מחירי הדיור בתל אביב עדיין גבוהים. התשואה למשקיעים נמוכה ברוב סוגי הדירות, למעט מחסנים, שמושכרים בתל אביב תמורת דמי שכירות גבוהים ביחס לגודלם ומייצרים תשואה גבוהה.

תשואה גבוהה בישראל נעה סביב 4%-3.5%. ברוב האזורים, תשואה לדירה ממוצעת נעה סביב 2.7% - הרבה פחות  לכן, חלק מהישראלים בוחנים אלטרנטיבות מעבר לים. מצד אחד, רוב הישראלים לא בעד השקעה בחו"ל. הם חוששים מהשקעה במדינה מעבר לים בשל חוסר ודאות מבחינה גיאו-פוליטית, למרות שישראל עוברת טלטלות רצופות מאז 2019. ובכל זאת, ישנם אזורים שבהם אפשר למצוא דירות להשקעה בתשואה של 8%-7%. בארה"ב אפשר למצוא, באזורים מסוימים, דירות בתשואה מעט גבוהה יותר.

דו"ח "Emerging Trends" של PwC שמסכם את 2025 מציג נתונים שעשויים להעיד כי השוק האירופי מפוכח. בעוד שבירות מערב אירופה עדיין שומרות על הפסגה, הכניסה ההיסטורית של ערי מזרח אירופה לדירוג מסמנת שינוי כיוון.

דו"ח מגמות הנדל"ן של PwC מעיד על כך שהשוק האירופי לא מחכה עוד לחזרתה של הריבית האפסית, אלא מסתגל למציאות חדשה של ריביות יציבות אך גבוהות יותר, ואי-ודאות גיאופוליטית. בתוך "הערפל" הזה, המשקיעים מחפשים עוגנים ולראשונה הם מוצאים אותם גם במקומות מפתיעים שסומנו עד כה כ"אנדרייטד".

 
לונדון ופריז תחילה. הטבלה המלאה (לחץ להגדלה)

ניתוח מעמיק של טבלת "תחזיות הערים ל-2026" חושפת תמונה מורכבת: בראש הטבלה, ללא עוררין, ניצבות ערי הענק. לונדון מובילה בפער ניכר עם ציון השקעה של 2.79, כשאחריה מדריד (2.28) ופריז (2.15). הערים הללו נהנות מתאוצה כלכלית ומביקוש "קשיח", אך הן סובלות מבעיה אחת מרכזית: התשואה בהן נשחקת. הן אמנם נחשבות לערי מקלט של יציבות הון עבור המשקיעים אך נאלצות להסתפק בתשואות סולידיות של כ-5.2%-5.4%  כשלעומתן בוקרשט, בהופעת הבכורה שלה בטבלה, מציגה אלטרנטיבה צומחת עם תשואה של מעל 7.5% המונעת מביקוש דמוגרפי יציב ומעמד ביניים מתחזק.

הבשורה האמיתית של הדו"ח מסתתרת דווקא בתחתית הטבלה, שם נרשמת היסטוריה קטנה. לראשונה, ערים כמו בוקרשט (מקום 30 בדירוג הכללי ומקום 30 בפיתוח) וסופיה (מקום 32) נכנסות לרשימה היוקרתית. עצם הופעתן בדו"ח, שעד כה התעלם כמעט לחלוטין ממדינות מזרח אירופה מעידה על שינוי בתפיסה של המשקיעים המוסדיים הגדולים ברחבי העולם.

"המשקיעים מחפשים היום 'תעודת ביטוח' בדמות תשואה חזקה ובוקרשט מספקת את המספרים שהמערב מתקשה לתת" מסביר עו"ד אילן ליבוביץ, ח"כ לשעבר ומומחה בהשקעות נדל"ן גלובליות. לדבריו, "הכניסה של בוקרשט לדירוג היוקרתי של PwC היא לא יד המקרה, אלא תוצאה של תהליך הבשלה ארוך. הדירוג משקף את המעבר של העיר משוק ספקולטיבי לשוק בוגר. בוקרשט כבר מזמן אינה נחשבת להימור, אלא ליעד מחושב שמציע למשקיע ביטחון תזרימי וצמיחה ארוכת טווח. העובדה שהיא שותפה במדדי הפיתוח מעידה שהמשקיעים הזרים מזהים כאן שוק שהופך ליציב יותר ויותר".

 
"המספרים היבשים של התשואה הם רק קצה הקרחון". ליבוביץ' (אלדד מאסטרו)

הדו"ח מזהה ארבעה מנועים עיקריים ("ארבע ה-D") שמעצבים את השוק: דמוגרפיה, דיגיטציה, דקרבוניזציה (איכות האוויר ופליטת פחמן נמוכה) והגנה צבאית. בוקרשט, מסתבר, עונה על רובם בצורה מפתיעה. בעוד המשקיעים בלונדון ובפריז נאלצים להסתפק בתשואות סולידיות. הנתונים העדכניים לינואר 2026 חושפים כי התשואה ברוטו למגורים בבוקרשט עומדת על כ-7.52%.

עו"ד ליבוביץ מחדד את הנקודה הדמוגרפית כגורם המפתח לפער הזה. הוא מוסיף כי "המספרים היבשים של התשואה הם רק קצה הקרחון. הדינמיקה האמיתית שדוחפת את השוק בבוקרשט היא מעמד הביניים המתפתח. אנחנו רואים הגירה של צעירים מיומנים לעיר, בעיקר עבור תעשיית ההייטק והשירותים. האוכלוסייה הזו מחפשת דיור איכותי, מה שמבטיח למשקיעים תפוסה גבוהה ויציבות בדמי השכירות לאורך זמן, אלמנטים שהפכו למצרך נדיר במערב אירופה הצפופה".

אחד החסמים המסורתיים בשווקים מתעוררים היה מערכת המימון. ישראל רבים רצו לקנות דירות ביוון, אבל נתקלו בקשיי מימון של הבנקים. הדו"ח ונתוני השטח מצביעים על מהפכה גם בגזרה הזו, אבל רק במדינות מסוימות. שילוב של טכנולוגיות AI לזירוז אישורי משכנתאות יחד עם התייצבות הריבית, הפך את המימון ברומניה ובמזרח אירופה לנגיש מאי פעם.

"אנחנו רואים שינוי דרמטי בגישת המערכת הבנקאית הרומנית", מדגיש עו"ד ליבוביץ. "מגורם מעכב, הבנקים הפכו למנוע צמיחה של ממש. היכולת שלהם להציע כיום ריביות קבועות ומסלולים בטוחים מעניקה למשקיע הזר את מה שאני מכנה 'תעודת הביטוח' שלו. בעולם של אי-ודאות כלכלית, הידיעה שיש לך גב מימוני יציב בשוק זר היא הקלף המנצח שמאפשר למשקיעים לישון בשקט".

עוד ב-

האוצר: "מחירי הדיור יורדים", הלמ"ס והבנקים: "הם עולים" - מבולבלים?

לכתבה המלאה

טבלת תחזיות הנדל"ן העירוניות של 2026 ממשיכה להאיר פנים ללונדון ולפריז, אבל הצמיחה נמצאת, כך לפי הנתונים, במקום שבו יש עדיין "בשר". "השילוב שנוצר ב-2026 הוא ייחודי", מסכם ליבוביץ. שטוענת כי התשואות החזקות, בצירוף הדמוגרפיה החיובית והמערכת הבנקאית התומכת יוצרים כדאיות להשקעה בבוקרשט, גם בהשוואה להשקעה בישראל.