בסוף השבוע התראיינה כאן גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר. בן נאים התייחסה לעניין ביטולי העסקאות בשוק הנדל"ן, שנובעים, בין היתר, מהתייקרות המשכנתאות בעקבות הריבית הגבוהה.

כעת, לבן נאים יש מה לומר גם בנוגע להחלטה להעביר את החוק לסבסוד משכנתאות. איך שני הנושאים האלה קשורים אחד לשני? גל ביטולי עסקאות הנדל"ן נובע, בין היתר, מאי אפשרות לעמוד בתשלומים - בין אם מדובר בתשלום השני אחרי המקדמה ובין אם מדובר בתשלומי המשכנתא השוטפים. בן נאים התייחסה לחוק בעקיפין, דרך תופעה חדשה יחסית בשוק שהחלה ב-2023 - מצמצמי הדיור.

"איזהו גיבור? הכובש את יצרו. עברה בי המחשבה הזו כאשר בחרתי להשקיף מהצד על שלל התגובות ברשתות החברתיות בימים האחרונים, בעקבות הידיעה אודות קידום הצעת החוק לסבסוד משכנתאות", אומרת בן נאים.

"הצעת החוק הזו, שנראתה לרבים חסרת סיכוי להגיע עד שלבי חקיקה מתקדמים אלו, הזכירה לי במובן מסוים את ריאל מדריד בליגת האלופות. כמו למשל, אותו משחק גומלין בחצי הגמר במאי 2022. יש כאלו שלא כדאי למהר ולהספיד אותם. ויש עוד משהו שמחבר ביניהם. מאי 2022: תחילת רצף העלאות הריבית על ידי בנק ישראל. כך, מרמת ריבית כמעט אפסית שנמשכה לאורך מרבית התקופה מאז פרוץ המשבר העולמי ב-2008, עלתה ריבית בנק ישראל תוך חודשיים (אפריל-מאי) מ-0.1% ל-0.75%, עד שהגיעה בשיאה, במאי 2023 ל-4.75%. והנה לכם הרקע להצעת החוק. כמו גם הרקע לתופעה שהחלה להתרחב מאז. מצמצמי הדיור".

טבריה, נצרת ובאר שבע בראש. התופעה המסוכנת בשוק (נתוני האוצר)

מצמצמי דיור, למי שלא מכיר, היא תופעה שחלה בתחילת העלאות הריבית של בנק ישראל. בניגוד למשפרי דיור, שעוברים מדירה זולה לדירה יקרה יותר, או מדירה קטנה לדירה גדולה, אלו עשו ההפך: מכרו דירה יקרה וגדולה ועברו לדירה קטנה וזולה יותר, על מנת לעמוד בתשלומי המשכנתא. לפני מהלך כזה צריך לחשוב היטב: לעתים, ההוצאות החד פעמיות מצמצמות את הפערים בין שתי העסקאות.

בן נאים מסבירה ש"עד אז נהגנו לחלק את הסגמנטים בשוק הדיור לשלושה: רוכשי דירה ראשונה, משקיעים ומשפרי דיור. הבנו אז שיש מקום לשים פוקוס על קבוצה מעניינת נוספת ש'נבלעה' בתוך הקטגוריה של משפרי הדיור. אלו שמכרו את דירתם ורכשו דירה זולה יותר. תופעה שהחלה לצבור תאוצה כבר באמצע 2022, במקביל לרצף העלאות הריבית, ונבלמה זמנית עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל".

היא הזכירה כי כשבוחנים את התופעה לפי אזורים, המושג "בין גדרה לחדרה" מקבל ביטוי נוסף. ניתוח מראה כי בעוד שבפריפריה נע שיעור מצמצמי הדיור בין 38%-28%, באזורי הביקוש במרכז הוא נע סביב 20% "וגם זה במידה מסוימת מוטה כלפי מעלה".

כלומר, אלה שלא מצליחים לשלם את המשכנתא הם דווקא אלה המחזיקים במשכנתאות הזולות. על תופעה זו הרחבנו כאן לאחרונה. מתברר כי הכי הרבה עסקאות בוטלו בערים טבריה ונצרת כשגם חדרה ורחובות סבלו מתופעה דומה. מצאנו כי בחלק מאותן ערים ניתנו הטבות מפליגות במספר פרויקטים, לפיהן הלקוח שילם 7% בלבד בחתימה. התופעה הזו מסוכנת. אם אנשים הם מצמצמי דיור בערים מסוימות, זה אומר שהם לא מצליחים לעמוד בהחזרי המשכנתא. יכול להיות שהחיתום של הבנק היה מדויק, אבל לעתים המצב הכלכלי משתנה. בחלק מהערים בפריפריה, למשל, נרשם גל גדול של הוצאת עובדים לחל"ת בשל המלחמה ואולי הם פשוט לא עמדו בתשלומים באותה תקופה.

לדברי בן נאים, "למי מכם שגם חכם וגם יודע לשאול מדוע (כלומר, מדוע המספרים נמוכים במרכז וגבוהים בפריפריה), זאת בשל העובדה שהניתוח אינו כולל את משפרי הדיור שטרם מכרו את דירתם הקודמת ("דירה בהמתנה"). אלו ברובם רוכשים דירה יקרה יותר ושכיחותם גבוהה במיוחד בתל אביב והמרכז".

עוד ב-

הבכירה באוצר בראיון: הנתון שאתם חייבים לדעת לפני רכישת דירה

לכתבה המלאה

עוד לדבריה, לא ניתן לפסול על הסף את האפשרות שהפערים בין מצמצמי הדיור בפריפריה לעומת המרכז אף גבוהים יותר. "יש מן הסתם כאלו שמכרו את דירתם ולא קנו בכלל דירה אחרת. אותם בכלל לא רואים כאן. ואולי לא רק כאן", סיכמה.