נדל"ן ותשתיות

דרמה בשוק הנדל"ן? יותר דירות בהנחה, פחות לשוק החופשי

אחרי ששיווקה בהצלחה 37 מכרזי דירה בהנחה בשנה שעברה כולה, רשות מקרקעי ישראל שיווקה תשעה מכרזים בחודשיים ועוד 18 מכרזים מתכוננים בחודש הנוכחי בלבד - יותר ממספר הקרקעות לדירות ששווקו לשוק החופשי. האם מדובר במגמה?

איציק יצחקי | 5/3/2026 10:00

האם מדינת ישראל ממשיכה לבנות יותר דירות בהנחה על חשבון דירות לשוק החופשי? אחרי שבשנת 2025 שווקו 50 מכרזי מחיר מטרה, מתוכן 37 בהצלחה (רוב המכרזים שנכשלו הם במגזר הערבי), מה שהוביל לבניית 17,876 יחידות דיור (מהם כמעט 11 אלף במסגרת מחיר מטרה והשאר שווקו לשוק החופשי באותם בניינים), נראה כי בשנת 2026 המגמה עשויה לצבור תאוצה.

אם להסתמך על נתוני פתיחת השנה, עולה כי מדובר במגמה של רשות מקרקעי ישראל - לפי נתוני החודשיים הראשונים והצפי למכרזים נוספים החודש, עולה כי הרשות משווקת יותר מכרזים לדירות בהנחה, על חשבון מכרזים לשוק החופשי - מה שעלול להשפיע על הביקושים, בעיקר מצד ציבור המילואימניקים שזוכים ליתרון גדול בהגרלות - לדירות.

מבדיקה שערכנו עולה כי ארבעה מכרזים בלבד לבנייה רוויה עבור השוק החופשי התבצעו מתחילת השנה, כשכל המכרזים, מלבד מכרז אחד בלוד, אינם באזור המרכז. הערים האחרות בהן שווקו מכרזים הן ערד, בית שמש ונוף הגליל.

לעומת זאת, מתחילת השנה נערכו לא פחות מתשעה מכרזים עבור דירה בהנחה. גם במקרה הזה, רוב הערים אינן ערים במרכז הארץ, אבל זה טבעי משום שלפי התקנות החדשות, לא ניתן יהיה לצאת במכרזים חדשים עבור מחיר מטרה בערי ביקוש - כאלה שבהן המחיר גבוה מ-20 אלף שקל למ"ר. המדינה התרכזה בערים כמו ערד, דימונה, עילוט, עפולה וטבריה - שם המחירים נמוכים יותר.

גם הצפי קדימה אינו מעודד מבחינת המכרזים לבנייה רוויה. מבדיקה שערכנו עולה כי לא פחות מ-18 מכרזים עבור דירה בהנחה צפויים עד סוף החודש הנוכחי בלבד, זאת לעומת שנת 2025, אז שווקו 17 מכרזים בין ינואר לתחילת מרץ.

המכרזים כיום מתמקדים בערים כמו רחובות, ירושלים, אור עקיבא, חדרה ובנימינה. לא כל המכרזים יתקיימו בודאות, מאחר ולא פורסמה חוברת מכרז, אבל מעיון במכרזים שייצאו לדרך אפשר למצוא את רחובות, שדרות, מצפה רמון, כפר כנא וכרמיאל. לעומת זאת, לשלושה מכרזים בלבד פורסמה עד כה חוברת מכרז - שניים באשקלון ואחד בבאר יעקב, לבניית 88 דירות.

חשוב לציין כי מאז תחילת השנה לרמ"י לא היה מנהל, אחרי עזיבת ינקי קוינט, מה שגרם, כפי שפורסם כאן, לעיכוב בפרסומי מכרזים ובחתימה על מכרזים חדשים. על השאלה האם מדובר בעיכוב זמני בפרסום מכרזים חדשים או במדיניות, נוכל לענות כנראה רק אחרי שנבחן את נתוני מחצית השנה.