השוק
ג'י סיטי מעלה תחזית ומוכרת נכסים ב-6.1 מיליארד: אחרי פיצוץ עסקת השליטה
חברת הנדל"ן של חיים כצמן מציגה צמיחה תפעולית וזינוק של 13.3% ב-FFO למניה, מכריזה על גל מכירות ענק ועל רכישה עצמית של מניות. אך בשבועות האחרונים התפוצצה עסקת הענק להעברת השליטה לצחי אבו. מה השתבש, ומה זה אומר למשקיעים שמחזיקים באג"ח ובמניות החברה?
הרקע לדוחות דרמטי במיוחד: עסקת הענק להעברת השליטה בחברה מכצמן לאיש העסקים צחי אבו התפוצצה בתחילת אוגוסט, לאחר שכצמן גילה כי אבו צירף שותפים חדשים לעסקה בלי לעדכן אותו.
ה-NOI (הרווח התפעולי הנקי מנכסים) באיחוד יחסי ובנטרול שערי חליפין עלה במחצית בכ-19.7% והסתכם לכ-650 מיליון שקל, וברבעון השני זינק בכ-25.3% לכ-332 מיליון שקל. גם בנכסים הזהים, המדד שמנטרל רכישות ומכירות, נרשמה עלייה של כ-5% במחצית. שיעור התפוסה נותר גבוה ועומד על 95.3%, וחוזי השכירות שחודשו ברבעון נחתמו בעלייה ממוצעת של כ-10.3% במחיר.
ובכל זאת, השורה התחתונה מרשימה פחות: הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון הצטמצם לכ-83 מיליון שקל בלבד, לעומת כ-236 מיליון שקל ברבעון המקביל. הסיבה אינה חולשה עסקית אלא אסטרטגיה - החברה מוכרת נכסים בקצב מהיר ומתמודדת עם התחזקות השקל, שני גורמים ששוחקים את הרווח החשבונאי גם כשהנכסים עצמם מתפקדים היטב.
ה-FFO למניה מפעילות הנדל"ן, המדד המקובל לרווחיות שוטפת בחברות נדל"ן מניב, דווקא עלה בכ-13.3% לכ-1.11 שקל במחצית. על רקע התוצאות העלתה החברה את תחזית ה-FFO למניה לשנת 2026 לטווח של 2.00 עד 2.10 שקל.
המהלך המרכזי שהחברה מכריזה עליו הוא תוכנית למיקוד עסקי והפחתת מינוף. הדירקטוריון אישר מכירה של מרבית נכסי המגורים באירופה ובארה"ב, התמקדות במרכזים מסחריים בפלורידה ומכירת הנכסים מחוץ לה, וכן מכירת מלוא אחזקות החברה בברזיל. סך הכול תמכור ג'י סיטי נכסים בכ-6.1 מיליארד שקל עד סוף 2027, כולל מכירות של חברת הבת סיטיקון. במקביל, נגה נכסים מסחריים - חברה בת בבעלות מלאה - פרסמה טיוטת תשקיף להנפקה שבמסגרתה יימכרו שלושה נכסים מניבים בפינלנד בשווי של כ-423 מיליון אירו.
הפחתת המינוף כבר ניכרת: שיעור המינוף (סולו מורחב) ירד ל-66.3% לעומת 68.4% בסוף 2025, ובחודש יולי אשררה S&P מעלות את דירוג החברה ברמה של A- עם אופק יציב. כאות אמון, ג'י סיטי מרחיבה את הרכישה העצמית - עד 500 מיליון שקל באג"ח ו-200 מיליון שקל במניות - ומציעה לבעלי המניות לרכוש מהם 10 מיליון מניות במחיר של 11.5 שקל למניה. בנוסף תחלק דיבידנד רבעוני של 20 אגורות למניה.
במקביל להישגים התפעוליים נמשך המשבר סביב עתיד השליטה. כצמן היה אמור למכור, באמצעות חברת נורסטאר, את השליטה בג'י סיטי לצחי אבו (בעלי ארי נדל"ן), שאמורה הייתה לרכוש כ-26% מהמניות תמורת 661 מיליון שקל, עם אופציה ל-7% נוספים ב-200 מיליון שקל.
