בחודשים האחרונים צצות ברשתות החברתיות חברות ליווי משקיעים כפטריות אחרי הגשם. הן מציעות לכם לרכוש דירות בהוזלה משמעותית (תמורת עמלה שמנה, כמובן). חברות אחרות מציעות לכם להפוך למשקיעי נדל"ן מקצועיים, אם רק תרשמו לקורס שלהן ("פתחנו לכם קורס מיוחד ממש בחינם, לחצו על הלינק כאן למטה") - למרות שבחלק מהמקרים, אותם משקיעים הם עדיין ילדים אחרי צבא, כמעט ללא ניסיון בשוק.

צריך לומר את האמת. התקופה הזאת אינה אופטימלית למשקיעי נדל"ן. מס הרכישה למשקיעים גבוה ועומד על 8%, הריבית עדיין גבוהה וכשעלויות המימון גבוהות זה שוחק את הרווח. אם שמעתם על משקיע נדל"ן שקנה דירה ב-500 אלף שקל, 100 אלף שקל מתחת למחיר השוק, בבאר שבע - הוא הפסיד כסף. תוסיפו לכך מס רכישה של 8% - 40 אלף שקל, עלויות עורך דין, שמאי ושיפוץ קל בדירה, אבל גם מס שבח במידה וימכור בשנתיים הקרובות. ומה עם עלויות המימון שהוא משלם במהלך התקופה הזו?

לפי נתוני החודש שעבר, 31% ממכירות המשקיעים בבאר שבע בוצעו ב"הפסד הון ריאלי". כלומר, מחיר הדירה אולי עלה, אבל בניכוי ההוצאות - נרשם הפסד. זה כמעט שליש מהדירות בעיר הזו - וזה הרבה. למשל: משקיע שרכש דירה ב-620 אלף שקל, מכר ב-650 ושילם מסים, הוצאות עורכי דין ושמאים בגובה 70 אלף שקל, נכלל ברשימת המשקיעים שנגרמו להם הפסדים. משקיע כזה רשם גם הפסד אלטרנטיבי, משום שהריבית בבנק הייתה טובה יותר.

משקיעי הנדל"ן הם האחרונים לחזור לשוק. בחודש אוקטובר כולו הם רכשו 759 דירות - שלפי משרד האוצר זו הרמה הכי נמוכה מאז נובמבר 2023. כלומר, אפילו בחודשים הראשונים למלחמה, המשקיעים ברחו מהנדל"ן. בהשוואה למצב לפני שנה, זו ירידה של 9% בלבד. המגמה התחילה כבר אז, והיא ממשיכה במלוא עוצמתה.

אפשר להסביר את הבריחה של המשקיעים בירידה הכללית בעסקאות הנדל"ן בתקופה הזו. לרוב, משקיעי הנדל"ן מהווים כ-16% מהעסקאות. בחודש אוקטובר, למרות הירידה, הם מהווים 17%. כלומר, הצלילה היחסית במספר העסקאות בשוק הכללי הייתה אפילו חדה יותר.

בפילוח גיאוגרפי אפשר לראות כי מתוך 10 אזורים בישראל, בשמונה הייתה ירידה של רכישות משקיעים. ההפתעה היא שהמשקיעים דווקא כן נשארים באזור המרכז, שם נרשמה בחודש האחרון עלייה של 75% - 149 דירות בסך הכל, אבל יש כאן כוכבית: את רוב הדירות קונות קרנות ריט ולא משקיעים פרטיים.

ירידה חדה של 35% נרשמה באזור באר שבע. כפי שהסברנו כאן בעבר, באר שבע חדלה מלהיות בירת המשקיעים. היא גם העיר שבה משקיעי הנדל"ן רשמו הכי הרבה הפסדים מאותן סיבות שמנינו קודם. כשהדירה היא זולה והעלויות החד פעמיות רובצות על הנכס, כשמחירי הדיור לא עולים משמעותית, המשמעות היא הפסד. רק 80 דירות רכשו המשקיעים בחודש האחרון - מאז אוקטובר 2023 לא היה מספר נמוך כל כך.

צריך להזכיר שבחודש אוקטובר היו חגים. גם אם חלק מהימים אינם חג ממש, רכישות במהלך התקופה שבין החגים הן עניין פחות שכיח. בדיקה מעלה כי רכישות תושבי החוץ ירדו ב-13% באוקטובר לעומת השנה שעברה. זו ירידה של 39% לעומת ספטמבר, שגם הוא היה חודש החגים.

עוד ב-

בלמ"ס מודים: זה מה שבאמת קרה למחירי הנדל"ן

לכתבה המלאה

אם מורידים את מכירות תושבי החוץ, הרכישות נטו עומדות על 65 דירות, שזו ירידה של 21% לעומת המצב לפני שנה. דווקא תושבי החוץ רושמים נתון מעודד: לפי האוצר, מאז יולי 2025 נרשם גידול במכירות לעומת המצב לפני שנה. אז הם קנו 174 דירות, 32% יותר מהשנה שעברה. 44% מרכישות תושבי החוץ באוקטובר נעשו בירושלים. תושבי החוץ רוכשים דירות יקרות יותר בממוצע ואולי זו הסיבה לזינוק במחירי הנדל"ן באזור בחודש האחרון. מלבד ירושלים, תושבי החוץ רוכשים גם בתל אביב ובנתניה, אבל בשיעורים נמוכים בהרבה.