ב', תושב נתניה, סיפר לי לאחרונה כי עשה "הסבת מקצוע". הוא בחור צעיר בן 28, בעבר הוא עסק בתחום המחשבים, הרוויח שכר של 17-18 אלף שקל ברוטו, אבל אחרי חשיבה רבה בנושא, הוא החליט שהוא רוצה להפוך לעצמאי, אחד ש"לא תלוי בבוסים שלו". שאלתי אותו מה הוא עושה היום והוא השיב בלי להסס: "אני יועץ נדל"ן בכיר".

לב' לא היה מושג עד לפני חצי שנה שזה מה שהוא רוצה לעשות. את העבודה הוא מצא אחרי שהבין מעולם הטיקטוק שמתווכי נדל"ן יכולים להרוויח עשרות אלפי שקלים בחודש, מעסקה אחת. ב' נרשם לקורס קצר, עבר את הבחינות בהצלחה והפך להיות מתווך. היום הוא מנסה לחפש נכסים באזור נתניה והסביבה, הוא עובד כמעט 4 חודשים בתחום ועדיין לא הצליח לייצר עסקת מכירה (2 עסקאות שכירות הניבו לו אלפי שקלים בודדים).

אם אתם אנשי נדל"ן, הסיפור הזה בוודאי מוכר לכם. המעבר המהיר שבין הרגע הראשון בו אתה פותח מחברת ומבין דבר או שניים על עולם הנדל"ן ועד הרגע בו התמונה שלך מתנוססת על שלטי חוצות בו אתה מגדיר את עצמך כ"יועץ נדל"ן בכיר" (חלילה לא מתווך) הוא מהיר מאוד. רבים מתפתים לכך. הם שומעים שחברות הנדל"ן מעניקות קורסים בחינם, אז למה לא לרכוש השכלה ולרכוש עוד מקצוע? 

הבחינות של הלשכה הן קלות. קלות מאוד. רבים מצליחים לעבור אותן למרות שמעולם לא למדו תואר. ספק גדול אם אדם זקוק לתעודת בגרות עם ציונים טובים כדי לעבור בחינה כזו. הבחינה עוסקת לא מעט בפן המשפטי, למרות שלמתווכים אסור לעסוק בפן המשפטי - והיריעה קצרה מלהסביר מדוע הבחינות שהופכות כמעט כל אדם למתווך, גם אם עד אתמול לא שמע על המונח גרמושקה, נעשות בשביל הפרוטוקול בלבד.

נתוני רשם המתווכים שיצאו השבוע, וכללו גם הסדרה בתחום בעזרת תקנות חדשות ומחמירות, גורמים להרמת גבה: כיום יש 24,885 מתווכים בישראל (הערכה: כמחצית בלבד עוסקים בכך כמקצוע העיקרי שלהם), וזה לא כולל, כמובן, את רשימת המעאכרים שפועלים בתחום ללא כל הסדרה. הסתייענו ברשם המתווכים כדי להבין כמה מתווכים פועלים היום בכל עיר. שימו לב לתוצאות: 

לא עוד מודעות פיקטיביות. עו"ד הרן (דני שם טוב, דוברות הכנסת) 

בתל אביב יש 2,595 מתווכים, בירושלים 2,107, בנתניה 1,085, בחיפה 963, ברמת גן 831, בהרצליה 698, בבאר שבע 595, ברעננה 530, בחדרה 419, בכפר סבא 371, בגבעתיים 273. כלומר, בתל אביב יש מתווך לכל 180 איש, שזה בערך 50-60 משפחות. בנתניה יש מתווך לכל 207 איש, מתווך לכל 60-65 משפחות.

הבחינות הקלות גרמו גם לצעירים רבים, אחרי צבא, להירשם לבחינות. כיום, מספרם של המתווכים כפול בהשוואה למספרם לפני 15 שנים. התגמול למתווך המתחיל הוא גבוה - היכן הוא יוכל להרוויח בין 60-100 אלף שקל מעסקה אחת ללא השכלה פורמלית? מצד שני, מתווכים רבים מזכירים את העובדה כי לעתים הם מוצאים את עצמם חודשים רבים ללא פרנסה.

התקנות החדשות מכבידות, ובצדק, על המתווכים. כיום, מתווך לא יוכל לעשות כרצונו וסביר להניח שמספר התלונות נגד מתווכים ברשם המתווכים יהיה גבוה פי כמה. שני נושאים שכבר אינם חלק מהחוק ומתווכים רבים יצטרכו להתמודד איתם כעת באופן שונה הם פרסום מודעות לא רלוונטיות. מתווכים רבים מפרסמים מודעות פיקטיביות: מודעה לדירה במחיר נמוך במיוחד בשכונה מסוימת, שלדבריהם "כבר לא רלוונטית". כך הם יוצרים לעצמם מעגל לקוחות חדש. רובם נופלים בפח, ואת חלקם המועט זה מעצבן והם מעדיפים שלא ליצור קשר עם המתווך בעתיד.