אלא שאבו צירף לעסקה שני שותפים חדשים, ירון אדיב וכידן דהרי, דרך ישפרו-תנופורט. לפי מקורבים לשני הצדדים, כצמן לא עודכן על כך והתייחס לצירוף כאל הפרה של האמון.
לפי הפרסומים כצמן דרש לקבל את ההסכם בין אבו לשותפיו, ואילו אבו ביקש מצדו את פרוטוקול הדירקטוריון ובו פרטי התגמול ("מצנח הזהב", בלשון המבקרים) שהוענק למנכ"לית החדשה קרן כליפה, שכצמן מינה ערב העברת השליטה. משבר האמון הסלים, התקשורת בין הצדדים עברה לעורכי הדין, ובתחילת אוגוסט הוחלט לפרק את העסקה. אבו ושותפיו יקבלו בחזרה את המקדמה בסך 20 מיליון שקל שהפקידו בנאמנות.
עבור הציבור הרחב, שמחזיק במניות ובאג"ח של ג'י סיטי דרך קרנות הפנסיה, קופות הגמל וקרנות ההשתלמות, מדובר בתמונה מעורבת. מצד אחד, הפחתת המינוף, אישרור הדירוג והרכישות העצמיות תומכים ביציבות האג"ח ובמחיר המניה.
מצד שני, פיצוץ עסקת השליטה מחזיר את סימן השאלה סביב זהות הבעלים העתידיים ומחיר השליטה. בינתיים כצמן נותר על ההגה, וג'י סיטי ממשיכה לפעול לפי התוכנית שהיא עצמה התוותה.
חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל ג'י סיטי, מסר: "אנו מסכמים רבעון נוסף של תוצאות תפעוליות חזקות ורואים המשך מגמה חיובית בביקושים כמו גם עלייה בהתעניינות ברכישת נכסים מסחריים מצד שחקנים בינלאומיים באירופה וארה"ב. למרות התחזקות משמעותית של השקל לעומת המטבעות האחרים, הצלחנו למתן במידה רבה את השפעת שערי החליפין על ההון העצמי ושמרנו על רמת המינוף סולו ביחס לרבעון הקודם.
התכנית להפרטת סיטיקון נמשכת ואנו קרובים מאד לרף שיאפשר לנו לכפות את מחיקת החברה מהמסחר. מהלך זה מאפשר לנו לכוון את עסקיה של סיטיקון כאשר פירות ראשונים של המהלכים שלנו כבר באים לידי ביטוי בתוצאותיה הטובות של סיטיקון. במקביל, סיטיקון מתקדמת עם התהליך למכירת נכסים בהיקף משמעותי והגדלה של יתרות הנזילות שלה.
בנוסף, במסגרת האסטרטגיה למיקוד עסקי ולהורדת המינוף נמכור בשנה הקרובה את נכסי המגורים שלנו בפולין, נמכור את נכס המגורים במיאמי וכן את נכסינו מחוץ לפלורידה ואת החזקותינו בברזיל ובסה"כ נמכור כ-6.1 מיליארד ש"ח בשנת 2027. נמשיך לבחון מהלכים נוספים שייצרו סינרגיות והפחתה נוספת של הוצאות הנהלה וכלליות ויאפשרו הורדת מינוף נוספת. מהלכים אלו גם יאפשרו לנו לממש את פוטנציאל הפיתוח העצום הקיים בנכסי הקבוצה כמו למשל תוספת בניה של 400 אלפי מ"ר בראשון לציון ו-G כפר סבא והרחבת המרכז פרומנדה בפולין בכ- 20 אלפי מ"ר נוספים.
עוד ב-
בתחילת אוקטובר תיכנס קרן לתפקיד מנכ"ל הקבוצה, אני אעבור לכהן כיו"ר דירקטוריון החברה ואסייע לקרן ככל שאתבקש. קרן הצטרפה אלינו לפני כארבע שנים וראיתי מקרוב את יכולותיה, את ההיכרות המעמיקה שיש לה עם כל חלקי החברה, נכסיה ועובדיה, ואין לי ספק שקרן, ביחד עם צוות ההנהלה והעובדים המצוינים שלנו ייקחו את החברה קדימה ויביאו אותה לשיאים חדשים".
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
