אין הרבה אנשים בישראל שעוסקים בתחום הנדל"ן ומכירים את שוק המשרדים כמוהו. טל בר, 50, נשוי +4, בוגר תואר שני במינהל עסקים, הוא שותף מייסד ומבעלי חברת הנדל"ן Hi Group, שמוכרת לכם כחברה שלא מפסיקה ליזום בנייני משרדים. יש לו ניסיון של 20 שנה בתחום. הוא התחיל את דרכו כקבלן עבודות גמר בבנייני משרדים. מהר מאוד הוא הבין שזה פחות בשבילו וחבר לעוז גלבוע, מהנדס בניין במשרה מלאה. יחד, עם 18 שנות ותק, הם הקימו את החברה.

שוק המשרדים חווה טלטלה לא פשוטה לאחרונה (הנה מה שאמר לנו היזם יקי רייסנר, שצופה ששוק המשרדים יעלה ב-20% לפני ששוק המגורים יגיע לזה). לצד התאוששות שנרשמת באזור תל אביב, הירידה בפתח תקוה נמשכת ומשרדים רבים עומדים ריקים. השוק הזה רחוק משיאו וליזמים לא פשוט להחזיק אותם ריקים. כיום, האזורים שבהם המחירים עדיין לא צנחו הם באזורי ביקוש - באזורי התעשייה של בהרצליה ונתניה למשל. המחיר עדיין רחוק משיאו, אבל אפשר לראות שרוב מגדלי המשרדים באזור מלאים. לאחרונה טען כאן היזם איציק תשובה כי הוא רואה התאוששות בשוק והתשואה צפויה להגיע ל-9% - לפחות פי שלושה ממגורים. לצד זה, בערים אחרות המכירות מתקדמות בקצב איטי והמחירים יורדים, לעתים גם במספרים דו ספרתיים, סביב 10%.

את תחילת דרכם המשותפת החלו בר וגלבוע בניהול פרוייקטים עבור יזמים אחרים. כעבור שנתיים, ב-2006, הם הקימו את החברה ויזמו את קבוצת הרכישה הראשונה שלהם ב-2008.

משרדים בתל אביב (איציק יצחקי)

"שוק המשרדים נע בגלים. היום הוא למטה בעיקר בגלל המלחמה אבל אנחנו משוכנעים שהגל יסתיים בקרוב ונראה גל חדש של אופטימיות בשווקים שתגביר את הביקושים למשרדים ממש כמו שהיה לאחר הקורונה", סבור בר. לדבריו, "בקורונה ראינו עצירה מוחלטת, לא היו עסקאות. בנוסף, אנשים חשבו שכולם יעבדו מהבית ועניין המשרדים יהיה מיותר. כשנמצאים בתוך זה נמצאים באי ודאות ולא יודעים איך ומתי זה ייגמר".

מצד שני, לא רואים את זה כרגע. המחירים ירדו. זו התחתית?
"אנחנו יודעים להגיד שאחרי כל משבר יש זינוק. גם אחרי משבר המשכנתאות בארה"ב בשנת 2008 שהשפיע עלינו כי בדיוק אז יצאנו לדרך עם קבוצת הרכישה הראשונה שלנו, הגיע המשבר. באותו זמן אף בנק לא רוצה לדבר איתנו מה שחייב אותנו לחשוב אחרת כיצד להתחיל לקדם את הפרוייקט.

איך התקופה הנוכחית באה לידי ביטוי?
"יש פחות מכירות. בנוסף, רוכשים מנסים למצות את המחיר כלפי מטה, מציינים מחירים של מתחרים. אנחנו מרגישים את זה בפרוייקטים השונים שלנו ומשיחות עם בעלי בנייני משרדים שנשארו עם 'סחורה'. אנחנו שומעים שהם מתחילים לעשות חושבים, אולי כן להוריד מחירים כדי לא להיתקע עם מלאי. בנוסף, יש להוסיף לכך את עליית חומרי הגלם - זה משהו לא נורמלי. בשנתיים האחרונות ראינו עליה מאוד חדה וזה משפיע על המחיר הסופי".

"מזהים מגמה של חזרה למשרדים על חשבון העבודה מהבית". בר (אילן בשור) 

אתם בונים ברחובות, אבל גם בתל אביב קשה למכור.
"יש לנו פרוייקט יזמי כעת ברחובות, עסקת קומבינציה עם בעלי קרקע ואנחנו בונים מגדל משרדים של 40,000 מ"ר. פרוייקט נוסף שאנחנו עובדים עליו יחד עם קבוצת רכישה שהקמנו הוא בנס ציונה - 50,000 מ"ר. כל היחידות כבר שווקו ונמכרו למשקיעים. כעת אנחנו מסייעים להם למכור או להשכיר אותם ללקוחות רלוונטיים".

אתה רואה עלייה בקרוב? השוק הזה מסוגל להתאושש עוד השנה?
"חושב שכן. תראה, אנחנו במדינת ישראל. אין לנו שטחים לחקלאות או למפעלי לואו טק. מה שיש לנו זה המוח היהודי שממציא לנו פטנטים ומקים חברות סטארטאפ. יש לנו הרבה חברות כאלה ואנשים צריכים את המרחבים, את המשרדים כדי לעבוד בצורה מסודרת ולהמציא אותם".

אנשים חוזרים למשרדים?
"בסופו של דבר אין תחליף לעובדים. בנוסף, אנו מזהים בתקופה האחרונה מגמה של חזרה למשרדים על חשבון העבודה מהבית. תוסיף לכך את כל מעגלי המשנה שמספקים שירותים לאותן חברות ויושבים קרוב אליהם ואתה מבין את כמות המשרדים הנדרשים בשוק כמו שלנו. לכן, לטעמי, הספידו את השוק הזה מוקדם מדי. בסופו של דבר, תמיד יהיו גלים, גם אם לא תהיה מלחמה אז יכול לקרות משהו אחר שייאט את השוק אבל תמיד הוא יתאושש".

עוד ב-

מה קורה בשוק המשרדים? "התעוררות בת"א, ירידה במחירים בפ"ת"

לכתבה המלאה