מאז חודש אוקטובר האחרון עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל, נכנס ענף הבנייה לקשיים כשאחת הסיבות העיקריות לכך היא מחסור חריף בידיים עובדות. לאור זאת, החלו קבלנים רבים להודיע כי צפוי איחור במסירת הדירה מהקבלן ובמקביל, פונים למדינה בבקשה לפטור מפיצויים עלאיחור במסירת דירה.
מהצד השני, נשארים הרוכשים ללא דירותיהם, עם הוצאות הולכות ותופחות ובית שטרם ידוע מתי יקבלו. אם גם אתם סובלים מאיחור במסירת דירה מקבלן, החדשות הטובות הן שעומדות בפניכם מספר אפשרויות משפטיות שיסייעו לכם בדרך לקבלת הדירה.
כיצד המצב בישראל משפיע על עיכוב במסירת דירות? אם בעבר אחוז גבוה מהעובדים בענף הבנייה היו פועלים פלסטיניים, אותם עובדים אינם מגיעים לאתרי הבנייה, ביום שאחרי ה-7.10 ולכן, איחור במסירת דירה הפך לנפוץ מאוד עקב המחסור בכוח אדם. לאור זאת, מתעכבת הבנייה ואיתה מתגבר החשש מאיחורים של מספר חודשים ומועד מסירה שאינו ידוע. לאור החשש הזה, קבלנים רבים מפעילים לחץ על המדינה על מנת שזאת תפטור אותם מפיצוי הרוכשים. במסגרת דרישתם מהמדינה, הם מבקשים שהכנסת תחוקק חוק שיאפשר להם לאחר עד שבעה חודשים ממועד מסירת הדירה בלי לפצות את הרוכשים. אך המדינה טרם התייחסה לבקשה זו.
פרט לתסכול רב, המשמעות של איחור במסירת דירה הוא בעיקרו כלכלי, במקרים רבים בכל חודש של איחור מתווספות הוצאות. המשכנתא משולמת מדי חודש בגין הדירה, הוצאות שכירות של הדירה בה אתם מתגוררים, או מסגרות חינוכיות חלופיות ובין אם הוצאות בלי צפויות שנובעות מההסתמכות על קבלת הדירה במועד.
מה אומר החוק לגבי איחור במסירת דירה? חוק המכר (דירות), מגדיר מהו איחור בגינו ישולמו פיצויים לרוכשים ומה יהיה היקפו. יש לציין כי אינו מגדיר את סכום הפיצוי אלא נוסחה לחישובו אשר יחושב ביחס לסך השכירות של דירה דומה בגודלה ומיקומה. בתוך כך, יש לציין כי איחור במסירת דירה, לפי הפרמטרים שנקבעו בחוק המכר, ייספר רק החל מהיום ה-60 ממועד המסירה שהוסכם עליו במסגרת החוזה בין הצדדים. מועד המסירה לעניין החישוב יהיה רק לאחר שניתן טופס אישור אכלוס (טופס 4).
לפי החוק, היקף הפיצוי ייקבע בהתאם למשך האיחור. במידה ומדובר באיחור של טווח זמן שבין חודשיים לתשעה חודשים, יידרש הקבלן לפצות את הרוכשים בסכום של 150% של דמי שכירות של דירה דומה במיקומה וגודלה. במידה והאיחור עולה על תשעה חודשים, כל חודש איחור החל מהחודש התשיעי יעמוד על 125% מגובה שכר דירה של דירה דומה במיקומה וגודלה.
חוזי מכר שנכרתו לאחר תיקון 9 לחוק המכר בחודש יולי 2022, נכנס לתוקפו תיקון 9 לחוק המכר (דירות) ובו שני חידושים משמעותיים, הראשון הוא הצמדת מחיר הדירות למדד והשני הוא שינוי מנגנון הפיצוי לרוכשים בעקבות איחור במסירת דירה מקבלן. מנגנון זה חל על כל חוזי המכר שנחתמו ממועד התיקון ואילך ועליהם יחול מנגנון הפיצוי בשלוש מדרגות שונות.
לפי מנגנון זה: א. איחור ייחשב כפרק זמן של עד ארבעה חודשים ממועד מסירת הדירה ויזכה את הרוכשים בפיצוי בגובה דמי שכירות מלאים עבור דירה דומה בגודלה ומיקומה.
ב. בהמשך לכך, איחור במסירת הדירה בפרק זמן של בין חמישה לעשרה חודשים מהמועד המקורי, יזכה בפיצוי בגובה 125% של דמי השכירות על כל חודש בפרק הזמן המדובר.
ג. איחור שעולה על עשרה חודשים יזכה את הרוכשים בפיצוי כ-150% מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ומיקומה.
אילו אפשרויות נוספות עומדות בפני רוכשים שלא מקבלים את דירתם פרט לפיצויים המוסכמים, ישנן אופציות נוספות שעומדות בפניכם. ראשית, עוד לפני תחילת תהליך הבנייה, עוד בשלב החוזה, מומלץ לעגן מנגון פיצוי מוסכם במקרה של איחור. הדבר עשוי לחסוך לכם התדיינות משפטית ותסכול רב בדרך לקבלת הפיצויים הקבועים בחוק. כמו כן, הסתמכות על החוק מאפשרת לקבלן לנסות ו"לשחק משחקים" כמו לטעון שמדובר בכוח עליון וכדומה. חשוב שהנושא יהיה מוסדר היטב בחוזה.
אפשרות נוספת היא פנייה לבית המשפט במסגרת תביעה נגד קבלן באיחור במסירת דירה. במסגרת התביעה ישנם שני מסלולים שניתן לפעול לפיהם הראשון הוא באמצעות תביעה אישית נגד הקבלן אליה יצורף ההסכם ובו פירוט לגבי התחייבות הקבלו למועד המסירה שחלף. אפשרות נוספת, היא הגשת בקשה קבוצתית נגד הקבלן, ככל שמדובר במספר רוכשים באותו פרויקט או בקבוצת רכישה. לתביעה זו כוח משמעותי שכן היא מוכיחה דפוס של הקבלן ומאגגדת מספר רוכשים רב כנגדו.
לכל אחת מהאפשרויות יתרונות וחסרונות, התלויה במכלול הנסיבות- מצבו של הקבלן, האם האיחור הוא רוחבי לכל רוכשי הדירות בבניין, האם יש נכונות מצד שאר רוכשי הדירות לתבוע את הקבלן, והאפשרויות הכלכליות של הרוכש.
הכותב הוא שותף במשרד עורכי דין גרי, סרוסי, סמרה רשף ושות' ומתמחה בתביעות נגד קבלנים ותיקי עוקץ בנדלן, ומייצג קבוצות רוכשים בתיקי העוקץ של אלדד פרי נדל"ן ורום כנרת.
