מחירי הדיור נמצאים בירידה מסוימת בשנתיים האחרונות. אפשר לראות את זה דרך מספר העסקאות: כשמספר העסקאות נמוך ביחס לעבר, זה אומר שהשוק חלש. היצע הדיור בישראל מתחיל לעלות, אבל הוא עדיין לא מספיק להדביק את הביקושים וזו הסיבה לכך שהמחירים עדיין גבוהים.

על המושג המטעה שנקרא דירות לא מכורות הרחבנו כאן בעבר. רוב הדירות הלא מכורות כלל לא בנויות וחלק נמצא עוד בשלב ההיתר. בחלק מהמקרים יעברו שנים עד שנראה את הדירות על הקרקע. זה מטעה את הציבור, שבטוח שהדירות האלה ריקות וממתינות לכל דורש. אם זה היה המצב, כלומר 86 אלף דירות ריקות, המחירים היו נמוכים בהרבה. בפועל, ההערכה היא שפחות מ-15 אלף דירות מוכנות לא מכורות נמצאות בישראל.

השיח שנוגע לירידה במחירי הדיור מאז מרץ 2022 מדלג מעל ירושלים. בחינת מספר עסקאות שנעשו לאחרונה בעיר, דירות יד שנייה שנקנו ונמכרו מתחילת העשור הנוכחי, מוכיחה שהירידה לא הגיעה לאזורי הביקוש בעיר הבירה. 

הנה דוגמא אחת: דירה נמכרה לפני כשלושה שבועות ברחוב לוי אשכול בעיר. מדובר בדירת 72 מ"ר, ששולם תמורתה 3.95 מיליון שקל. היא בקומה הראשונה מתוך 3. הרווח שנרשם עבור הדירה ב-4.4 שנים עומד על 49.1%. היא נרכשה  בדצמבר 2021 במחיר של 2.65 מיליון שקל. כמעט 50% לדירה שנמכרה ממש לפני העלייה בריבית - נתון נהדר עבור הקונה.

991 דירות, יד שנייה בלבד, נמכרו ברבעון הראשון בירושלים (נתונים: למ"ס)

כפי שאפשר לראות בטבלה, בירושלים נמכרו הכי הרבה דירות ברבעון הראשון - 991 עסקאות, וזה כולל את חודש המלחמה - מרץ. באוקטובר עד דצמבר, ללא מלחמה, נמכרו 888 דירות - מדובר בעלייה של 11.6% ואם מנטלים את ההשפעה שלילית של מרץ - מדובר בפער גדול יותר.

רוצים עוד? ברחוב סולם יעקב נמכרה דירת 64 מ"ר במחיר של 2.52 מיליון שקל. זו דירה בקומה הראשונה מבין 3 קומות. הרווח: 53.7% בקצת יותר מ-7 שנים. כלומר, הממוצע הוא פחות מ-10% לשנה, אבל צריך לקחת בחשבון שהוא כולל את 2023 ו-2025 - שנתיים שבהן נרשמה האטה בשוק.

יש סיבה למחירי הדיור היציבים בירושלים: תושבי חוץ. הם רוכשים דירות יוקרה בירושלים ומחזיקים בה שנים רבות. חלק מהדירות מיועדות להשכרה ואחרות הן דירות נופש. איתרנו עסקה שנחתמה ממש לאחרונה אחרי שנים רבות שבהן בעל הנכס החזיק בדירה. מדובר בדירה ברחוב חיים מרינוב, 92 מ"ר שנמכרו תמורת 2.54 מיליון שקל. זו דירת 4 חדרים בקומה החמישית. הרווח: 127% ב-17.1 שנה. בנוסף, ברחוב נוף הרים נמכרה דירת 4 חדרים בקומה השנייה במחיר של 4.8 מיליון שקל, כשבעל הנכס החזיק בה 25 שנה. התשואה - 218%. היא נקנתה בשנת 2011 ב-1.51 מיליון שקל - כלומר, הוא מכר במחיר גבוה פי יותר מ-3 לעומת מחיר הקנייה.

ברחוב ההגנה נמכרה לאחרונה דירה של 68 מ"ר תמורת 2.55 מיליון שקל. זוהי דירת 3 חדרים בקומה הרביעית. בעל הדירה קנה אותה בפברואר 2022, רגע לפני העלאת הריבית, במחיר של 1.62 מיליון שקל. הרווח עומד על 13.5% לשנה - לא מעט אחרי ההאטה שנרשמה כאן לאחרונה.

עוד ב-

ההייטקיסטים בורחים מתל אביב - מה יקרה למחירי הדירות?

לכתבה המלאה

בחינת עשרות עסקאות שנעשו בירושלים בחודשים האחרונים מלמדים על עלייה ממוצעת של 10%-5% לשנה במחיר הדירה. ככל שהזמן שחלף מרכישת הדירה גבוה יותר, כך הרווח הממוצע גבוה יותר. ההאטה בשוק הורידה את הממוצע משום שמחירי הדיור רשמו עלייה קטנה בלבד בשלוש השנים האחרונות, בעיקר בזכות 2024 ובצל מבצעי המימון שגרמו לשוק לטפס - עד הגבלתם במרץ 2025.