נתוני האוצר מזהירים, ולא בפעם הראשונה בשנה האחרונה, על אפשרות לקריסה של השוק. לפני כשלושה חודשים דיווח האוצר על 1,300 ביטולי עסקאות בשלוש שנים. הנתון הזה אינו מרשים במיוחד והוא אפילו נמוך ממה שהיינו מצפים לקבל. הסיבה לכך היא ששנתיים קודם מספר ביטולי העסקאות עמד על קרוב ל-750 - ממוצע של כמעט 400 ביטולים בשנה. כשמסתכלים על מספר הביטולים לשלוש שנים מבינים שהשד לא נורא כל כך, בטח בתקופת ריבית גבוהה ומלחמה, כשיוקר המחיה מהדהד ורבים יצאו לחל"ת.

למה הנתונים העדכניים כן משמעותיים? לפי הכלכלן הראשי, חל שינוי משמעותי בשלושת החודשים האחרונים. לפי המספרים החדשים, 132 עסקאות נוספות בוטלו, לעומת 65 בדצמבר. כלומר, הקצב הוכפל תוך שלושה חודשים בלבד. לא רק הקצב מטריד, אלא גם שיעור העסקאות שבוטלו. אם מספר העסקאות שבוטלו היה צומח יחד עם מספר העסקאות הכללי, ניחא. אבל הקיפאון היחסי בשוק יחד עם שיעור של 0.6% ביטולים - זה מטריד. בשנת 2021, שנת שיא בנדל"ן, מספר הביטולים עמד על 0.5%. אסור לשכוח שאז הריבית הייתה אפסית והרצון לצאת מעסקה היה נמוך. אנשים לקחו הלוואות משלימות בריבית פריים פלוס 0.5% והנזק היה קטן.

תהליך החיתום של הבנק בעסקת 20/80, ובטח בעסקאות בהן המקדמה הייתה קטנה יותר (היום זה פחות נפוץ) חשוב מאוד. אם הבנק לא יודע לזהות שהלקוח נמצא בסכנה, הקבלן בטח לא יבחין בכך ובטוח שאין לו אינטרס לא למכור.

במהלך היממה האחרונה, בעקבות הביטולים, קבלנים עימם שוחחנו טוענים כי מספר הביטולים הוא אפסי. משיחה עם שלושה יזמים מהגדולים בישראל עולה כי נרשמה עסקת ביטול אחת (בעקבות גירושין). השאלה הגדולה היא מיהן החברות שבהן נרשם מספר ביטולים גבוה והאם מדובר בעסקאות זולות או יקרות.

מעיון בנתונים עולה כי שכיחות ביטולי העסקאות משנת 2023, המועד האחרון שפורסם, גבוה במיוחד באזור ב"ש (6.5%) כאשר בשני-שליש מביטולים אלו ההסבר שניתן בהודעה לרשות המסים היה "קשיים כלכליים בהשלמת העסקה". בפירוט לרשות המסים נכתב על ידי הרוכש כי הוא חתם על חוזה והוא מתחרט בשל קשיים כלכליים. הסיבה הנפוצה היא אי קבלת משכנתא.

איפה עוד ביטלו עסקאות משנת 2023, מה שהגיעו לידי ביטוי ב-2025 ובחלק קטן מהמקרים ב-2026? באזור נצרת וטבריה, 4.8% ו-4.2% בהתאמה. כלומר, אפשר לראות בוודאות כי מי שמוביל את גל הביטולים הם ערי בפריפריה ולא ערי המרכז. אפשר להסיק מכך שהמרכז נשאר חזק יחסית, שאנשים שרוכשים דירות יקרות כן מצליחים לעמוד בתשלומים, ואילו אנשים שרוכשים דירות זולות - הם אלה שמבטלים.

את מי זה צריך להטריד? לא רק את הקבלנים, אלא גם את הבנקים ובעיקר את הלקוחות. אם לקוח רוכש דירה ממוצעת בפריפריה ב-2 מיליון שקל אחרי שסיפק הון עצמי של חצי מיליון שקל ולא מצליח לקחת משכנתא של מיליון וחצי שקל ל-30 שנה, זה אומר שההכנסה שלו נמוכה. מה יכול לגרום לכך? גם גל פיטורים או גיוס למילואים וכן חוסר יציבות כלכלי שנגרם גם בשל תחילת המלחמה. הבנקים אמורים לקחת בחשבון, במהלך החיתום, אפשרות לשינוי בשכר במהלך השנתיים של הבנייה. מה הם לא יכולים לקחת בחשבון? קורונה, רפורמה משפטית, מלחמות ועוד - מצב כמעט שגרתי בישראל בשנים האחרונות.

עוד ב-

משרד האוצר: "מספר עסקאות הנדל"ן שבוטלו מזנק פי 2"

לכתבה המלאה

מעניין יהיה לראות האם גל הביטולים שהתעצם במלחמה יימשך לתוך 2026 ו-2027. בטבלה כאן למעלה, אפשר לראות מה הצפי. התחזית פורסמה לפני שהעסקאות האחרונות ל-2025 היו ידועות. אפשר לראות כי כמעט כל הדירות שנרכשו ב-2023 יימסרו כבר השנה. החשש האמיתי של האוצר היה שהטבות המימון ישפיעו על השוק ויגרמו לעלייה משמעותית מאוד בגל הביטולים.