סלע נדל"ן דיווחה אתמול כי הציגה את הרווח הנקי הגבוה בתולדותיה - כ-78 מיליון שקל. הסיבה לכך היא שיעור תפוסה גבוה בנכסים. החברה מחזיקה כיום ב-45 נכסים מניבים, כולל משרדים, שטחי מסחר ועוד, ויש לה 555 שוכרים. כדי להבין למה המספרים של סלע מעודדים, צריך להכיר את קרן הריט שנוסדה ב-2007 ומחזיקה בנכסים בשטח כולל של כ-550 אלף מ"ר (כשליש מהם שטחי חניה). שיעור התפוסה הגבוה, כ-95% (לא כולל בית מאני שבשיפוץ) בתקופה כזו, בה שוק המשרדים בשפל, עשוי לעודד.

צריך להזכיר כי למרות האופטימיות בדוח באשר לסיום שיפוץ בית מאני, שלטענת החברה יגדיל רווחים, היא ביצעה מחיקה גדולה כאשר רכשה את המבנה ב-650 מיליון שקל והפסידה 180 מיליון. לפי הדוח שלה לסוף 2024, היא מחקה 69 מיליון שקל מהמגדל, שבעבר שימש כסניף של בנק לאומי והוא מצטרף למחיקה נוספת של מעל 100 מיליון שקל בשנת 2023. בית מאני ממוקם ברחוב יהודה הלוי 36 בתל אביב-יפו, בלב אזור העסקים ההיסטורי של העיר, סמוך למגדל שלום ולרחוב אחד העם. המבנה נבנה בין השנים 1910–1915 על ידי שלמה ברסקי, ונחשב לאחד הבתים הראשונים שנבנו בשכונת אחוזת בית. ​

יו"ר החברה, שמואל סלבין, מנכ"ל משרד האוצר לשעבר, סבור שברגע שבית מאני יהיה בתפוסה מלאה - תהיה קפיצת מדרגה נוספת ברווחים. 

השאלה היא מתי זה יקרה. נכון להיום, החברה טרם דיווחה על גיוס לקוח משמעותי שחתם על חוזה ארוך טווח.
"אנחנו עובדים מול השמאים ומשם המקור למחיקה - ההערכה החדשה לגבי הנכס. חשוב להדגיש שקנינו את הנכס רק במרץ 2024, אז אנחנו מחזיקים בו רק שנה. זה בניין אייקוני, אנחנו מקדמים משא ומתנים כדי להשכיר אותו. אני אופטימי כי אני איש נדל"ן ואני יודע שדבר אחד משחק תפקיד: 'לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן' ואין מיקומים כמו של בית מאני. אני רואה תנועה חזרה לכיוון המרכז הישן, כיוון רוטשילד ופארק המסילה המתפתח. אנשים מתחילים לחזור לאזור. גם ישראל קנדה רכשו מגרש צמוד אלינו. בעוד שנה, כשנדבר על הדוחות הכספיים, תבין למה אני אופטימי".

בית מאני (פיקיוויקי/ Degser)

מה דעתך על ההאטה בשוק המשרדים בישראל?
"אני לא רואה האטה בשוק המשרדים. אני בתחום מ-2008, עד השנה האחרונה ראינו שני שפנים, ב-2002 ו-2010. הביקוש לבניינים למגורים יציב וגבוה ובמשרדים יש תנועה גלית, אבל בגדול - לוקח המון זמן לבנות. יזם שבונה מזהה ביקושים. אני מזכיר לך שבגוגל ואינטל הודיעו לעובדים לחזור למשרדים. זה לא ישתנה, כי זו מדיניות כלל עולמית. בקורונה שלחו אנשים לבתים, עכשיו מחזירים אותם".

הגל יעבור?
"בגלל שאני צופה פריחה גדולה לכלכלת ישראל וההייטק, שייכנסו כספים רבים בתחום הביטחוני גם, אני מאמין שהמשרדים רק יגדלו. לא נחזור למצב הקורונה, עם משרדים מאוד גדולים, אלא קטנים יותר, אבל יהיו ביקושים. שים לב שמשרדים של מחדשי החוזים אצלנו יש עליית מדד וגם תוספת ריאלית. יש ביקוש למשרדים. כשיש גשם, כולם נרטבים וכשיש ביקוש, הכל יכול לקרות. יש ביקוש ל-2,000 מטר ומעלה, אבל גם ל-500 מטר ומעלה. לגבי משרדים קטנים מאוד, ב-2025 השוק יצמח וב-2026 יצמח עוד יותר. גם משרד של 150 מטר או קטן יותר יביא ביקושים. למה? כי אנשים רוצים משרדים, הם רוצים לשפץ ולגדול. עורך דין שמחזיק במשרד של עד 80 מטר ירצה 150 מטר. צריך לזכור את המספרים בתוצר הלאומי הגולמי של מדינת ישראל. הגענו ל-57 אלף דולר לנפש לשנה. עברנו את גרמניה. זה סופר מרשים. אנחנו עם הראש קדימה".

חוזרים הביתה. משרדי גוגל (Magma Images)

הזכרת את אינטל וגוגל, אבל קשה שלא להביט לצד השני - ב.ס.ר פתח תקוה ודומיהם. רואים גם משרדי רפאים מאז נטישת משרדי ההייטק.
"שאלה מעניינת, דיברת על המעגל השני והשלישי. אני חושב שהעלייה תגיע למעגל השני. הביקושים יתחילו לעלות בתל אביב וברמת אביב ויגיעו לקו השני - קרי לנתניה ופתח תקוה".

מהי אסטרטגיית ההשקעה המרכזית של סלע נדל"ן לשנת 2025? אתם מתמקדים ברכישות, בניהול נכסים קיימים או במימושים?
"לאכלס את מה שיש לנו, וגם להתפתח קדימה".

מה עם נדל"ן לוגיסטי - תרחיבו את ההשקעה?
"אנחנו רוצים להרחיב, הבעיה היא שהמחירים גבוהים. נתמקד גם במרכזים מסחריים שכונתיים. יש להם קהל קבוע".

בוא נדבר על האפשרות לשתי הורדת ריבית ב-2025. מה זה יעשה לשוק?
"בוא נסתפק בהורדת ריבית אחת. אני חושב שהיא תתרום מאוד לשוק המשרדים. אהיה זהיר, אבל לשם אני מכוון".