עניין נוסף הוא פרסום נכסים ללא הסכמה. לעתים, מתווך מפרסם נכס שאינו בבלעדיות ולא בהסכמת הלקוח. הוא מקבל פניות, ואז מציע ללקוח להגיע עם לקוחות לדירה, בטענה שיש לו מישהו שמתעניין בפרויקט והוא שם לב שהוא מוכר דירה באזור. עד היום, לקוח לא יכול היה להתלונן, מה גם שרוב המתווכים עונים שלא מדובר בנכס שלו ואין תמונה שיכולה להוכיח זאת. כעת, חובת ההוכחה תעבור למתווך. בפעם הראשונה זה יכול לעבור, אבל בפעמים הבאות ייתכן ויוזמן לבירור.

בלשכת המתווכים מדברים על אפשרות להעלות את רמת הבחינות ובכך להעלות את הרף. לא בטוח שזה יעזור. הכמות הגבוהה של המתווכים שכבר נכנסו לענף ללא רף מסוים היא גדולה. מצד שני, עצירה של התופעה יכולה לסייע רבות לקראת ההמשך. 

חובת שקיפות מלאה (shutterstock)

איציק לוי יו"ר לשכת המתווכים, אמר ל-ice: "אני חושב שהרף לא מספיק גבוה, אבל הבעיה היא לא ברף, אלא בנושא ההכשרה - שצריכה להיעשות כחלק מהרישיון. המבחן הוא תיאורטי שבא ובוחן ידע, בחוק המתווכים, בחוק המקרקעין ובדיני בית משותף ודברים נוספים. ברגע שמתווך יוצא לשוק, וזו אחת הבעיות במקצוע הזה - הוא נעדר הכשרה".

כמה עוזבים את התחום בשנה הראשונה?
"מתוך 10 מתווכים, פחות או יותר, 6-7 עוזבים את התחום בתום השנה הראשונה. מתוך אלה שנשארים, אולי 1-2 נשארים לאורך זמן. זוהי דלת מסתובבת - אנשים חושבים שאפשר לעשות הרבה מאוד כסף, צעירים חושבים שיעשו 60 אלף שקל מדירה ממוצעת ומהר - אבל זו לא האמת. התוצאות לא באות במהירות. הם עוזבים את המקצוע, לא פעם אחרי שהם עושים עבודה בצורה לא הכי מקצועית ואמינה. מה עוד חשוב לעשות? היום כל אחד יכול להיות בעל משרד תיווך. מתווך שפגשתי כמה חודשים בלבד אחרי שעבר את הבחינה אמר לי שהוא יועץ נדל"ן בכיר ומעסיק 5 סוכנים. קצת צניעות. בארה"ב יש מודל שאומר שבעל משרד יכול להעסיק סוכנים אחרי הכשרה מיוחדת".

מה לגבי רמת הבחינות? לא צריך להעלות את הרף, לפחות לדרוש תעודת בגרות במקום "סיום 12 שנות לימוד"?
"בעבר חשבתי שתואר אקדמאי נדרש כדי להיות מתווך. היום אני לא בטוח שזה הופך אותך לאיש מכירות טוב. אנשים עם 12 שנות לימוד דווקא הצליחו בתחום".

"כשמגיע מתווך לראות דירה הוא מחויב לעבור עם בעל הבית על מספר שאלות שרשומות בתקנות, שאלות לגבי רטיבויות או נזילות או דוחות שמאיים", מוסיף עו"ד עמיר הרן, ראש האגף לאסדרת מקצועות ורשם המתווכים במשרד המשפטים, נשאל כיצד התקנות החדשות ישנו את רמת המקצועיות של המתווכים. "המוכר לא חייב לחתום על זה, אבל אם הוא לא עונה על זה, זה מדליק נורת אזהרה והוא יכול להחליט שהוא לא רואה את הדירה".

מתווכים רבים מפרסמים מודעות פיקטיביות: מודעה לדירה במחיר נמוך במיוחד בשכונה מסוימת, שלדבריהם "כבר לא רלוונטית".
"במסגרת תקנות האתיקה טיפלנו בזה, גם בנושא קבלת אישור של בעל הנכס וגם כי אסור לפרסם מודעות למכירה שאינן רלוונטיות. אי אפשר להשאיר את המודעה שבועות וחודשים".

מה לגבי הערכת שווי נכס? 
"לגבי הערכת שווי נכס, זה אסור. אם נראה מקרים כאלה, והם יעלו כי לשכת השמאים יושבת על זה חזק, תהיה אכיפה משמעתית. ניתן תקופת הטמעה לתקנות החדשות. לא נהיה סלחניים להפרות בזדון".

עוד ב-

"המתווך לא גילה שיש רטיבות"; "פרסמו את הדירה שלי ללא אישור"

לכתבה המלאה

עו"ד הרן הוסיף לגבי הערכות שווי כי "אין שום סיבה שמתווך יתיימר לקבוע שווי נכס. אם אתה שואל מתווך, זה צריך להיות בעל פה. הערכת שווי מסתכלת על מחירים והיא מייחסת אותו לנכס ספציפי. בהזמנת העבודה כתוב מה המחיר המבוקש על ידי הלקוח. זה צריך להישאר שם".