נושא הבינה המלאכותית ושילובו במערכת השמאות, עורר סערה בשנה האחרונה. שמאי המקרקעין מוכנים לשלב בינה מלאכותית, אבל ברור שהטמעתו בעייתית. בעבר נמצא כי הערכות של בינה מלאכותית היו חריגות ביחס לשווי השוק של נכסים שנבדקו. פעמים רבות, מדובר בפער של עשרות אחוזים שלא מותאם לשוק בו אנו נמצאים.

מסמך חדש של לשכת שמאי המקרקעין מתווה עקרונות ברורים לשילוב כלי בינה מלאכותית בכל שלבי העבודה השמאית, תוך הבחנה בין פעולות שבהן ניתן להסתייע בטכנולוגיה לבין קביעות המחייבות שיקול דעת מקצועי של שמאי מקרקעין מוסמך. בין היתר, נקבע כי כל נתון המתקבל באמצעות כלי בינה מלאכותית מחייב אימות מול מקור מידע עצמאי ומהימן, וכי יש להקפיד על הגנת פרטיות הלקוחות.

הלשכה, בראשות נחמה בוגין, גיבשה עבור חבריה מסמך עקרונות מנחים לשימוש בבינה מלאכותית בעבודת שמאות המקרקעין. לפי המסמך, השמאי יכול להיעזר בכלי AI באיסוף נתונים, באיתור עסקאות ובניסוח, אבל קביעות המקצועיות, מבחירת עסקאות ההשוואה ושיטת ההערכה ועד המסקנה, נשארות שלו. "בינה מלאכותית היא כלי עזר מקצועי בלבד, ולא מקור סמכות מקצועי עצמאי", נכתב במסמך. "אין בהסתייעות בכלי טכנולוגי כדי להעביר, לצמצם או לעמעם אחריות זו".

"שמאים כבר עובדים עם כלי בינה מלאכותית". בוגין (לשכת שמאי המקרקעין)

שומת מקרקעין משמשת בסיס לקבלת החלטות בעלות השלכות כלכליות ומשפטיות משמעותיות, בין היתר על ידי מוסדות פיננסיים, מוסדות תכנון וערכאות שיפוטיות. לפיכך, המסמך מדגיש כי השימוש בבינה מלאכותית נועד לשמש כלי עזר מקצועי בלבד, ואינו מהווה תחליף לשיקול דעתו העצמאי של שמאי המקרקעין, לאחריותו המקצועית ולחובתו לבחון, לאמת ולבסס את ממצאיו ומסקנותיו השמאיות.

"בכוחה של שומה של מקרקעין להשליך על זכויות כלכליות משמעותיות של יחידים ו/או קבוצות", ולכן האחריות לחוות הדעת "תישאר של מגיש השומה, השמאי שהוסמך לכך, ואינה ניתנת להעברה". המסמך נשען על תקן 1.1 של הוועדה לתקינה שמאית במועצת שמאי המקרקעין, הקובע את מבנה השומה ואת רכיביה, על כללי האתיקה המקצועית של השמאים ועל דיני הגנת הפרטיות.

אז מה הכלי עושה ומה נשאר לשמאי? המסמך סוקר את שלבי העבודה השמאית ומבחין בכל אחד מהם בין השימוש בבינה מלאכותית ככלי עזר לבין הפעלת שיקול הדעת המקצועי של שמאי המקרקעין. כך למשל, בשלב איסוף הנתונים ניתן להסתייע בבינה מלאכותית לאיתור מידע פומבי, לסריקת מסמכים תכנוניים ולתמצות הוראות תכניות, אולם האחריות לבדיקת המצב התכנוני, הרישומי והמשפטי נותרת בידי השמאי. בדומה לכך, בשלב ניתוח השוק ניתן להיעזר בכלים לאיתור עסקאות השוואה, למיונן ולזיהוי מגמות וטווחי מחירים, ואולם בחירת עסקאות ההשוואה הרלוונטיות, קביעת מקדמי ההתאמה והמשקל השמאי שיש לייחס לכל עסקה הן הכרעות מקצועיות המצויות באחריותו הבלעדית של שמאי המקרקעין, ואינן ניתנות להחלפה בתוצרי בינה מלאכותית.

