הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה השיקה אתמול מדד חדש בתוך מדד הדיור: מדד מחירי הקרקעות. המדד הזה אמור לשקף לכם מה קרה למחירי הקרקעות בשנה החולפת וגם את הלך הרוח בכל הנוגע למחירי הדיור. התוצאה, לפי הלמ"ס, היא הרת אסון עבור בעלי הקרקעות: ירידה של 3.8% לקרקע לבניית דירות בבנייה רוויה ו-18.1% לקרקעות לבניית צמודי קרקע. לא פחות.

הבעיה היא לא בעצם קיומו של המדד, אלא בתוכן שלו: האם מדד שאמור לספק לציבור מידע לגבי מחירי הקרקעות בישראל אמור לכלול נתח שכל כך לא משקף את מחירי הקרקע לבנייה מיידית - מכרזי רמ"י?

בלמ"ס החליטו לבדוק את מחירי הקרקע ברמ"י, אבל הבדיקה שלהם לא נכונה ולא יכולה לשקף את מה שקורה בשוק. הסיבה לכך היא פשוטה: ראשית, רק מחירי קרקע פרטית יכולים לשקף את מחירי השוק. מכרזי רמ"י תנודתיים בהרבה וכוללים גם את מחירי הפיתוח על הקרקע. אסור לשכוח: לרוב, הקרקעות ברמ"י אינן זמינות לבנייה מיידית ויכול לקחת שנים עד שייבנו דירות או בתים, והיזמים לוקחים את זה בחשבון כשהם מתמחרים את השווי הכולל של הקרקע.

מחירי הקרקעות לפי הלמ"ס. אבל מה עם קרקעות פרטיות? (עיבוד נתוני הלמ"ס)

ראשית, הם מכניסים בעלות הקרקע את עלויות המימון לקרקע. כשמהוונים את הסכום, שכולל 7% ריבית בשנה, מקבלים סכום נמוך יותר. קבלנים מסתייעים בשמאים כדי להגיש הצעות במאות מיליונים, ולא שולפים מהמותן. כשהעלויות האלה מתומחרות במחיר הקרקע, ברור מלכתחילה שמכרזי רמ"י לא ישקפו את המציאות בין מוכר וקונה מרצון, בעסקה לקרקע פרטית.

בנוסף, ההשוואה במחירי הקרקע היא לעומת המצב בשנה הקודמת - ואם זה המצב, והמדד אכן משקף את הלך הרוח בשוק הדיור, איך אפשר להסביר שב-2024, למשל, בחודשים של תחילת המלחמה שבהם לא היו כמעט מכרזים, מחירי הקרקע עלו ביותר מ-15%? האם זה משקף את מה שקרה במחירי הדיור, שעלו בשיעור נמוך בהרבה?

שאלה נוספת שמעלה תהיות: הלמ"ס אומר שמשנת 2022 ועד היום מחירי הקרקעות ירדו ב-25%. הירידה במכרזי רמ"י נובעת מתיקון של הטירוף של 2022. ועדיין, קשה לומר שיש יזמים שרכשו קרקע ב-2022 ויהיה מוכנים למכור אותה ב-25% פחות.

בנוסף, שווי הקרקע נגזר הרבה מאוד פעמים מעלויות הפיתוח. קחו שתי קרקעות באותה שכונה, באחת הפיתוח גבוה בגלל שהשטח אינו מישורי ובאחת עלויות הפיתוח זניחות - האם מחירי הקרקע יהיו שווים? לעתים, הפער בין קרקע אחת לאחרת יכול לעמוד על מאות אחוזים. יכול להיות שהלמ"ס לקח בחשבון חלק מהמשתנים, ועדיין - השורה התחתונה רחוקה מאוד מהמציאות.

קרקע פרטית זמינה לבנייה היא קרקע שעברה כבר את שלב הפיתוח והאישורים. קרקעות רמ"י מיועדות גם לציבור הרחב, אבל רובן לחברות וקבלנים. בתקופות מסוימות יכולות להיות תנודות של מאות אחוזים במחירי הקרקע, בשל הייעוד שלהן: מחיר מטרה זה מחיר אחד וקרקע למכירה בשוק החופשי זה עניין אחר. ומה עם קרקע שמשלבת את שני הייעודים? נוסף על כך, אם הלמ"ס משווה שנה שבה רוב המכרזים היו לשוק חופשי (2021-2022) לשנה שבה רוב המכרזים מונחתים בהנחות מובנות של "מחיר מטרה" (שבהן המדינה מכתיבה מחיר קרקע נמוך בכוונה), ייתכן שהמדד לא מודד ירידת מחירים, אלא מודד שינוי במדיניות הממשלה, שמוכרת יותר קרקעות בזול בכל שנה. לאחרונה כבר הזהרנו מהתופעה הזו - במסגרתה היזמים כבר לא קונים קרקעות לבנייה רוויה, אלא יותר קרקעות "בטוחות" במסגרת מחיר מטרה.

עוד ב-

ירידה במספר הדירות הלא מכורות בישראל - מה יקרה למחירי הנדל"ן?

לכתבה המלאה

הכוונה של הלמ"ס הייתה טובה, אבל התוצאה רעה מאוד: אין כמעט עיר אחת בישראל שבה מחירי הקרקעות לצמודי קרקע ירדו ביותר מ-18%, כפי שהלמ"ס חושף בבדיקה שלו. במכרזי רמ"י, חלו הנחות של יותר מ-50% על חלק ממחירי השומה, פעם בגלל הפיתוח ופעם משום שהמכרז לא היה כלכלי והשומה הייתה גבוהה יחסית. לכן, אם מישהו חושב לרכוש היום קרקע לבנייה בעשרות אחוזים פחות לעומת 2022, הוא צפוי לגלות שמחירי הקרקע עלו - ובשיעור דו ספרתי.