נדל"ן ותשתיות

מכרז ענק בתל אביב: 600 דירות יימכרו ויושכרו בהנחה - אלה המחירים

מכרז של רמ"י שייסגר בקרוב מייעד מאות דירות חדשות בשכונה המבוקשת בתל אביב. בדקנו כמה עולה דירה באזור וכמה מתוך אותן דירות יוקצו לטובת שכירות במחיר מופחת. חלק מהתוצאות מעודדות

איציק יצחקי | 24/9/2026 7:05 עקבו אחרינו בגוגל

רשות מקרקעי ישראל קובעת במידה רבה את מחירי הדיור. היא משווקת קרקעות לקבלנים, וככל שמספר השיווקים גבוה יותר, כך היצע הדיור יהיה גדול יותר בטווח הארוך וזה משפיע על המחירים. עם זאת, אפשר להרגיש בשינוי מתחילת השנה - המדינה עסוקה בפוליטיקה בנוגע לתפקיד מנהל רמ"י. היא מינתה מנהל זמני ולא הצליחה למנות מנהל קבוע עד החגים. בינתיים, אפשר לזהות ירידה במספר שיווקי הקרקעות לבנייה רוויה לכלל הציבור, בעוד שמספר המכרזים למחיר מטרה, כלומר דיור מוזל, גבוה יותר.

מכרזים באזור תל אביב נחשבים לנדירים יותר ובחודש הבא תוציא המדינה כאלה: שני מכרזים לבניית כ-600 יחידות דיור בעיר. מדובר באזור מבוקש מאוד - רמת החייל. לפי התכנית, מדובר בהקמה של שכונת מגורים חדשה לגמרי בצפון אזור התעסוקה רמת החייל, כולל 3 מבנים עירוניים מעורבי שימושים למגורים, תעסוקה ומסחר, לצד מבני ציבור ופארק.

המכרז הראשון הוא לבניית 342 דירות, בשלושה מתחמים שונים. אחד המתחמים יהיה המרכזי ובו ייבנו 222 דירות. במכרז השני ישווקו 256 דירות, בשני מתחמים. מחירי המינימום במכרז ינועו בין 15-20 מיליון שקל, לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח.

מתוך 598 דירות שייבנו, 15% יהיו דירות בהישג יד, רובן להשכרה במחיר מופחת ויהיו עוד דירות בודדות להשכרה לטווח ארוך. לגבי עירוב שימושים - התכנית תשלב שימושים של מגורים, תעסוקה, מסחר ומוסדות ציבור. הפרויקטים האלה קרובים לתחנות מרכזיות של מערכות הסעת המונים (רכבת קלה ומטרו), מה שיעודד שימוש באמצעי תחבורה.

מחירי הדיור ברמת החייל משתנים מאוד בין דירות ישנות לחדשות. בדקנו את המחירים בפרויקט המגורים החדש של רם אדרת, ברחוב עולי הגרדום. מדובר בבניין בוטיק בן 5 קומות, 24 דירות בסך הכל, עם חניון תת קרקעי.

אפשר לראות לפי העסקאות האחרונות כי מחירי דירות 3 חדרים גבוהים במיוחד, בין 52-57 אלף שקל למ"ר, כ-4.3-4.4 מיליון שקל לדירה ממוצעת של 77 מ"ר. דירות 5 חדרים נמכרות במחיר נמוך יותר של כ-47 אלף שקל למ"ר - אלה דירות גדולות של 134 מ"ר והמחיר נע סביב 6.41 מיליון שקל.

לפי דוח סיכום שנת 2024 של יעז, שפורסם באתר בתחילת 2025, אפשר ללמוד מחברת ההתחדשות העירונית כי המחירים באזור רמת החייל ויד אליהו נעים סביב 42 אלף שקל למ"ר. יכול להיות שההפרש נובע מתמהיל הפרויקטים. היא בונה במקומות נוספים, במחירים נוספים, אבל אפשר לומר גם בזהירות שלמרות הדיבורים על ירידה משמעותית במחירי הדיור בתל אביב - הדבר לא בא לידי ביטוי בדוחות החברות היזמיות.

בחנו את המחירים גם בפרויקט תמ"א 38 ברחוב הרוגי מלכות, אותו בונה חברת יעז. בשנה שעברה נמכרה שם דירת גן ב-6.3 מיליון שקל. מדובר בדירת 125 מ"ר עם גינה צמודה. לעומת זאת, דירות 5 חדרים רגילות נמכרו ב-43-45 אלף שקל למ"ר.

לגבי מחירי השכירות, הרי שמצאנו סוגים שונים של דירות במחירים שונים. דירות גדולות, 4-5 חדרים מוצעות להשכרה במחירים של כ-12-14 אלף שקל. דירות 3 חדרים מושכרות במחירים של 8,000-9,000 שקל.

המכרזים של רמ"י באזור המרכז הם בשורה טובה. זה מלמד על כך שהמדינה לא מתעלמת לחלוטין ממכרזי בנייה רוויה לשוק החופשי (למרות שהם נמצאים בירידה משמעותית). הם חשובים מפני שהם מגדילים את היצע הדירות מצד אחד ומצד שני - מספקים מענה לצד השכירות. המכרז ייסגר ב-12 באוקטובר.

עסקאות אחרונות בשכונה:
פרויקט ישגב על הגן, 71 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 3.9 מיליון שקל (‏54,929 ‏שקל למ"ר)
הרוגי מלכות 14, 125 מ"ר, 4 חדרים, דירת גן - 6.3 מיליון שקל (‏50,427 ‏שקל למ"ר)
הגולן 132, 48 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 3.6 מיליון שקל (‏75,000 ‏שקל למ"ר)
מרכוס דוד 7, 46 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 3.68 מיליון שקל (‏79,891 ‏שקל למ"ר)
הרוגי מלכות 14, 83 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 4.15 מיליון שקל (‏50,000 ‏שקל למ"ר)