גם ההנחות השמאיות ובחירת שיטת ההערכה אינן ניתנות להאצלה לכלי טכנולוגי, ובשלב הניסוח נקבע כי "אין לראות בנוסח אוטומטי תוצר שמאי עצמאי". עוד נקבע כי מונחים שמאיים ותוצרים שמאיים לא יוצגו בידי מי שלא הוסמך כדין לעסוק בשמאות מקרקעין.

כל נתון שמקורו בכלי AI צריך להיבדק ולהיות מאומת ממקור עצמאי ומהימן. המסמך מזכיר שכלים כאלה עלולים להשיב תשובה שנשמעת סבירה אך שגויה, לפעול כ"קופסה שחורה" שקשה להסביר כיצד הגיעה לתוצאה, ולשקף הטיות גאוגרפיות, חברתיות או כלכליות שקיימות בנתונים שעליהם אומנו.

בשמאות, לפי המסמך, הטיה כזו עלולה להופיע בניתוח שוק או באיתור עסקאות השוואה, באופן שאינו משקף את הנכס או את האזור הנדון. "אין לעשות שימוש בבינה מלאכותית במקומות שבהם אינך יכול לבקר, לאמת ולהסביר את התוצר", נכתב בנספח למסמך.

"שמאים כבר עובדים עם כלי בינה מלאכותית, והשימוש בהם יתרחב", מציינות נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ואופיר ברין יו"ר ועדת AI בלשכה "אנחנו מעודדים את החברים לעשות שימוש מושכל ואחראי, ומקיימים מערך הדרכה שוטף שהותאם במיוחד לשמאי מקרקעין, תוך דגש על כך שומת מקרקעין היא חוות דעת מקצועית המבוססת על בדיקה עצמאית, ניתוח והפעלת שיקול דעת שמאי, הנערכת ונחתמת בידי שמאי מקרקעין מוסמך. בהינתן ששומות מקרקעין משמשות בסיס להחלטות בעלות השלכות רחבות, האחריות לממצאיהן ולמסקנותיהן נותרת בידי שמאי המקרקעין.

עוד נקבע, כי הבינה המלאכותית יכולה לסייע בעבודה השמאית, אך אינה מחליפה את שיקול הדעת המקצועי, את הקביעה השמאית או את האחריות הנלווית להם. המסמך נותן לשמאי המקרקעין כללים ברורים: במה אפשר להיעזר, מה חייב בדיקה עצמאית, ואיזה מידע לא מעלים למערכות. גם בעולם קובעים כללים לשימוש בבינה מלאכותית. לדוגמה, RICS, הארגון המקצועי הבינלאומי של שמאים ואנשי מקצוע בנדל"ן ובבנייה, החיל במרץ 2026 על חבריו תקן מחייב בנושא.

בנספח החדש גובשו הוראות "עשה ואל תעשה". אלו ההוראות החדשות:

עוד ב-

הבכירה באוצר: "הפער במחיר הדירה עומד על 60%"

לכתבה המלאה

1. השתמש ב-AI ככלי עזר שתוצריו דורשים אימות ובדיקה: לאיתור מידע, לארגון נתונים, לניסוח ראשוני ולבדיקת עקביות.
2. ודא שכל נתון שמקורו בכלי AI נבדק ואומת ממקור עצמאי ומהימן.
3. העדף כלים הפועלים תחת רישיון עסקי, ארגוני או ייעודי, עם מנגנוני אבטחת מידע ובקרות גישה.
4. הפעל אפשרויות למחיקת מידע ולמניעת אימון המערכת על המידע שהוזן, היכן שהן קיימות.
אל תעשה:
5. אל תסתמך באופן בלעדי על תוצרי AI לצורך קביעות שמאיות, ואל תאציל לכלי הכרעות מקצועיות.
6. אל תציג תוצרי AI כקביעות אובייקטיביות או ודאיות בלי שנבחנו באמות מידה קפדניות.
7. אל תשתמש בכלים חינמיים, בתוכנות ניסיוניות או בכלים שאבטחת המידע שלהם אינה מספקת.
8. אל תשתמש ב-AI כשאינך יכול לבקר, לאמת ולהסביר את התוצר.