ההתחדשות העירונית תופסת נתח משמעותי בתחום הנדל"ן - כ-30% מכלל היחידות. מבין חברות הנדל"ן המובילות בבנייה בהתחדשות עירונית לשנת 2025, כך לפחות לפי המדד של דן אנד ברדסטריט, בולטות שתיים - אאורה, שמובילה בתחום הפינוי בינוי ואנשי העיר, שמובילה בתחום תמ"א 38.

לאנשי העיר, שאותה מנהל רון חן, 48 פרויקטים. 14 מהם לפני קבלת היתר, עוד 20 שבהם התקבל היתר בתנאים ו-11 כבר קיבלו היתר. ובכל זאת, קשה שלא לתהות: כיצד החברה מצליחה לתפקד בשעה שבה מלאי הדירות הלא מכורות עומד על 9,000 רק בעיר המרכזית שבה היא משווקת דירות. החברה, שפועלת תחת חברת רוטשטיין, לא רק מגדילה את המספרים שלה, היא אפילו מתכוונת לצאת להנפקה בקרוב. כיום, לחברה מלאי של 5,600 יחידות דיור. לרוטשטיין יש כ-30 אלף יחידות דיור - כשליש בתל אביב (10,057), כמות כמעט זהה בירושלים (9,500) וכשישית מפוזרות בערי השרון (כ-5,643). כלומר, אנשי העיר תופסת נתח של יותר ממחצית הדירות של רוטשטיין בלב המדינה.

"9,000 דירות לא מכורות בתל אביב? צריך לזכור שרובן לא מוכנות לאכלוס", אומר המנכ"ל רון חן. "אנחנו חברה עם 17 פרויקטים בביצוע, בעיקר בתל אביב, אתה יודע כמה דירות נשארו לי לשיווק? שלוש, בכל הפרויקטים. מלאי מבחינתי זה מלאי שיצא לשיווק. אנחנו היום עם 170 יחידות במלאי בתל אביב, ועוד 50 יחידות באזור מזרח תל אביב. צריך להבין שזה לא בפרויקט אחד או שניים, אלא 17. בתל אביב, יש פרויקטים של 25 יחידות דיור, ואתה משווק בערך חצי. מה שמעודד הוא שבמלאי שלנו אין דירות היקרות. אין לנו בניינים עם פנטהאוזים מוכנים, אלא דירות בטווח הביניים, של 80 מ"ר".

אז ההיצע לא גבוה כמו שחושבים? 
"יש תופעה שהתרחשה כבר שנה וחצי: היצע מוגבל. אבל היום אתה קונה דירה בכיכר המדינה, בלב העיר, ברובע 3-4 - אז לוקח לך חודשיים-שלושה לעבור בין היזמים, לראות תוכניות, להבין ולתכנן את הדירה, כי מה קורה כשיש היצע? לוקח יותר זמן לסגור עסקה. פעם ללקוחות לקח חודש, היום לוקח להם חצי שנה להחליט".

לכאורה, זה מאוד מעכב את הסגירה, אבל מצד שני - הנתונים שלכם מראים שאין לכם דירות.
"ההיצע גורם לכך שהלקוחות הולכים לאזורים הטובים ביותר - הם רוצים קומות גבוהות, חזית ולא קומות ראשונות. מי שלא אוהב דירות גן לא הולך לשם. הכי משפיע זה התכנון. בגלל ההיצע הכללי בעיר, הם הולכים לדירות שמתוכננות נכון, ללא מסדרונות ארוכים, עם יותר כיווני אוויר, התכנון יותר מתאים להם. לא הכרנו את זה לפני שנתיים-שלוש. אנשים התפשרו על כיוון ותכנון. ברחובות טובים, הדירות נמכרות במחיר גבוה של 70 אלף שקל למ"ר ויותר. הדירות הפחות אטרקטיביות, ברחובות הפחות טובים, אפשר לראות שבקומה ראשונה מוצאים דירה עורפית ב-60 אלף שקל למ"ר. אבל באותו בניין, חזית וקומה 5 - מעל 70 אלף שקל למ"ר. תנועת המחירים רחבה. אני מסביר לאנשי מכירות: עולם המחיר למ"ר די מת. יש פה מחלקת תכנון עם שישה אדריכלים. בכל פגישת מכירה יושב אדריכל, כדי שהלקוח יתאים את עצמו לתכנון בפגישה הראשונה. זה מוכיח את עצמו".

הוראות המפקח לא משפיעות עליכם.
"אחדש לך: תמיד הייתה הגבלה על מבצעי מימון. אף אחד לא דיבר על זה, אבל הבנקים תמיד היו מגבילים, סביב 25% מהפרויקט. לנו זה עושה טוב, פריסייל אמיתי, דווקא שם זה יותר אטרקטיבי. לומר ללקוחות שיש לנו 4 או 5 דירות ב-20/80 ויש הגבלה, זה עוזר לנו מבחינה שיווקית כי אנשים קונים מהר. אין ספק שבפרויקטים גדולים, ולמשקיעים - שם זה קצת מגביל. היום רוב הדירות בתל אביב הן למגורים, לא להשקעה".

מה יקרה למחירי הדיור ב-2025 ו-2026?
"אני חושב שאם לא תיגמר המלחמה והמצב הביטחוני ימשיך, לא תהיה עלייה משמעותית באזורי ביקוש וקצב המחירים יהיה צמוד למדד. זו עלייה מינורית, אם בכלל. כל עוד תהיה מלחמה זה לא יחזור. ראינו מה קרה ברבעון הרביעי של 2024. קצת הפסקת אש ואופטימיות - ואנשים רצו לקנות דירות. המע"מ? זה זניח, בטח אם אתה קונה ב-20/80. לא בגלל המע"מ אנשים הלכו לקנות דירות. זו הייתה אווירה של שקט, של טראמפ, הכל חזר. זה הניתוח שלי. תראה מה יקרה כשתהיה הפסקת אש או הפסקה של המלחמה. קנייה של דירה זה עניין רגשי".

מה לגבי ההנפקה? מתי תכריזו?
"אנחנו מוכנים. אנחנו חברת אג"ח, ציבוריים, אבל לא נסחרים. זה יכול לקרות מהר מאוד".

לפי נתוני ההתחדשות העירונית שפרסמנו, אתם מובילים בהתמקדות בתמ"א 38. אבל מה עם פינוי בינוי? מה עם תחרות לאאורה?
"אני מניח שאתה תראה את זה בשנה-שנתיים הקרובות, כולם יודעים שתמ"א 38 לא קיימת והחברה כבר 4 שנים אוספת וזוכה במכרזים של פינוי בינוי. יש לנו 3,500 יחידות דיור בפינוי בינוי בתל אביב, בת ים וגבעתיים. תוך שנתיים נהיה בראש הרשימה שלכם בפינוי בינוי, בטח בתל אביב".

עוד ב-

חגיגת השכר בנדל"ן: שכר המנכ"לים נחשף - מי שיאן השכר?

לכתבה המלאה

מה עם הפריפריה? מתי תצאו מגבולות גוש דן והאזור?
"אנשי העיר פועלת רק בארבע ערים: תל אביב, גבעתיים, הרצליה ובת ים. הפריפריה שלנו זה מה שלא תל אביב. אני חושב שיש כרגע מספיק עבודה בערים האלה. אני לא חושב שיש לנו יתרון יחסי בירושלים או בחדרה. אנחנו מתמקדים שם. כשנמצא לנכון לעשות זאת, נתפתח לעוד אזורים".