שישה חודשים לאחר כניסתה ללשכת יו"ר שמאי המקרקעין בישראל, זה זמן טוב לשמוע מנחמה בוגין תובנות ראשונות – ויש לה הרבה מה לומר. "התחושה היא של עשייה וסיפוק", מספרת בוגין בראיון לאתר .ice "המטרה שלי היא למתג מחדש את הלשכה כגוף שלא רק מגיב על מהלכים, אלא יוזם ומוביל אותם, קובע את סדר היום. לשכת שמאי המקרקעין חייבת להיות בכל צומת של קבלת החלטות בענף הנדל"ן, ואת המסר הזה מתחילים כל השחקנים להפנים".

לתפקיד הבכיר מגיעה בוגין דווקא באחת התקופות הרגישות בשוק הנדל"ן, כשברקע משבר דיור חריף – המשתקף בין היתר בפער גדל והולך בין ביקוש והיצע, האטה בהתחלות בנייה, התייקרות חומרי הבנייה והשינוע, ופרויקטים רבים שמתקשים להגיע אל קו הסיום. "עליית הריבית גרמה לטלטלה במשק, וענף הנדל"ן מושפע גם הוא", מנתחת בוגין. "השוק נמצא בחוסר ודאות, כשרוכשים פוטנציאליים מעדיפים לקחת צעד אחורה ולשבת על הגדר ויזמים נאלצים לחשב מסלול מחדש – ועדיין, אני מסרבת לקבל את התחזיות הקודרות".
 

עוד ב-

יו"ר לשכת שמאי מקרקעין: "פסק הדין - רעידת אדמה אמיתית"

לכתבה המלאה

"צריך להסתכל על התמונה הרחבה", מחדדת בוגין. "מדינת ישראל צומחת ולא יפסיקו לקנות כאן דירות, מה גם שההיסטוריה מלמדת שנדל"ן הוא ענף שיודע להתאים את עצמו במהירות לשינויים. במבט קדימה אני מאמינה שהשוק יתאושש ויעלה מחדש על המסלול".

איזה פתרונות ניתן ליישם?
"הטיפול בשוק הנדל"ן מחייב פעילות רב זרועית בדגש על שלושה ערוצים מרכזיים. קודם כל, קידום אינטנסיבי של מיזמי התחדשות עירונית. התחום הזה מסייע להגדלה משמעותית של כמות הדירות, מאפשר ניצול מיטבי של הקרקע, וטמונה בו גם בשורה חברתית חשובה בהיבט של אופק חדש לאוכלוסיות מוחלשות. בנוסף, נדרש להחיות את שוק השכירות שנמצא כרגע במצב של מוות קליני, כולל בהתערבות ממשלתית".

"תשומת לב נרחבת חשוב להפנות גם לנושא התשתיות, שהפך לחסם משמעותי במיוחד", מרחיבה בוגין. "ראשי רשויות מקומיות עוצרים פרויקטים משום שהם מבינים שהצורך בחידוש התשתיות העוטפות יביא להוצאות נכבדות על קופה העירוניות ויקשה עליהם לספק לתושבים את השירותים הנדרשים. אני מציעה להקים מנגנון דומה להסכמי הגג להתחדשות עירונית, שנחתמו בין משרד הבינוי והשיכון לרשויות מקומיות נבחרות, באמצעותו מוענק תגמול כספי לעיריות על דירה שמאושרת. כמו שמתמרצים ערים שתומכות בהתחדשות עירונית, כך צריך לתמוך כספית בערים שיחדשו ויפתחו תשתיות".

פרויקט פינוי-בינוי. "הטיפול בשוק הנדל"ן מחייב קידום אינטנסיבי של התחדשות עירונית" (צילום Magma Images) 

מה המסר שלך לזוגות צעירים, שרואים את חלום הדירה ממשיך להתרחק מהם?
"אני מבינה לליבם. במקום להתבשל בתסכול ואכזבה, כדאי שיתעלו את האנרגיות לעשייה. אני מייעצת להם להפריד בין רכישה של נכס לצורכי מגורים לבין רכישה של נכס לצורכי השקעה – ולפנות כסף פנוי להשקעה בנדל"ן מסחרי כמו משרד או מרכז לוגיסטי. באמצעות מסלול השקעה כזה הם יוכלו לייצר לעצמם תשואה ולהגדיל בהדרגה את הכנסותיהם. מהלך כזה גם יכול לקרב אותם לקראת קניית דירה בעתיד.

אני גם חושבת שהציבור בישראל ייאלץ לשנות חשיבה ולהשתחרר מהתפיסה שהשתרשה פה, לפיה כל אחד חייב להחזיק בבעלותו דירה. בעולם כבר מבינים שאפשר לחיות גם בשכירות לאורך שנים – וזה בדיוק מתכתב עם הצורך שהזכרתי ברפורמות ובהסדרה של שוק השכירות".

בואי נדבר על עוד נושא שנמצא חזק בכותרות: המטרו. איך את רואה את הפרויקט הזה?
"מדובר באירוע אולי הכי משמעותי בתולדות הנדל"ן בישראל, זהו מגה פרויקט על כל המשתמע מכך. אין ספק, מערכת הסעת המונים איכותית היא צורך חיוני – ואם המיזם הזה יתנהל ויתקדם באופן ענייני ומקצועי, אפשר באמת יהיה לדבר במושגים של מהפכה תחבורתית. הדרך לשם מחייבת התאמות ותיקונים לחוק המטרו, במיוחד בכל הקשור למס המטרו ושיעור היטל ההשבחה. חוק המטרו מספק דוגמה מייצגת, לצורך הבוער במעורבות שמאית בתהליך, ואני מקפידה לקחת חלק בכל הדיונים המתקיימים בכנסת".

