נתוני המשכנתאות שפורסמו השבוע מוכיחים שחור על גבי לבן: אלה הנתונים הטובים ביותר למחצית השנה מאז שנת 2022. תחילת שנת 2023 הייתה קשה בשל תחילת העלאת הריבית ובתחילת 2024 ישראל הייתה תחת השפעת אירועי ה-7 באוקטובר. ולמרות זאת, קשה שלא להתייחס לעובדה ששנת 2026, לפחות החצי הראשון שלה, טובה יותר מאשר 3 השנים האחרונות.

יש מי שטוען שהעלייה במשכנתאות נובעת ממחזורים. זה נכון, יש למחזורים חלק בכך, אבל גם בחודשים האחרונים היו מחזורים ובכל זאת - ההיקף לא היה אותו היקף. זה אומר הרבה על השוק, אבל עדיין לא אומר שיש כאן התפרצות ביקושים.

שוק הנדל"ן עדיין בהאטה וניכר שתראו את זה גם במספרים של החודשים הקודמים, בהם נרשמה ירידה משמעותית בעסקאות. מה כן עשוי לקרות? עלייה מסוימת בביקושים לדירות ובסגירת עסקאות נוכח ההורדה המשמעותית בריבית וכן הצפי להמשך - הפחתה של עוד 0.5% בריבית.

מה עוד רואים בנתוני בנק ישראל? ובכן, 14.7% מהמשכנתאות היום הן הלוואות בלון. זה נובע מהרצון של הקבלנים לסגור עסקאות דרך הלוואות קבלן, כי בדירות יד שנייה אין הלוואות כאלה. דיברנו קודם על 2022, ושם השיעורים היו חד ספרתיים. זה אומר שהריבית הגבוהה גרמה לקבלנים לעשות מאמץ וללכת לקראת הלקוחות. זה גם אומר שהקבלנים משלמים עוד 3%-2% מהכיס כדי לממן את העסקאות האלה, אבל גם מקבלים "כסף חי" היום - 50% בערך, דרך המשכנתא שאותה הם מסבסדים.

כולם סופרים את ההפסד של הקבלנים בגלל שהוא מממן את הריבית, אבל שוכחים שהוא מרוויח מהצד השני כסף שמשולם כאן ועכשיו, וזה מגיע על חשבון המינוף שלקח מהבנק - הלוואה ב-8% ריבית. לא ברור איך הלוואות הבלון הגיעו לכמעט 15% מהשוק כשהלוואות הקבלן מוגבלות ל-10%, אבל לקבלנים יש שיטות משלהם לעקוף את ההגבלות האלה דרך סבסודי משכנתאות ועוד.

את העובדה שהקבלנים מעניקים מבצעי מימון של 20/80 אנחנו כבר יודעים, אבל מה זה אומר על ההמשך? כבר פרסמנו כאן שקרוב למחצית מהמשכנתאות מהוות כיום עד 40% מהשכר. זה המון. זה אומר שהבנקים לא מיישמים הלכה למעשה את ההמלצה של בנק ישראל.

עם זאת, בחלק מהמקרים, כאשר מדובר במשכורות גבוהות, הבנק כן הולך לקראת הלקוחות. דינו של מי שמרוויח 10,000 שקל ומשלם משכנתא של 4,000 שקל, שונה ממי שמרוויח 40,000 שקל וצריך לשלם משכנתא של 16 אלף שקל.

עוד ב-

הדרמה בנדל"ן: מחירי הדירות ירדו ב-1%; הפתעה בדירות החדשות

לכתבה המלאה

אפשר לראות גם את שינוי התמהיל מצד הלקוחות: הם לוקחים בעת הזו יותר משכנתא בריבית פריים, הם מאמינים לבנק המרכזי שאומר שהריבית תרד. הם לוקחים היום משכנתא בידיעה שהריבית בה סבירה ואפשר לחיות איתה, ובעוד כמה חודשים הריבית תרד ותקטין את ההחזר החודשי שלהם. וזו בשורה טובה מאוד לנוטלי המשכנתאות.