חברת גינדי החזקות הודיעה אתמול באופן רשמי כי החליטה להוזיל את מחירי הדירות בשדה דב ל-49 אלף שקל למ"ר בפרויקט ווג (VOGUE) - מחיר נמוך בהרבה ממה שהצהירה כאן בראיון - 75 אלף שקל למ"ר. מה המשמעות של ההחלטה הזו והאם יתן להקיש ממנה על שוק הנדל"ן כולו? כעת, חלק מהיזמים מגיבים על ההחלטה וטוענים כי גינדי "יורה לעצמה ברגל" ומגדירים את המהלך שלה כ"גימיק שיווקי". בניגוד לכך, מומחי נדל"ן טוענים כי להחלטה הזו עלולה להיות השפעה רבה על שוק הנדל"ן כולו.

לפני שנסביר מה עלול לקרות בהמשך, כמה מילים על האירועים אתמול. הסיפור התגלגל כבר בשעות הצהריים. ל-ice הגיע צילום מסך עם הקמפיין שאותו עמדה החברה להפיץ. לאחר שפנינו בבקשה לתגובה, בחברה החליטו לא להגיב והוציאו הודעה רשמית לתקשורת, בה הם מסבירים מדוע החליטו לצאת במבצע. אנחנו מזכירים כי מחירי הדירות של ישראל קנדה גבוהים מ-80 אלף שקל למ"ר, כשבשבוע שעבר פרסמנו שאחים חג'ג' מתכוונים למכור דירות במתחם ב-90 אלף שקל למ"ר.

החברות המתחרות שדיברו איתנו החליטו להישאר בעילום שם. שם לא אהבו את ההליך השיווקי שבו פתחה המתחרה. "אם הריבית תרד, זה יעזור להם, אבל אם היא תהיה גבוהה - הם פשוט עלולים להתרסק", אמר אחד היזמים לאתר. "זו החלטה משוגעת. במקרה הטוב, הם לא ירוויחו אם ימכרו במחיר הזה, אבל ברור שזה גימיק לדירה הראשונה או לכמה דירות בלבד".

75 אלף שקל למ"ר? הרבה פחות. הפרסום שהגיע ל-ice

"לגינדי אין מיקום ואין מוצר אטרקטיבי להציע. יש כאלה שמייצרים פרויקטים ברמה גבוהה ויש כאלה שלא", עקץ יזם אחר. "על אף שלא ידוע מה יהיו המחירים בחלק מהפרויקטים, ברור שהם לא יירדו מאזור 65-70 אלף שקל למ"ר בקו השני לים, כפי שתכננו. אנחנו חושבים שבעלי הקו הראשון לים לא יורידו מחירים מתחת ל-80 אלף שקל למ"ר. כולם יתנו לגינדי למכור בזול, ואז ייצאו לשיווק. אם אתה שואל אותי, זה בכלל לא אותו מוצר. יתרה מכך, הם מתחילים ב-49 אלף שקל למ"ר, לדעתי רוב הדירות שם יהיו סביב 55-60 אלף שקל למ"ר בפריסייל, ואז הם יעלו".

עוד נודע, כי המחיר של 49 אלף שקל למ"ר, יהיה לדירות בצד המזרחי, אולם בקומות הגבוהות ולצד המערבי, המחיר יקפוץ ויהיה סביב 57 אלף שקל למ"ר כשתנאי התשלום יהיו שונים ולצמודים למדד. "אם תוריד את ההצמדה למדד ותהפוך את זה לליניארי, תגלה שהם מוכרים דירות ב-68 אלף שקל למ"ר. מה עשינו בזה? עדיף כבר לשלם 80 אלף שקל בקו הראשון לים".

גורם שבקיא בהחלטה של גינדי אמר כי "היו יזמים שהתקשרו לברר. הם הופתעו מאוד מהמהלך כי הם יודעים שיצטרכו להוריד במחיר עכשיו".

השאלה היא מי ימצמץ ראשון. בניגוד לגינדי, שאינה חברה ציבורית ולכן לא ניתן לדעת מהדיווח שלה מה המחיר המינימלי לשיווק, חברות אחרות דווקא פרסמו מה המחיר המינימלי שבו הן יכולות למכור. בדוח של חברת אחים חג'ג' נכתב כי "במחירי שיווק ממוצעים בפרויקט של 90 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ), שהינו למיטב ידיעת החברה מחיר שיווק לפיו נעשו עסקאות בשנה האחרונה על ידי חלק מהחברות הפועלות במתחם, לדירות במתחם עם נוף לים לצמיתות", כשהיא מתכוונת לישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר, "התקבולים בפרויקט צפויים להסתכם לכ-2.75 מיליארד שקל (ללא מע"מ), והרווח בפרויקט, לאחר מימון הקרקע ולפני מס, יסתכם בכ-900 מיליון שקל (כ-50% רווח לעלות).

"קו ראשון - 200 מטר מהים" (לקוח מאתר gis של עיריית תל אביב יפו)

עוד נכתב, כי במחירי שיווק ממוצעים בפרויקט של 75 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ ניהיה מדובר בכ-25% רווח לעלות. לבסוף, החברה מתייחסת לאפשרות שתמכור את הדירות בשיעור רווחיות של כ-15%, בדומה לממוצע בפרויקטים אחרים בשוק, כשלהערכתה מדובר במחירי שיווק ממוצעים של 65 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ).  לגבי הדירות שנמצאות בקו השני למים, נראה כי היזמים עלולים לתמחר אותן במחיר נמוך יותר של 65-70 אלף שקל למ"ר. כלומר, הפער בין דירה בקו הראשון לדירה בקו השני עלולה להגיע למיליון שקל.

מומחי נדל"ן עימם שוחחנו טוענים כי למהלך עשויה להיות השפעה על השוק כולו. לדבריהם, "תודעתית, גם אם מדובר בדירה אחת שהיא משווקת, עצם הפרסום כבר יוצר משהו בתודעה. אני לא חושב שהחברות האחרות יתקפלו, אבל בהחלט תהיה לזה השפעה", אמר אחד מהם. החשש של היזמים בשוק הוא שחברות יתחילו לצאת במבצעים אגרסיביים יותר וזה מה שיגרום למחירים לרדת. "אני לא חשוב שזה יקרה, כי אנשים קנו קרקעות ולא יכולים למכור במחיר הפסד. מה כן יכול לקרות? ירידה של מספר אחוזים במחיר בפרויקטי יוקרה", אמר אותו גורם.

עוד ב-

גינדי מורידה מחירים: ההחלטה שמטלטלת את שוק הנדל"ן

לכתבה המלאה

יזם בכיר שלא קשור למכרזי שדה דב העריך כי "החברות ייצאו למלחמה מול גינדי, הן יצטרכו להסביר ללקוח למה הוא משלם יותר. יסבירו להם שזה קו ראשון ושני לים, שזה בלי מבצעי מימון, שהמחיר שלהם הוא לא זול. בסוף, השאלה היא מה מחפשים הלקוחות. אלה שרוצים מחיר, ירוצו לפריסייל. אלא שרוצים יוקרה, יילכו לקו הראשון. לקנות דירה ב-5 מיליון שקל בשדה דב, איך שלא תסתכל על זה, זה בסוף מחיר זול. עצם השיח והסערה שהוא יצר בקרב יזמים, ואין כמעט יזם בכיר שלא התקשר אתמול לשאול מה חושבים אצלנו, אומר שהקמפיין של גינדי הצליח. עכשיו נשאר להם למכור דירות".