דוח הכנסות המדינה ממסים שפורסם בסוף השבוע מצביע על המגמה בשוק הנדל"ן. הסיבה לכך היא אחד הסעיפים שנכלל בו, ההכנסות ממיסוי מקרקעין, שמציירות מה מצבו של שוק הנדל"ן. ככל שההכנסות ממיסוי גבוהות יותר, שוק הנדל"ן נמצא, בממוצע כמובן, בתקופת פריחה גדולה יותר.

על פי נתוני ספטמבר, ההכנסות נטו ממיסוי מקרקעין הסתכמו בחודש שעבר ב-1.5 מיליארד שקל - כ-600 מיליון שקל ממס שבח וכ-900 מיליון שקל ממס רכישה. מדובר בעלייה ריאלית של 7% לעומת 1.4 מיליארד שקל בספטמבר 2024. בגביית מס שבח, חל גידול גבוה יותר, של 23%, לעומת ספטמבר 2024. בגביית מס רכישה, לעומת זאת, נרשמה ירידה של 1%.

בחודש מרץ האחרון כתבנו על המגמה: כיצד חל זינוק חד של 70% בהכנסות ממיסוי מקרקעין, בין היתר כתוצאה מנתוני דצמבר, לפני עליית המע"מ. "אם מישהו חושב שהמדינה רוצה שהמחירים יירדו - יכול להסתכל על המספרים ולהיזכר באירועי השיא של 2022", נכתב אז. הדברים תקפים גם להיום - המדינה יודעת שמיסוי מקרקעין מכניס לה מיליארדים מידי שנה וספק אם תוכל להרשות לעצמה להוריד את מחירי הדיור (כי המסים יורדים בהתאמה).

שוק קפוא - פחות עסקאות. פלא שההכנסות עולות? עבודות באשדוד (עיריית אשדוד)

מחירי הדיור עלו בכ-7.7% במהלך 2024. אפשר לומר שאחד הנתונים שהשפיע על כך הוא מבצעי המימון של הקבלנים. מי שלא יכל לקנות דירה במזומן, ורצה לחכות שהריבית תרד, קיבל הטבה: תשלום של 20% או פחות במועד החתימה ואת השאר - במועד המסירה.

את העלייה בהכנסות ממס שבח מסבירים באוצר דרך מספר תשלומים בסכום גבוה בגין עסקת מכירת קרקע בסוף שנת 2022. כאשר אנשים מוכרים קרקעות, הם דוחים לעתים את התשלום בשנה, לפעמים בשנתיים, תמורת ריבית הצמודה למדד. ב-2022 חברות ופרטיים מכרו שטחים במחירי שיא, כשדחיית התשלום הייתה מקובלת באותו שלב: יזמים, למשל, דחו את התשלום כדי להשאיר הון זמין לעסקה הבאה. כששוק הנדל"ן הגיב בעליית ריבית שהתעכלה בסוף 2022 ותחילת 2023, מספר העסקאות ירד ויכול להיות שנראה את זה בנתונים הבאים.

לגבי הירידה במס רכישה - אפשר להסביר זאת במיעוט העסקאות ב-2025 לעומת 2024. ירידה של 1% היא לא דרמה. מספר העסקאות השנה ירד בכ-10% לעומת השנה שעברה, כשבדירות החדשות הנתונים האלה חזקים יותר. 

בשבוע שעבר ערכנו השוואה בין נתוני 2025 לנתוני 2024. נמצא כי בשנת 2024 נמכרו בישראל כ-101 אלף דירות. זו עלייה של 40% לעומת 2023, שבאה לידי ביטוי בעיקר בשל מבצעי המימון של הקבלנים. 

עוד ב-

מה יקרה למחירי הדירות אחרי המלחמה? "הרבה פסיכולוגיה"

לכתבה המלאה

אם נשפוט לפי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ההיקף החודשי של הדירות בשוק החופשי נמוך בכ-10% מהשנה שעברה. הנתונים ירדו לעומת מחצית השנה, אז הירידות היו בהיקף של 14%, בהובלת הדירות החדשות (28%). לפי הלמ"ס, לעומת זאת, יש ירידה ממוצעת של כמעט 3% בחודשים האחרונים ולכן הנתון שמעיד על ירידה של כ-14% בחצי שנה נשמע כמו נתון הגיוני.