סקר חדש בענף הנדל"ן חושף פער בתפיסת השוק בתקופת המלחמה. לפי ממצאיו, לא רק נתוני המאקרו קובעים מה יקרה בשוק, אלא גם תחושת הביטחון בבית.

בסקר קודם שערך עורך הדין ושמאי המקרקעין, ד"ר אסף גסטפרוינד, העוסק במחקר כלכלת נדל"ן, נמצא כי למרות ההאטה בשוק הנדל"ן, המחירים אינם יורדים. הסקר הנוכחי מגלה כי מי שמתגורר בדירה ללא ממ"ד נוטה לתפוס את המצב כקשה יותר. הוא מזהה ירידה חדה יותר בפעילות ואף צופה ירידות מחירים. לעומתם, מי שמתגוררים בדירה עם ממ"ד מציגים תמונה "רגועה" יותר של השוק, עם הערכות ליציבות מחירים ואף לעליות.

הסקר הנוכחי מוסיף רובד עמוק יותר לניתוח הקודם שבחן את תנודות המחירים בשוק הנדל"ן. הוא בוחן מקום המגורים של המשיבים בסקר משפיע על התוצאה. לכאורה, היה אפשר לצפות שדווקא שמי שאין ברשותו ממ"ד יצפה לעליית מחירים, בעקבות המעבר הצפוי של אוכולוסיה זו לדירות עם ממ"ד, יקרות יותר.

למרות זאת, אפשר לזהות בסקר פער מובהק: משיבים המתגוררים בדירות ללא ממ"ד נוטים להעריך את המצב בצורה שלילית. הם מזהים ירידה חדה יותר בפעילות ואף מביעים פסימיות גבוהה יותר ביחס למחירים. מנגד, משיבים עם ממ"ד בביתם מציגים תפיסה מתונה יותר, עם נטייה להעריך יציבות ואף עלייה.

הנה הממצאים העיקריים של הסקר, בו השתתפו 214 איש. כ-60% מהמשיבים ללא ממ״ד בחרו בתשובות המבטאות השפעה משמעותית או חריגה על השוק, לעומת כ-45% בלבד בקרב בעלי ממ"ד. בנוסף, כ-50% מהמשיבים ללא ממ״ד מזהים ירידה חדה בפעילות העסקאות, לעומת כ-35%-40% בלבד בקרב משיבים עם ממ"ד, שם בולטת יותר הנטייה להעריך ירידה מתונה.

גם בהתנהגות השוק ניכרת אותה מגמה. בעוד שבסקר הראשון כ-72% מהמשיבים הצביעו על דחיית החלטות רכישה, הסקר הנוכחי מראה כי בקרב משיבים ללא ממ״ד שיעור זה אף גבוה יותר ומתקרב לכ-75%, כאשר חלקם אף מצביעים על ירידה משמעותית ברצון לרכוש. לעומת זאת, בקרב משיבים עם ממ"ד שיעור הדוחים נמוך יותר, ונע סביב כ-60%-65%, כאשר חלק גדול יותר מהם מציין כי אין שינוי מהותי או שינוי מתון בלבד.

באופן דומה, שיקולי הביטחון הפכו לגורם משמעותי בהחלטות רכישה, אך עבור מי שאין לו ממ"ד הם נתפסים כשיקול מרכזי ודומיננטי הרבה יותר: כ-55% מהם מגדירים את שיקולי הביטחון כשיקול מרכזי, לעומת כ-35%-40% בלבד בקרב בעלי ממ"ד, שם נרשמת התפלגות רחבה יותר של תשובות ביניים.

במבט רחב יותר, הממצאים הללו משקפים את האופן שבו בני אדם מקבלים החלטות בתנאי אי ודאות. יוצא כי כאשר גורם הסיכון הוא חלק מקבלת נחווה באופן יומיומי ומוחשי יותר, הוא מקבל משקל גבוה יותר בקבלת החלטות, גם אם מבחינה אובייקטיבית תנאי השוק זהים.

כלומר, מי שמתגורר בדירה ללא ממ"ד חווה את המציאות כיותר מסוכנת, ולכן נוטה להעריך את השוק באופן פסימי יותר ולצפות לירידה חדה יותר בפעילות ואף במחירים. מנגד, תחושת ביטחון גורמת ולציפיות חיוביות יותר לגבי השוק.

ד"ר גסטפרוינד, עורך הסקר, הסביר לאתר ice כי "ניתן לראות כיצד שוק הנדל"ן מושפע לא רק ממשתנים כלכליים, אלא גם מתפיסות סובייקטיביות. אותה סביבה כלכלית מובילה לפרשנויות שונות, בהתאם לחוויית המגורים האישית של הפרט. כאשר תחושת הסיכון עולה, משקי בית נוטים להימנע מהחלטות גדולות ולדחות עסקאות, אך עוצמת התגובה תלויה גם בתחושת הביטחון שלהם בסביבה המיידית".

הוא מוסיף כי המסקנה המרכזית מהשוואת שני הסקרים היא כפולה. "ברמת המאקרו, שוק הנדל"ן בישראל ממשיך להפגין דפוס מוכר של האטה בפעילות לצד יציבות יחסית במחירים. אך ברמת המיקרו, מתברר כי תפיסת השוק אינה אחידה, אלא משתנה באופן מובהק בין קבוצות שונות. קיומו של ממ"ד אינו רק מאפיין פיזי של הדירה, אלא גורם המשפיע על תפיסת הסיכון, על הציפיות לשוק ועל האופן שבו אנשים מפרשים את אותה מציאות כלכלית".

עוד ב-

הערים שבהן מעל 30% מהתושבים מוכרים דירה יקרה וקונים זולה

לכתבה המלאה

כזכור, בתוצאות הסקר הראשון זוהתה האטה חדה בפעילות לצד יציבות יחסית במחירים. כ-70% מהמשיבים דיווחו על ירידה בהיקף העסקאות וכ-85% זיהו פגיעה כלשהי בפעילות, כאשר כ-72% העריכו כי משקי הבית דוחים החלטות רכישה. במקביל, רק כרבע מהמשיבים צפו ירידת מחירים, וחלק לא מבוטל אף העריך יציבות ואף עלייה. במילים אחרות, השוק האט, אך לא שינה כיוון.