מתחם שדה דב הפך לשיחת היום בקרב היזמים ואנשי הנדל"ן בכלל בשבוע האחרון. זה התחיל עם הידיעה על קיום מכרזים נוספים בשדה דב, המשיך בהצהרה של רמי לוי כאן באתר לפיה הוא מתכוון לגשת למכרזים, ועם ההחלטה של אחים חג'ג' למכור דירות יוקרה ב-90 אלף שקל למ"ר בקו הראשון למים, ואז הגיעה ההחלטה של גינדי החזקות להוזיל את מחירי הדירות ועם התגובה של הקבלנים, שלא נותרו אדישים.

אבל מעבר לכך, האירוע הזה מזכיר לנו שיש מתחמים רבים בישראל בהם הקבלנים מוכרים דירות לפני קבלת היתר בנייה. יגאל דמרי סיפר לנו לאחרונה כאן בראיון כי הוא לא נוטה לפתוח מכירות לפני שהוא עולה על הקרקע. זו הסיבה שהוא עדיין לא יצא לשיווק בשדה דב. פנינו לאחת החברות שמוכרת בדרום הארץ (השם שמור במערכת), שלאחרונה שיווקה פרויקט דגל שלה.

לחברה לא היה היתר, ושאלנו מה יידרש כדי לחתום על בקשה לרכישת דירה. החברה דרשה 15 אלף שקל כדמי רצינות ושימו לב - 50 אלף שקל בלבד עד קבלת ההיתר. להערכת החברה, ההיתר יתקבל בשנה הקרובה והיא הדגישה בפנינו כי במידה ולא יתקבל היתר, נקבל את הכסף חזרה.

החברות עושות זאת כדי להראות לבנק שהיא עומדת בקצב המכירות. ביום קבלת ההיתר, הפריסייל סגור ומאושר והמימון יוצא לדרך. אפשר להסתכל על זה כאחיזת עיניים. הבנק מאמין לחברה שהיא מוכרת את הדירות, אבל לעתים, חלק מרוכשי הדירות מוותרים כי הפיצוי נמוך.

דוגמא נוספת אפשר לקבל מהחברות שמוכרות דירות בשדה דב. אחת מהן נמצאת בשלב מתקדם. מדובר בישראל קנדה שהחלה את עבודות הפיתוח במקום ובקרוב תתחיל לבנות. כשחברות אחרות יתחילו לבנות, הם כבר יחלקו מפתחות לדיירים החדשים. השאלה, בסוף, היא כמה שווה הכסף שלכם. באחד הבניינים של גינדי החזקות, למשל, צריך לשלם 50% מהכסף מיד עם קבלת ההיתר למרות שיחלפו עוד כמה שנים עד שהמשלם יראה את הבית.

עוד ב-

המחירון נחשף: כמה באמת עולה דירה של גינדי בשדה דב?

לכתבה המלאה

נניח שמדובר בדירה בשווי 5 מיליון שקל והרוכש שילם 2.5 מיליון שקל. עם ריבית של 5% בשנה, כפול ארבע שנים של הבנייה (ואולי יותר), מדובר בסכום לא מבוטל שיכול להגיע לחצי מיליון שקל. זו יכולה להיות תוספת משמעותית של אלפי שקלים למ"ר. אנחנו, כמובן, לא מדברים רק על גינדי (פרויקט ווג, VOGUE), אלא על כלל החברות שמוכרות בשיטה הזו. למעשה, כל חברה שהיא לא ישראל קנדה אמורה להתחיל לבנות בשלב מאוחר יחסית. מה שעוד צריך לקחת בחשבון זה את המדד והריביות הצמודות, שמעלות משמעותית את מחיר הדירה. ברוב הפרויקטים היוקרתיים היום, לא תמצאו חברות שפוטרות אתכם לגמרי ממדד. רובן אפילו דורשות הצמדה מלאה שיכולה לעלות לכם את מחיר הדירה בצורה משמעותית.אם אחים חג'ג' ימכרו דירות בשלב הפריסייל, הרוכשים צריכים לדעת שימכרו להם מוצר אחד. מצד שני, מחיר של 50-55 אלף שקל למ"ר בתל אביב, ועוד בשכונה הכי מבוקשת? לא בטוח שהם יוכלו למצוא מחיר כזה ברוב הפרויקטים בצפון תל אביב, רחוקים בהרבה מהים. בשורה התחתונה, לא משנה באיזה יזם תבחרו ולא רק בפרויקט בשדה דב - כאשר אתם משלמים את הכסף 5-8 שנים לפני, מחיר הדירה עולה בעוד מאות אלפי שקלים. יכול להיות שהפער הזה יקטין את הכדאיות הכלכלית של העסקה ולכן, בכל פרויקט כזה, יכול להיות שעדיף להתייעץ עם שמאי מקרקעין ורואה חשבון כדי שינתח את העסקה מלמטה ומלמעלה.