ניתוח מקיף של עסקאות המכירה מקרב משקיעי הנדל"ן בשנת 2025 מראה תמונת מצב שונה ממה שראינו עד היום: כדאיות ההחזקה לטווח קצר בדירות להשקעה בישראל הופכת לנמוכה מאוד. מתוך כ-12 אלף עסקאות מכירה שנסגרו בשנה החולפת ברחבי הארץ, עולה כי הניסיון לבצע "פליפ" מהיר בשוק הנדל"ן הסתיים עבור קרוב למחצית מהמשקיעים בהפסד כספי ריאלי.

ברמה הארצית, נתוני האגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביעים על כך ש-47.5% - כמעט 50% - מבין המשקיעים שמכרו דירה שרכשו ב-5 השנים האחרונות (עד 5 שנות החזקה) מכרו אותה בהפסד ריאלי. לפי הנתונים, מכירות של דירות שהוחזקו עד 5 שנים מהוות 9.7% בלבד מכלל מכירות המשקיעים בישראל ומתוכם - קרוב למחצית נמכרו בהפסד.

ככל שזמן ההחזקה מתארך, שיעור המוכרים בהפסד יורד בהתאמה: בקרב מי שהחזיקו בדירה 6-10 שנים (מהווים 8.3% מהמכירות) עמד שיעור המכירה בהפסד על 17.2%. דירות שהוחזקו 11-15 שנים היוו 14.5% מסך המכירות, 16-20 שנות החזקה היוו 12.2%, ו-21–30 שנות החזקה מהוות 16.8% מסך המכירות.

הנתון השכיח ביותר ברמה הארצית הוא של נכסים שהוחזקו מעל 30 שנה (38.6% מכלל המכירות בישראל), ושם שיעור המכירה בהפסד זניח ועומד על 1.9% בלבד. כלומר, אם אתם משקיעי נדל"ן ורכשתם דירה לפני יותר מ-5 שנים - סביר שהרווחתם. הנתון מעט מוזר, משום שדווקא בשנים 2021-2022 מי שרכש דירה הרוויח 30% בשנתיים, בעוד שבשנתיים שלאחר מכן מחירי הדיור לא ירדו לפי הלמ"ס, וגם עסקאות שכן הפסידו לא רשמו הפסד כל כך גדול.

"זה הזכיר לי ימים אחרים לגמרי. כאשר באחת מסקירות הנדל"ן השוטפות שלנו ציינתי את השיעור הגבוה של מי שמכרו את דירת ההשקעה שלהם באזור הדרום, אפילו תוך פחות משנתיים מיום הרכישה. ברווח נאה מאד. בהחלט עשו לביתם", מסבירה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי באוצר. "אי שם בשנת 2009. עוד לפני שחנכו את קו הרכבת המהיר מב"ש לת״א. וכיום? 62% ממי שמכרו תוך 5 שנים מיום הרכישה, עשו זאת עם הפסד ריאלי. חלקם אף נומינלי. איחרו את הרכבת". כלומר, כשמדברים על אזור הדרום שיעור ההפסד גבוה יותר. בעבר חשף האוצר אזורים כמו באר שבע, שהובילה את טבלת המכירות בהפסד ריאלי.

הפסד ריאלי פרושו שמחיר הקניה, בצירוף כל ההוצאות החד פעמיות, גבוה ממחיר המכירה. באזור הדרום בוצעו קרוב ל-2,000 עסקאות מכירה - היקף רחב יותר מכל מחוז אחר בארץ. תרשים התפלגות המכירות בדרום מציג תמונת ראי הפוכה למתרחש במישור הארצי: השכיחות הגבוהה ביותר של מכירות בדרום היא דווקא של דירות שהוחזקו עד 5 שנים, המהוות 23.5% - כמעט רבע - מסך מכירות המשקיעים באזור. מדובר בשיעור הגבוה פי 2.4 מהממוצע הארצי. מבין אותם משקיעים בדרום שמכרו את דירתם תוך 5 שנים מיום הרכישה, 62% - כמעט שני שלישים עשו זאת בהפסד ריאלי. וזה הרבה מאוד.

עוד ב-

הערים שבהן אין מספיק דירות - והמחירים צפויים לעלות

לכתבה המלאה

ומה קורה בטווח ארוך יותר? דירות שהוחזקו 6-10 שנים מהוות 18.4% מהמכירות בדרום, כאשר 30.6% מתוכן נמכרו בהפסד. דירות שהוחזקו 11-15 שנים מהוות 19.3% מהמכירות, 16-20 שנות החזקה מהוות 10.9%, ו-21-30 שנות החזקה מהוות 14.2% מהמכירות בדרום. בניגוד לנתון הארצי שבו הרוב המכריע מורכב מנכסים ותיקים, בדרום רק 13.6% מסך המכירות הן של דירות שהוחזקו מעל 30 שנה (עם שיעור מכירה בהפסד של 4.5%).