קבינט שמאים, בית דין ייעודי לנדל"ן

לא במקרה מדגישה בוגין את צמד המילים "מעורבות שמאית". מבחינתה הצירוף הזה מגלם את החזון שהיא באה להגשים בתפקיד. "המטרה היא חד משמעית: להציב את שמאי המקרקעין כראש החץ של ענף הנדל"ן", מבהירה בוגין. "השמאי הוא איש המקצוע היחידי שיכול לנתח מקרקעין באופן רב ממדי ושלם. שילוב שמאי כבר בראשית התהליך הוא קריטי, ויכול לעשות את ההבדל בין פרויקט שיגיע לידי מימוש לכזה שייגנז. המענה המתבקש מבחינתנו לנושא הזה טמון בהקמת קבינט של שמאי מקרקעין שיפעל מול כלל הגורמים הרלוונטיים – משרדי הממשלה, גופי התכנון והרשויות השונות".

מהם המהלכים המרכזיים שמובילה כעת הלשכה?
"אחת הסוגיות החשובות מבחינתנו נוגעת לשומות מוסכמות. במצב העניינים הנוכחי, כאשר נוצרת מחלוקת בין בעל נכס לבין הרשות המקומית באשר לגובה היטל ההשבחה או עצם החיוב, ההליך הקיים כובל אותם להתדיינות אצל שמאי מכריע. הפרוצדורה מייצרת עלויות גבוהות לנישום ונמתחת לאורך תקופה ממושכת. אנחנו פועלים לייעל את התהליך: לאפשר לצדדים להידיין ביניהם ולהגיע להסכמות, ולחסוך את הפנייה לשמאי מכריע. אני יכולה לעדכן שיש הסכמה רחבה למהלך. הוא מקודם גם ברמה החקיקתית וצפוי להיות מאושר בזמן הקרוב".

"נושא חשוב אחר שנכנסו בו לעובי הקורה", מפרטת בוגין, "הוא אופן הערעור על החלטות ועדת ההשגות על שומות מטעם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). היום מנגנון הערעור על החלטות הוועדה הוא מאוד מסורבל, ואנו פועלים לפשט ולשפר אותו, תוך הסרת חסמים ביורוקרטיים".

נושא אחר שאת פועלת לקדם הוא הקמת בית דין ייעודי לנדל"ן. זה בכלל ריאלי?
"בהחלט כן. מקרקעין הוא תחום מורכב המחייב התמחות גם של הגורמים השיפוטיים. גוף מקצועי  עם שופטים ייעודיים המכירים את ענף הנדל"ן לעומקו, יכול ייצר הרבה מאוד סדר וודאות – ובישראל יש בו צורך רב. חשוב להבין: אנחנו לא ממצאים פה את הגלגל, בלנדון למשל, המודל הזה עובד בהצלחה. אני בטוחה שאם נאמץ אותו גם כאן, הרווח יהיה של כולם. אנחנו נמצאים באינטראקציה מול הדרגים הכי בכירים במשרדי האוצר, המשפטים והפנים – הם קשובים, ואני מקווה שתהיה נכונות להתקדם גם לעבר חקיקה ובביצוע".

מתכון להצלחה

בוגין (59) היא שמאית מקרקעין ומשפטנית, המייסדת והבעלים של משרד נחמה בוגין הפועל כבר למעלה מ-30 שנה, וגם נהגת מרוצים מדופלמת עם רזומה הכולל כמה וכמה זכיות באליפות ישראל. בלשכת שמאי המקרקעין היא האישה הראשונה שמכהנת כיו"ר, ובוגין נחושה להשאיר טביעת אצבע עמוקה. "התפקיד הוא שליחות מבחינתי והאתגרים הם רבים" , היא מדגישה. "אני כאן לעשייה ציבורית נטו למען שמאי המקרקעין. אני לא מחפשת פרסום או יחסי ציבור, ולא רואה בתפקיד מקפצה לג'ובים אחרים".

הרוח החדשה שמבקשת בוגין להביא ללשכה, מתורגמת גם לגזרת המינויים. במאי האחרון מונה ארז קמיניץ, מי ששימש כמשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ליועץ לענייני חקיקה ורגולציה. אליו מצטרף גם שי צפדיה שמונה בראשית החודש ליו"ר פורום חברות הנדל"ן היזמיות בלשכת שמאי המקרקעין.

"ארז ושי יתרמו הרבה מאוד ללשכה, ובקנה יש עוד מינויים נוספים", אומרת בוגין. "לשכת השמאים מחויבת להיות כל העת עם היד על הדופק, להתעדכן ולהתחדש. בהקשר הזה חשוב להוסיף כי תשומת לב רבה מוקדשת לדור השמאים הצעיר, הם העתיד שלנו. הקמנו את קהילת הצעירים של לשכת השמאים בראשות משה מנע ועדי אגסי, שילבנו שמאים צעירים באופן רוחבי בפעילות השוטפת ובכל ועדות הלשכה. האינטראקציה ההדוקה בין הדור הצעיר לדור הוותיק מייצרת הפריה הדדית – ויש לה ערך רב. עשייה מאוחדת וחזית מלוכדת זה המתכון להצלחה".