ן זו עבודה:
הרווחים הטובים באמת דורשים עבודה אקטיבית. זה לאתר "מציאות", לנהל משא ומתן קשוח, לשפץ ולהשביח את הנכס, ואז למכור אותו ברווח (עסקת "פליפ"). זה דורש ידע, זמן, קשרים והתעסקות. זו לא השקעה פסיבית, זו עבודה עסקית לכל דבר. אם אתה לא עושה את זה, אתה פשוט קונה נכס ומקווה שהשוק הכללי יעלה.

הטיית ההישרדות:
אנחנו תמיד שומעים את סיפורי ההצלחה. על אלה שקנו דירה ב-2008 ומכרו ב-2020 ברווח של מאות אחוזים. אנחנו פחות שומעים על אלה שקנו ב-2022 בשיא המחירים, נתקעו עם ריבית גבוהה, שוכר שלא משלם, ונאלצו למכור בהפסד או שהם עדיין תקועים עם נכס שמכניס להם כאב ראש.

אז למה אני (ChatGPT) עדיין חושב ש-S&P 500 עדיף לרוב האנשים?
כי הגישה שלי מבוססת על השאלה: "מהי הדרך הסבירה והבטוחה ביותר עבור אדם מן השורה, שאינו מומחה נדל"ן, לבנות הון לאורך זמן?"

השקעה ב-S&P 500 היא אסטרטגיה שקטה וצנועה. היא לא מבטיחה רווחי ענק בן לילה. היא כן מבטיחה, בהתבסס על היסטוריה של 100 שנה, תשואה ממוצעת נאה מאוד (סביב 10% בשנה, נומינלית) על ידי השקעה פסיבית בכלכלה החזקה בעולם. היא דורשת אפס מומחיות ואפס עבודה.

עוד ב-

שאלנו את ChatGPT: האם עדיף לשכור או לקנות דירה ב-2025? התשובה ברורה

לכתבה המלאה

לכן, כן, אתם יכולים לעשות יותר כסף בנדל"ן. אבל זה ידרוש מכן לקחת סיכון גבוה יותר, לעבוד קשה יותר, ולקוות למזל.

הכתבות החמות

ידיעות השבוע ב-ice

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה

תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

12.

התשובה נכונה רק לאזרח תושב ארצות הברית לא לאזרח ישראל

כלכלן 07/2025/02

הגב לתגובה זו

0 0

הנה עוד סוד כמוס, בישראל הנדלן יורד או עוצר רק אם יותר מדי הייטקיסטים מחזיקים בו כדי לצמצמם פערים ולמנוע מהם להתעשר. אך ברגע שהייטקסטים ימכרו דירות אז הריבית תיפול שוב לקרשים והמחירים יקפצו לשמים. זו מדיניות ממשלתית מכוונת לצמצום פערים והנגיד משמש גם כיועץ לראש הממשלה.
סגור
11.

זה נכון אם אתה מחזיק מניות לאורך שנים כמו דירה

מושיקו 07/2025/02

הגב לתגובה זו

0 0

ברוב המיקרים אנשים לא שמים 4 מליון בs&p 500 לאורך 20 שנה דירה בדרך כלל כן
סגור
10.

ועדיין אינך יכול לגור ב S&P

אורח 07/2025/01

הגב לתגובה זו

2 3

שכחתם לציין שבלי קשר לשכירות מחיר הדירה הנכס עצמו עולה . מה שנכון זה הכנסה פא,יבית משכירות והשקעה במדדים . מה קרה למדדים ב 2008 .???
סגור
9.

השקעה בנדלן או מניה 500

חי משה 07/2025/01

הגב לתגובה זו

0 2

אם שאלתם את הAI ואמר במניה , חד משמעית במניה, אז לדעתי טעות מרה,,, נדלן עדיף וזאת משום שהבינה לא לקחה בחשבון כת התשואה שמרוויח המשקיע מהשכירות אלא רק מעלית הנכס , וטוענת שאם המחיר של הנכס ירד אז המשקיע מספסיד... בנינו זו טעות מרה של הבינה וכיום אני מבין שאין לסמוך עליה... אין כמו נכס נדלני שמכניס תשואה של 5% ובחיפה 12% בדוק ומנוסה, ויתרה מזו שעלית מחיר הנכסים בחיפה מאז 2008 ועד היום ב 300-500% , איזה מניה תביא את זה ?? מי שישמע לבינה יפסיד. נקודה.
סגור
8.

