ההאטה בשוק הנדל"ן נתקלת בפרדוקס: מצד אחד, אפשר לראות את ההאטה במכירת דירות. מצד שני - היקף המשכנתאות עולה. היקף המשכנתאות לא מתכתב עם העסקאות בשוק הנדל"ן. אנשים שרכשו דירות ב-2021 ו-2022, בשיא הפריחה של שוק הנדל"ן, לקחו משכנתאות רק כמה שנים אחרי אם רכשו דירה על הנייר או במהלך בנייה.

אפשר לראות כי ב-2024, למשל, היקף המשכנתאות שנלקחו לעסקאות שנחתמו באותה שנה היה גדול, והוא ירד ב-2025. אחת הסיבות לכך היא שבשנים של ההייפ הנדל"ני, אנשים רכשו דירות עם מקדמה ולקחו משכנתאות רק בשנה זו. ב-2025 נחתמו משכנתאות עבור עסקאות מ-2023 - והן כידוע היו מעטות.

את מה שעובר על שוק הנדל"ן אפשר ללמוד גם דרך ההכנסות ממיסי מקרקעין. לפי נתוני האוצר, ההכנסות נטו ממיסוי מקרקעין הסתכמו באפריל 2026 ב-1.1 מיליארד שקל, לעומת 1.5 מיליארד שקל באפריל 2025. במונחים ריאליים זו ירידה של 31%. גם ההכנסות ממס שבח ירדו, הפעם בשיעור של 37% לעומת אפריל 2025. הכנסות ממס רכישה ירדו ב-23%.

דירות למכירה ולהשכרה בדרום תל אביב (איציק יצחקי)

זו הסיבה שבגללה המדינה לא רוצה ששוק הדיור יקרוס. היא יודעת שהאטה בשוק הנדל"ן, כמו זו של 2025, יכולה לגרום להפסד פוטנציאלי של מאות מיליוני שקלים, ואף למעלה מכך. שימו לב לשינוי האדיר בין שנים שבהן שוק הנדל"ן בצמיחה לאלה שבהן הוא חווה האטה. בשנים 2021 ו-2022 המדינה גבתה מס רכישה של 27 מיליארד שקל. בשנה כמו 2023 היא גבתה 8.2 מיליארד שקל בלבד. בשנת 2024 הסכום עלה מעט והגבייה הסתכמה ב-9.4 מיליארד שקל. כלומר, בשנה פחות טובה נרשמה ירידה של 35% בגביהה - הפסד של מעל 4 מיליארד שקל, שהוא יותר מההפסד של המדינה, כך לפי פרופ' אבי שמחון, מחוק סבסוד המשכנתא.

לפי האוצר, הירידה מוסברת בשל ירידה בעסקאות בתקופת מבצע שאגת הארי מול אירן ומיעוט ימי עבודה באפריל 2026 בשל חג הפסח. כלומר, הנתון הוא הגיוני בהתחשב במספר הימים וההאטה במכירות. נזכיר כי אפריל 2025 היה חודש שבו עדיין לא חווינו את המתקפה מול איראן. סביר להניח שבחודש יוני הקרוב לעומת חודש יוני הקודם, שבו הייתה המערכה, נראה נתונים אחרים, אלא אם תתפתח מלחמה.

מס שבח ומס רכישה הם שני נתונים חשובים שיכולים להעיד על המצב בשוק. במקרה של מס רכישה, למשל, רבים דוחים את תשלום המס בשנה או יותר, אבל משלמים ריבית של 4%, כשהיא צמודת מדד. העובדה הזו גורמת לכך שדווקא כאשר מדובר במס רכישה גבוה, סביר להניח שהרוכש ירצה לשלם אותו במועד ולא לדחות אותו, בגלל הריביות הגבוהות שהוא משלם. אחוז העסקאות הדוחות נמוך יחסית, ולכן אפשר לומר שכאשר מס הרכישה יורד, זה מעיד על ירידה במספר העסקאות.

לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 2025 נרשמה ירידה בהיקף עסקאות הנדל"ן בהשוואה ל-2024. במקביל, נרשמה עלייה במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו. מלאי הדירות הלא מכורות עומד על קצת יותר מ-90 אלף דירות ובשנה זו נרשמה עלייה של כמעט 12%, למרות שרוב הדירות לא מוכנות ונמצאות בשלב היתר. ההערכה היא שברגע שיונפקו אלפי היתרי בנייה לדירות בשדה דב, למשל, מלאי הדירות הלא מכורות יתקרב לכ-100 אלף ואף יעבור אותו, כששישית מדירות אלה מוכנות.

עוד ב-

היועץ הכלכלי של ראש הממשלה ל-ice: "מקווה שהצעת סבסוד המשכנתאות תעבור"

לכתבה המלאה

לגבי מס השבח, גם הוא יכול להעיד על מצב השוק. בשנים האחרונות לא היה שינוי בשולי המס. בניגוד למס רכישה, מס שבח תלוי בין היתר גם בתקופת האחזקה של הדירה ולכן הוא נתון שיכול להיות מוטה - אם בשנה מסוימת נרכשו פחות דירות, אבל נמכרו יותר דירות שחייבות במס, יכול להיות שנראה עלייה בגבייה ממס שבח, למרות שנרשמה ירידה במספר העסקאות.