אחת המלחמות העיקריות שמתנהלות בפרויקטים של התחדשות עירונית היא בין הרשות המקומית ליזם. הרשות רוצה שהקבלנים יבנו כמה שפחות, והיזמים רוצים להגדיל את נפח הבנייה כדי להרוויח יותר. כיום, בחלק מהרשויות יש נוהג: רוצים לעשות פרויקט של התחדשות עירונית? תוסיפו לכל דייר 12 מ"ר. העיריות, וכך הוועדות המקומיות שפועלות בתחומן, לא מאפשרות לעתים תוספת נפח. יותר תושבים - יותר הוצאות של הקופה המקומית לשירותי רווחה, חינוך ותשתיות.

בכל פרויקט התחדשות עירונית שיוצא לדרך תשמעו את אותם סיפורים. אחת העיריות שדוגלות בצמצום השטחים היא עיריית נתניה, שלאחרונה החליפה שלטון אחרי שנים רבות. המטרה: להוסיף 6 מטרים בלבד לדירה לכל דייר. עד כאן הכל בסדר, אלא שפסיקה חדשה של בית המשפט המחוזי בתל אביב, באשר לפרויקט פינוי בינוי ברמת גן, עשויה לשנות את התפיסה של עיריות כמו נתניה.

במסגרת הסכם הפינוי ברחוב הרא"ה, הדיירים היו אמורים לקבל 12 מ"ר נוספים, ובנוסף חניה ומחסן. שתי בעלות דירות התנגדו. "איך יכול להיות שהדירה הגדולה שלי מקבלת תוספת של 12 מ"ר, והדירה הקטנה של השכנה מלמטה מקבלת תוספת גבוהה יותר? זה לא שוויוני", הייתה הטענה המרכזית של אחת מהן. ואכן, בדיקה מגלה כי בבניין יש דירות של 35 מ"ר, וחלק מהדירות הן גדולות, מעל 100 מ"ר. לפי ההסכם, הדירות הגדולות קיבלו תוספת של 15 מ"ר. כך יוצא שהדירות הקטנות נהנות מגידול משמעותי יותר, באחוזים, במחיר הדירה.

למה שהשכן עם הדירה הקטנה יקבל יותר? התחדשות עירונית בתל אביב (אקליפס מדיה)

השופט גלעד הס, שמכריע בלא מעט מקרים בפרויקטים של התחדשות עירונית, הכריע כי הפרויקט ימשיך להיבנות אבל קבע כי צריך לשנות את המנגנון כך שיכלול תשלומי איזון. בעלת הדירה תקבל 141 אלף שקל - והפרויקט יוכל להמשיך כסדרו.

"אין חדש תחת השמש. בית המשפט העליון כבר קבע בעבר שיש לשמור על 'שיוויון בין שווים'", אומר ‏עו"ד דן הלפרט, בעלים של הלפרט ושות' עורכי דין ונוטריון. "הכוונה היא שכאשר קיימות בפרויקט פינוי בינוי דירות בגדלים שונים, ניתן ליצור תתי קבוצות ולהעניק לכל קבוצה תוספת מ"ר שונה בעוד שכל הדירות באותה קבוצה יקבלו תוספת זהה. דהיינו לקבוצת הדירות הגדולות ניתן להעניק תוספת שטח יותר גדולה מהתוספת שתינתן לקבוצת הדירות הקטנות".

קיימות שתי שיטות שונות לחלוקת התמורות בפרויקטי התחדשות עירונית. מהן?
"האחת היא שיטת המטרים לפיה אנחנו מוסיפים שטח (מטרים) קבוע לכל דירה יהא שטחה אשר יהא. השנייה היא שיטת האחוזים לפיה אנחנו קובעים אחוז הגדלה אחיד כאשר בפועל הדירות הקטנות מקבלות פחות מ"ר מהדירות הגדולות. ‏למרות אמירותיו של בית המשפט העליון, בשטח השתרשה שיטה לפיה בפרויקטי פינוי בינוי תינתן תוספת שטח אחידה לכל הדירות ללא קשר לשטחן במצב הקיים".
 

למה פסק הדין ברמת גן הוא דרמטי?
⁠השופט הס קובע לראשונה באופן חד וברור, כי ראוי לממש בפועל את העיקרון שקבע העליון על ידי מתן תוספת מטרים שונה לכל קבוצת דירות בהתאם לשטח הדירות הקיימות בכל קבוצה. ברמה המהותית יש הגיון בקביעות השופט בפסק הדין: אכן חלקו של כל בעל דירה בעסקת פינוי בינוי נובע מחלקו ברכוש המשותף וחלקו ברכוש המשותף נובע משטח הדירה הקיימת שבבעלותו. מצד שני, ‏יש לזכור כי מדובר בפסק דין של בית המשפט המחוזי ועדיין לא בפסיקה מחייבת של בית המשפט העליון. יש להניח כי פסק הדין הזה יבחן במסגרת הליך ערעור בבית המשפט העליון וחשוב לעקוב אחר החלטת העליון שתהווה הנחיה גורפת".

כלומר, יכול להיות שיהיו קשיים בדרך?
"אם 'פותחים את העניין', צריך 'לפתוח אותו עד הסוף' - לקחת את כל זכויות הבנייה שינתנו בתב"ע, לחלק אותן בהתאם לחלקו היחסי של כל אחד מבעלי הדירות. הדבר יביא למצב שבו לא כל בעלי הדירות יקבלו תוספת של 12 מ"ר לפחות, אלא יהיו דירות שיקבלו גם פחות מ-12 מ"ר ואלה, סביר להניח, יתנגדו במצב כזה לקידום הפרויקט. אם נקבע תוספת מינימאלית של 12 מ"ר לכל דירה, אז היזמים יצטרכו להוסיף עוד מטרים לבעלי הדירות הגדולות ויטענו שהפרויקט לא כלכלי. לא בטוח שבמצב הזה שהפרויקט יציג רווחיות לפי תקן 21".

עוד ב-

הצביעות בשוק הנדל"ן חוגגת - הנתונים שלא מספרים לכם

לכתבה המלאה

ממה השופט הס מתעלם?
"מכך שלמעשה כן קיים מנגנון של איזון בהסכמי פינוי בינוי והדבר נעשה על ידי שמאי לפי 'שיטת הניקוד'. השמאי למעשה קובע שאמנם כל הדירות יקבלו תוספת שטח אחידה, אבל האיזון מושג באמצעות קביעת סדר בחירת הדירות החדשות, משמע, בעלים של דירה ששווה יותר יבחר את דירת התמורה שלו לפני בעלים של דירה ששווה פחות".