משקיעי הנדל"ן מחפשים מפעם לפעם עסקאות טובות. פעם, הם היו נוהרים בהמוניהם לבאר שבע כדי לקנות דירות ב-300 אלף שקל, ולמכור במחיר כפול אחרי שיפוץ. היום, כללי המשחק השתנו. אותן דירות עולות 700-800 אלף שקל והשיפוץ גורם להפסד ריאלי. לכן, לא פלא שבאר שבע היא העיר שבה ההפסד הריאלי של המשקיעים הוא הגבוה ביותר.

חלק מהמשקיעים נדדו לדימונה ולאופקים. הם ידעו ששם הטבת המס היא גדולה יותר וניסו לנצל את זה לטובתם: באופקים זיכוי ממס עומד על 18% עד לתקרת הכנסה שנתית של כ-160,000 שקל, בדימונה, השוכרים (והתושבים בכלל כמובן) מקבלים זיכוי ממס בגובה 16% עד לתקרת הכנסה שנתית של כ-206,400 שקל.

השאלה היא מה קרה למי שרכש דירה בדימונה בשנים האחרונות. את התשובה אפשר לחלק לשניים. מי שרכש דירה חדשה בשנת 2018-2020, הרוויח לא מעט כסף. דירות 3 חדרים שנמכרו במחירים של 900 אלף שקל נמכרות כיום ב-1.25-1.3 מיליון שקל. אבל מה קרה למי שרכש דירת יד שנייה ללא ממ"ד? הביקוש לדירות כאלה ירד עם המלחמה ודוגמא אפשר לראות מכמה עסקאות שבהן המוכרים החליטו למכור את הדירה בהפסד.

לפני 4 שנים נקנתה דירה להשקעה ברחוב הצנחנים. מדובר בדירת 3 חדרים בקומה הראשונה. המחיר אז עמד על 435 אלף שקל בלבד - אבל המוכר החליט לאחרונה לממש את ההשקעה ומכר אותה ב-260 אלף שקל - הפסד של 40%.

דירה נוספת ברחוב השלווה נמכרה גם היא בהפסד. היא נרכשה ב-515 אלף שקל ביוני 2021, ונמכרה לאחרונה במחיר מציאה - 390 אלף שקל בלבד - הפסד של יותר מ-24% ב-5 שנים.

את הקושי במכירת הדירות אפשר לזהות גם דרך עסקאות שבהן הרווח הוא מזערי, ולכן סביר שהמוכר, שהשקיע לא מעט כסף בעורכי דין, שמאות ואולי גם תיווך ושיפוץ - הפסיד. כזו היא דירה ברחוב במעפיל בעיר, שנרכשה בינואר 2023, לפני המלחמה, במחיר של 555 אלף שקל. לאחרונה נמכרה הדירה ב-587 אלף שקל - וסביר להניח כי הרווח, 32 אלף שקל, 5.8% במקרה הזה, הפך להפסד בגלל הוצאות חד פעמיות.

אם חשבתם שזה הכל, אז מצאנו עסקה נוספת שנעשתה לאחרונה, הפעם ברחוב אריאל שרון. דירה שנרכשה באפריל 2023, שנה אחרי תחילת העלאת הריבית, נמכרה לאחרונה בהפסד. הרוכש שילם 440 אלף שקל ומכר את הדירה ב-420 אלף שקל. זה לא רק הפסד ההון הריאלי, אלא גם ההפסד האלטרנטיבי - התשואה שיכל לרשום אם היה משקיע את הכסף במקום אחר.

עוד ב-

שוק השכירות רותח - אלה המקומות שבהם תוכלו לשכור דירה בהנחה

לכתבה המלאה

לאחרונה אנחנו נתקלים בתופעה של ממש בנוגע לדירות יד שנייה ואולי זה גם הלקח העיקרי של הלמ"ס בהקשר הזה, שהחליט להפריד את דירות יד שנייה מהמדד. הוא חייב להפריד בין דירות שנבנו לפני 1992, לאלו שנבנו אחרי - כלומר בין דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד (הדירות שנבנו אחרי ללא ממ"ד אלא עם ממ"ק - בשוליים). נראה כי מחירי הדירות ללא ממ"ד ממשיכים לרדת ואפשר לראות את זה גם בעסקאות אחרות בפריפריה. אם מחירי הדירות מיד שנייה ירדו בחודש האחרון ב-1.2%, סביר להניח שאת רוב הירידה הכתיבו הדירות הישנות.