עד כמה דרמטית ההחלטה שהתקבלה בשבוע שעבר בבית המשפט העליון, בעניין היטל ההשבחה? האם ההחלטה עומדת לשנות את השוק? למי שלא זוכר, הנה התקציר: בית המשפט העליון דחה לפני מספר ימים את ערעורן של ועדות התכנון והבניה של עיריית ת"א-יפו ועיריית ירושלים ופסק שבחישוב היטל השבחה, יש להתחשב בהשפעה של תמ"א 38 על עליית שווים של הנכסים. למעשה, קבע העליון, כי בקביעת גובה היטל ההשבחה, יש להתחשב בשווי שוק של תמ"א 38 במצב הקודם, טרם הוצא היתר הבניה.

במהלך השנים האחרונות פורסמו מספר פסקי דין סותרים, אבל בשורה התחתונה, העליון הכריע בעניין והמשמעות היא ברורה - כשבמצב הישן מתחשבים בהשפעה של תמ"א 38, ההפרש בינו לבין השווי במצב החדש מצטמצם וכך עיריות כמו תל אביב וירושלים יפסידו מיליארדים. 

סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין, עו"ד אביב טסה, בעלי קבוצת "אגם שביט" ויו"ר הועדה של מחוז תל אביב בתחום ההתחדשות העירונית, מתייחס לדרמה שהתחוללה בין כתלי בית המשפט, שדחתה אפילו את עמדת היועצת המשפטית לממשלה.

בשיחה עם ice הוא מסביר כי "מדובר בבשורה משמעותית לבעלי דירות ויזמים בתחום ההתחדשות העירונית - בעיקר באזורים כדוגמת רובעים 3 ו-4 בתל אביב וברחביה בירושלים, שלא ישלמו היטל השבחה או שישלמו היטל השבחה מינורי".

עד כמה ההחלטה פגעה בעיריות?
"מדובר בפגיעה תזרימית כספית של הרשויות המקומיות. אם באותן הדירות היה מבוצע פרויקט של התחדשות עירונית לאחר המכירה, אזי היו משלמים בגינן היטלי השבחה, בעת הוצאת היתר בנייה לבניין החדש. יחד עם זאת, אם אותן דירות שנמכרו, לא יבוצע בהן התחדשות עירונית – אזי לא יגבה מאותן דירות היטלי השבחה וכאן הרשות 'לכאורה' נפגעת. שכן, אם בפועל לא מבצעים התחדשות עירונית, בין אם אין הסכמה של הדיירים ובין אם בגלל העדר כלכליות או כל סיבה אחרת, אז יש צדק בכך שלא היה צריך כלל לגבות היטל השבחה".

היה מי שהתקומם, אבל כשקוראים את ההחלטה, מבינים את ההיגיון.
"השופט שטיין נימק את החלטתו בכך שאם עצם קיומה של תמ"א 38 העלה את מחיר הדירה בשוק, הערך המוגדל הזה הוא נקודת המוצא לחישוב ההשבחה של התוכנית המאוחרת ואין למחוק או לנטרל את השפעת התמ"א. לדבריו, היטל השבחה מוטל רק על עליית ערך שיש לה קשר סיבתי ישיר לתוכנית המשביחה שמכוחה גובים את ההיטל. עצם אישור תמ"א 38, בלי היתר, לא יוצר אירוע מס ולכן אין לגבות בגינה היטל - ולא 'לעקוף' זאת דרך נטרול בשומה".

"בשורה חיובית לבעלי הדירות". עו"ד אביב טסה (ליאת מנדל)

מה המשמעות עבור בעלי הדירות?
"עבור בעלי הדירות, משמעות החלטת בית המשפט העליון היא חיובית מאוד - היא מפחיתה בצורה דרמטית (ולעתים מבטלת לחלוטין) את הצורך לשלם היטל השבחה במכירה או במימוש זכויות. אם אדם מוכר דירה בבניין ישן שנמצא בתחום תכנית רובע (כמו רובע 3 או 4 בתל אביב, א"י) או בתוכנית התחדשות אחרת, ההיטל שיחויב לשלם לעירייה יהיה נמוך בהרבה מכיוון שבית המשפט קבע שצריך לחשב את השווי הקודם של הנכס כולל העלייה שנבעה מתמ"א 38. העירייה לא יכולה 'להתעלם' מהעובדה שהשוק כבר ייקר את הדירה בגלל פוטנציאל התמ"א".

מה קורה במקומות בהם הפוטנציאל כבר "תומחר"?
"במקרים רבים, באזורים שבהם שוק הנדל"ן כבר תמחר את פוטנציאל התמ"א, לא תישאר השבחה נוספת כתוצאה מהתוכנית החדשה ולכן לא יהיה כלל היטל להשבחה. בפועל, המשמעות היא חיסכון של עשרות או מאות אלפי שקלים לכל מוכר דירה. השוק כבר משקלל את ערך תמ"א 38 במחירים, ולכן החלטת העליון מגינה על שווי השוק של הדירות. לא תהיה 'ענישה' במכירה בגלל היטל השבחה מוגדל".

עוד ב-

הבכיר לשעבר בבנק ישראל מפתיע: "צריך לבטל את היטל ההשבחה"

לכתבה המלאה

ומה לגבי היזמים?
"עבור היזמים לא אמורה להיות השפעה בעניין היטלי ההשבחה, שכן פסק הדין קבע לגבי היטלי השבחה במכירת דירות ולא בעסקאות של התחדשות עירונית. בשורה התחתונה, אפשר לומר כי פסק הדין מפחית חסם כלכלי שהיווה חשש בקרב בעלי דירות לקראת מכירתן, מפחית עומס על וועדות הערר ותיקן למעשה עיוות שהיה משמעות".