מחקר חדש שערך שמאי המקרקעין ועורך הדין, ד"ר אסף גסטפרוינד, מצביע על מגמה מעניינת של מחירי הדיור בחיפה. הוא ניתח 581 עסקאות בשתי שכונות גדולות בחיפה - אחוזה ונווה שאנן - בין ינואר 2023 ליולי 2026. הממצא המרכזי: מחירי הדירות בשתי השכונות נמצאים במגמת עלייה נומינלית עקבית מאז 2023. באחוזה עלה המחיר החציוני למ״ר בכ‑8.4% בין 2023 ל‑2025 (מכ‑24,000 שקל לכ‑26,000 שקל למ"ר), ובנווה שאנן בכ‑4.7% - עלייה שנמשכה גם אל תוך תחילת 2026.

לפני שנתחיל, כמה מילים על הסקירה. היא מכילה שתי שכונות בעלות נפח עסקאות משמעותי, ובוחנת את השתנות מחירי הדירות למ"ר לפי גודל הדירה על פני שלוש וחצי השנים האחרונות. הניתוח מבוסס על מחיר העסקה למ"ר כפי שבוצע בפועל, ללא התאמה למועד, ובניכוי עסקאות שסוננו כחריגות. נבדקו אך ורק דירות יד שנייה (וזה חשוב, כי זה מתעלם מהטבות מימון). בסך הכול נותחו 581 עסקאות: 180 באחוזה ו-401 בנווה שאנן.

נזכיר כי שתי השכונות משתרעות על גושים רבים בעלי רמות מחיר שונות. כדי שהשונות לא תעוות את ניתוח המגמה, המחיר נבדק בכל אשכול מחיר בנפרד, והמצרף המוצג לכל שכונה מייצג את גוש הליבה שלה. הממצא העקבי הוא שהמגמה זהה בכל רמות המחיר - עלייה. בבדיקה נכללו רק דירות בנות יותר מחמש שנים - דירות שכבר עברו את המכירה הראשונית ונמכרות מיד למשנהו, ולא על ידי הקבלן. 

אז מה מצא ד"ר גסטפרוינד בניתוח שלו? שכונת אחוזה מציגה מגמת עלייה ברורה ורוחבית. בליבת השכונה עלה המחיר החציוני מכ-24,000 שקל למ"ר ב-2023 לכ-26,000 שקל ב-2025 (כ-8.4%), ולכ-28,000 שקל בתחילת 2026. קטגוריית 40-60 מ"ר עלתה בכ-17% וקטגוריית 60-80 מ"ר בכ-14%. העלייה אחידה בכל רמות המחיר של השכונה, מהגושים הזולים ועד היקרים.

שכונת נווה שאנן מציגה מגמת עלייה מתונה, עקבית ומהימנה במיוחד - בזכות המדגם הגדול ביותר במחקר. עיקר השכונה עלה בכ-4.7% במצרף בין 2023 ל-2025, ובקטגוריות הבינוניות המהימנות העליות חדות יותר: 40-60 מ"ר עלתה בכ-7%, ו-60-80 ו-80–100 מ"ר עלו בכ-10% כל אחת. רמת המחירים בשכונה נמוכה מזו של אחוזה (כ-16,000-20,000 שקל למ"ר), אך כיוון המגמה זהה.

"אין שוק ישראלי או חיפאי אחיד". ד"ר גסטפרוינד (סטודיו dama, איציק יצחקי)

אם נסכם, אחוזה עלתה בכ-8.4% בין 2023 ל-2025, ונווה שאנן בכ-4.7%, כשבשתיהן המגמה נמשכת לתחילת 2026. במונחים ריאליים, בהתחשב באינפלציה שנצברה בתקופה, מדובר בעליית ערך נומינלית ממשית.

הנתונים מקבלים משמעות מיוחדת על רקע מדד מחירי הדירות של הלמ"ס. בשלב העליות של תקופת המחקר היה מחוז חיפה מהמובילים בארץ: בתחילת 2025 טיפס המדד במחוז בכ‑8.8% בשנה - מהשיעורים הגבוהים במדינה - כמעט זהה לעלייה שנמדדה בשכונת אחוזה.

ב‑2026 התהפכה המגמה הארצית: לפי הלמ"ס ירדו מחירי הדירות בישראל בכ‑1% עד 2% בשנה, כשמחוז תל אביב מוביל את הירידה (עד כ‑3.5% בשנה). כלומר, בזמן שהשוק הכללי, ובראשו תל אביב, נכנס לתקופת צינון, שכונות הביקוש המרכזיות בחיפה שנבדקו במחקר שחו נגד הזרם והוסיפו לעלות.

עוד ב-

"דירות בלי ממ"ד שוות 15% פחות" - האם זו האמת או מיתוס

לכתבה המלאה

"אין 'שוק ישראלי' אחיד, וגם אין 'שוק חיפאי' אחיד", מסכם ד"ר גסטפרוינד. "התמונה הארצית שמצייר מדד הלמ״ס מסתירה שונות עצומה בין אזורים ואף בין שכונות באותה עיר. דווקא בתקופה שבה חלק מהשוק מתקרר, ריכוז ביקושים בשכונות מסוימות בחיפה שומר על מגמת עלייה ברורה".