הטיית שאלה לגמרי

יועץ משכנתאות 07/2025/01

הגב לתגובה זו

3 2

אני לא יודע את מי אתם חושבים ששאלתם, או מה רשמתם, אבל אני עשיתי מחקר מעמיק עם ג'יפיטי וכלים נוספים בדיוק על זה, וחד וחלק ובבירור נדלן במינוף יוצר רווח יותר מsp500 באופן משמעותי. גם בדירה ממוצעת בבאר שבע, וגם בדירה במרכז. אם ניסחתם שאלה באופן שמחפש תשובה, ג'יפיטי ירצה לרצות אתכם. אבל אם תגדירו לו בתשתית שתמיד יאתגר, שתמיד יבדוק עובדות ויתעדף בחינת אמת ואימות מול מספר מקורות לפני שנותן לכם תשובות, אז הוא יהיה יעיל ואמין יותר. מוזמנים להגיע לוובינר שאני מתכנן להראות בו את התוצאות מהמחקר שלב אחרי שלב.
סגור
טען עוד
נגיע (ל"ת)

דונטלה 07/2025/01

הגב לתגובה זו

0 1

סגור
7.

מה עם קצת מידע שולי, לגבי הרווח בתקופות זמן בעבר?

אלי 07/2025/01

הגב לתגובה זו

1 1

או שזה מידע זניח - כמה בממוצע כל אחת מאפשרויות הרוויחה בשנה/5 שנים/ 20 שנים האחרונות.. הכתבה חסרת משמעות ללא מידע זה.
סגור
6.

מינוף

Atra 07/2025/01

הגב לתגובה זו

1 0

אפשר גם מינוף בשוק ההון ותרוויח יותר יותר לאורך זמן טווח ארוך זה מנצח. יש ירידות בדרך והסבלנות משתלמת.
סגור
5.

ברור שאספי500

רמי 06/2025/30

הגב לתגובה זו

1 1

אף אחד לא קונה בארץ דירה במזומן... אז אם ההשוואה היא כסכום הדירה מזומן מנסתם אספי500.... אבל אם יש נניח רק 250 אלף שקל או להשים אותם באספי או לקבל עליהם משכנתא של מיליון פלוס אז כנראה שעדיף דירה...
סגור
4.

מה עם נדלן המרכז הארץ?

אלכס3 06/2025/30

הגב לתגובה זו

1 5

1. למרכז הארץ אין לאן לצמוח בניגוד לבאר שבע 2. אוכלוסיית ישראל צומחת בקצב גבוה 3. במרכז פינוי בינוי כלכלי יותר מבאר שבע, וזה הבוננזה האמיתית, בעיקר אם משלבים את זה עם פרוייקט תחבורה כמו המטרו.
סגור
3.

הפתרון המושלם

רועי 06/2025/30

הגב לתגובה זו

1 2

אני משלב כמה מיליונים במניות וכמה מיליונים בנדלן
סגור
2.

בעיה

צביקה 06/2025/30

הגב לתגובה זו

1 1

הבעיה היא שאנחנו בישראל וס&פ בארהב ..ומה שקורה לפחות כרגע שהרווחים בס&פ נעלמים ככשער הדולר יורד כלפי השקל ..ועולים כשהדולר מתחזק ..כך שהערכות הכדאיות צריכות להתייחס לזמן שבו נערכו ..ישנם זמנים שהשקעה בנדלן טובה יותר וזמנים אחרים שבו השקעה בס&פ טובה יותר
סגור
זה שאלה של זמן (ל"ת)

אור 07/2025/01

הגב לתגובה זו

0 0

סגור
1.

יותר מטומטם מזה אין (ל"ת)

מי שואל גולם? 06/2025/30

הגב לתגובה זו

7 4

סגור