השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני יביא בחודש הקרוב לאישור במועצת השמאים רפורמה מקיפה שהוא הוביל בשנתיים האחרונות, לעדכון התקינה הקיימת בתחום ההתחדשות העירונית – תקן 21 הקובע רף מינימלי לכדאיות כלכלית של פרויקטים. עיני הציג בכנס של לשכת שמאי המקרקעין המתקיים במלון דן אילת את השינויים ברפורמה – שהעיקרים ביניהם הם הסרת המגבלות על הרווח היזמי בפרויקטים מטווח של 25-30% לרף מינימום של 20% מעלויות היזם, והגדרת רף תמורה מינימלי של 12 מ"ר לדיירים ותיקים במיזמי התחדשות עירונית ללא תקרה מקסימלית.

לדברי עיני: "תקן 21 נועד לתת מענה לתוכניות התחדשות עירונית שלא יצאו אל הפועל עקב חוסר היתכנות כלכלית. במרוצת השנים השתנו דברים והתקן נדון במועצת שמאי המקרקעין מספר פעמים והוחלט לעדכנו – לתקן 21.1. בתקן החדש התכנון הוא שיוביל ולא הפוך. מתקן שאמור היה להיות כלי בידי מוסדות התכנון הוא הפך לזה שקובע את התכנון בפועל. עם כל הכבוד לנו השמאים, אנחנו לא צריכים לקבוע את התכנון במדינת ישראל. השמאי יחשב מה נכון לקחת בחשבון בהוצאות, התמורות והרווח, ואם התוכנית עומדת באלה אז היא תקודם ותאושר". 

עיני הוסיף: "התקן החדש קובע מהן ההוצאות המוכרות של היזם בפרויקטי פינוי בינוי שמהן ייגזר הרווח שלו, והוא קובע עקרונות נורמטיביים לתמורה לבעלי דירות. עד כה התמורה הנהוגה עמדה על עד 25% תוספת בנייה, בתקן החדש ייקבע מינימום של 12 מ"ר כאמור ללא רף מקסימום. הכוונה היא שאם על פי הנורמה הקבועה בתקן יוותר רווח מינימלי נדרש ליזם, ניתן יהיה לומר שקיימת כדאיות כלכלית לתוכנית. לגבי הרווח המינימלי הנדרש ליזם ישנו כיום טווח של 25-30%, החלטנו לא לקבוע טווח אלא רף מינימלי של רווח המחושב ביחס להוצאות - 20%. כן ייקבעו עקרונות לטבלת רגישות בה יוצגו הרווח ליזם והתמורות לדיירים לשם המשא ומתן בין הצדדים".  

בהמשך התקיים פאנל בנושא תקן 21 בהשתתפות השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני; עו"ד אלעזר במברגר, מנהל הרשות להתחדשות עירונית בפועל; חזקיה העצני, נציג הלשכה במועצת שמאי המקרקעין; עו"ד איתמר פנץ, משרד סלומון, סגן יו"ר לשכת עו"ד בתל אביב; ג'קי סויסה, שותף מייסד חברה אילה אגם, יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. את הפאנל הנחו עדי כהן, כתבת נדל"ן דה מרקר ואורן אילוז, שמאי מקרקעין.

עו"ד איתמר פנץ התחיל ואמר: "בניגוד לדברי עיני, מתכנן חייב תוך כדי התכנון לפזול לכלכלה של הפרויקט, הוא חייב, הוא לא יכול לחכות ולבדוק את ההיתכנות הכלכלית רק אחרי התכנון, זו תהיה חלמאות. תקן 21 הוא תקן שמאי שהטרמינולוגיה שלו חייבת להיות עדכנית לעולם ההתחדשות העירונית של היום שהשתנה רבות בשנים האחרונות. למעשה, תקן 21 עצמו הוא 'חארטה' כי בסופו של דבר מגיעה רשות מקומית שעושה שינויים ומעמידה דרישות משלה והיזם חייב לעמוד בהן. אם ראש העיר לא ירצה לתת היתר, לא יעזור שום תקן גם בעוד אלף שנה. כשמדברים על רווחיות מינימלית של 20% כל מי שעבר תוכנית שאושרה מבין שהמספרים נמוכים בהרבה – 10-15% בפועל". 

יהודה כתב אמר בתגובה לדברים: "לצערי תקן 21 הוא בגדר המלצה כי גם לוועדה המקומית, גם לותמ"ל וגם לרמ"י יש את השמאים שלה שקובעים מספרים אחרים לגמרי. נכון ששמאות זה לא מדע מדויק, אבל הפער בין הרצוי למצוי הוא עצום. ראשי ערים בטוח לא מתייחסים לרווח המינימלי של היזם, הם מתערבים בשיעור הרווח הצפוי, זה עצוב אך זו המציאות".

עיני השיב ואמר, כי "התפקיד של התקן הוא לסייע לתכנון ללכת לפי הכלכלה של הפרויקט ולא להיפך. המטרה של המדינה ושל היזמים היא שהפרויקטים ייצאו לפועל, אנחנו אותו צד למטבע וצריכים לעבוד ביחד. התקינה השמאית היא אינה דין מחייב ויש יתרון לכך כי זה נותן גמישות. אני יכול לומר שבשטח כן פועלים לפי תקן 21".

עו"ד אלעזר במברגר אמר: "אנחנו ברשות להתחדשות עירונית באים לאזן בין כל הצדדים – האינטרסים של היזם, הדיירים והרשות או המדינה. לגבי התמורות לדיירים, אם רוצים לראות יותר פרויקטי התחדשות צריך להיות ריאלי ולשמור על צדק חלוקתי סביר בין הציבור. תמורות מוגזמות יהיו בעוכרינו כי יהיה אפשר לאפשר פחות התחדשות עירונית באותו מרחב. תקן 21 הוא אמנם לא מחייב אבל הוא חשוב מאוד כי הוא נותן רף מינימלי לקידום של פרויקט. כתב אמר בתגובה כי "הדיירים מצפים לרווחה, זה צדק חלוקתי. בסוף מי שיגור בדירת 65 מטר כפי שהתקן קובע ברף מינימלי, זה מגורים בקופסת סרדינים".

ג'קי סויסה טען: "יזם לא יכול לתת אינדיקציה למתכנן, כי הוא יפשוט רגל אחרי שנה שנתיים. יזם שלא יודע מה הוא רוצה, מה הרווח שהוא רוצה ומה התכנון – הוא לא יזם מבחינתי. כל תכנון תב"ע עולה בין מיליון למיליון וחצי שקל ואם צריך לתכנן פעמיים שלוש בגלל גחמות של מהנדסי עיר וראשי ערים, שולי הרווח יורדים הרבה מתחת ל-20%. יש לי פרויקטים עם רווחיות של 5%. תקן 21 הפך להיות אקסל – מעלים ומורידים בכל פעם מחדש. הבעיה היא לא השמאות ולא הדיירים אלא הרשות המקומי. המדינה חייבת לקחת את המושכות ולהגדיר בדיוק את הקריטריונים".