​בפעם הראשונה אחרי תקופה ארוכה, התבטא השבוע נשיא התאחדות הקבלנים לשעבר, ראול סרוגו, כי מחירי הדיור בדרך למטה. האמירה הזו היא חריגה, משום שסרוגו נשמע בעבר תומך בעניין עליות המחירים. הוא סיפר בעבר כי המחירים ממשיכים לעלות בשל ההיצע הנמוך. מאז האמירה הזו, ההיצע נותר בשפל, אבל המחירים יורדים.

השאלה הגדולה היא מדוע סרוגו בחר ללכת לעימות עם יגאל דמרי. יממה לאחר הסערה, סרוגו מסביר מה הרקע לעימות המתוקשר ומתקן: מחירי הדיור, הוא אומר, בדרך למטה רק בטווח הקצר. הוא מעריך כי בטווח הבינוני והארוך נראה עליות מחירים. 

למי שפספס את האירועים הקודמים, הנה תקציר: במהלך כנס הנדל"ן השנתי של הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה זמורה, טען סרוגו כי "תהיה ירידת מחירים גדולה", כשהעימות עם יגאל דמרי, שנחשב לקבלן החזק בישראל, גלש לצד הפוליטי. סרוגו תקף את נתניהו וניבא ירידות, הקבלן השיב לו: "מזל שהוא ראש הממשלה. האטה? בקרוב נראה נהירה של עשרות אלפים בחזרה לשוק".

הכותרת שעוררה הדים השבוע

"זה רק מקרי שלא אמרתי את הדברים כנשיא ההתאחדות, משום שעד לפני מספר חודשים המחירים באמת לא ירדו", מסביר סרוגו בראיון ל-ice. "זה מצב עובדתי שבא לידי ביטוי בחודשים האחרונים. הייתי אומר את אותם דברים אם הייתי נשיא ההתאחדות. מה שקורה בחודשים האחרונים רק מחזק את הטענות שלי או את העמדה שלי לגבי שוק הדיור. הטענה הבסיסית שלי הייתה שכל עוד הביקוש גדול מההיצע המחירים יעלו. תמיד טענתי שהממשלה צריכה לעסוק בצד ההיצע ולא בצד הביקוש".

ומה השתנה?
"בחודשים האחרונים מה שקורה מחזק מאוד את האמירה הזאת כי מראה עד כמה שוק הדיור הוא ענף תחרותי של הרבה מאוד מוכרים וקונים, ומתנהג בהתאם לציפיות בשוק הזה. למרות הקיטון בהיצע הדירות, עדיין ההאטה לא משמעותית כי הקבלנים בונים פחות. נכון להיום, אחרי הרבה זמן, ההיצע גדול מהביקוש. גם הריבית הגבוהה, גם העצירה במבצעי המימון, גם המלחמה - הכל יוצר מצב שאנשים יושבים על הגדר".

מצד שני, רואים את הביקושים הגבוהים בדירה בהנחה.
"רואים את זה בהרבה מאוד פרמטרים. אבל הנתון הכי בולט - כמות הדירות הלא מכורות של הקבלנים הולכת ועולה. כ-82 אלף דירות לא מכורות. במצב נורמלי זה ינוע סביב 40-50 אלף דירות. זה מזכיר לי את המושג אבטלה חיכוכית -היא הרי מעולם לא תרד לאפס, אלא תהיה סביב 3%. גם לקבלנים תהיה להם כמות דירות שלא מכרו, אבל זה עומד על 40-50 אלף. כשזה עלה ליותר מ-80 אלף זה מראה שהם לא מוכרים דירות. עברנו לשוק של קונים, לא של מוכרים ולכן תראה הרבה מבצעי מימון והתעקשות על המחיר. מדד מחירי הדיור עומד על 0% או יורד, במצטבר ירדנו קרוב ל-2% בשלושה חודשים. זו עובדה. המחירים מתחילים לרדת".

"בטווח הבינוני - המחירים כבר יעלו". סרוגו (יחצ, pixabay)

81 אלף דירות לא מכורות, אבל דמרי דיבר על פחות, כי רק 15 אלף דירות לא מכורות מוכנות לאכלוס. 
"מטבע הדברים דירות לא מכורות הן דירות שקבלנים הוציאו היתרי בנייה וטרם נמכרו. כלומר, הקבלן לא מתחיל לשווקן - וזה נספר. זה אחד הויכוחים שלי עם דמרי, הוא טוען שהוא מוציא היתרים לאלפי דירות אבל לא מוציא דירות לשיווק וזה נספר. אמרתי לו: 'זה היה נכון גם כשהיו 40-50 אלף דירות לא מכורות'. זה מראה על מגמה. עובדתית, הם מוכרים פחות דירות. מה שכן נכון, הוא שהרוב לא מוכנות. יש בניינים שלמים שבשלב יסודות או שלא נמצאים כרגע בתכנון לבנייה".

השאלה הגדולה: מה יקרה בטווח הארוך. מדברים על הורדת ריבית, על עשרות אלפים שייפלטו מדירה בהנחה, אתה צופה התאוששות בחודשים הקרובים?
"בטווח הקצר לא, אנחנו נמצאים בעידן הריבית הגבוהה ועדיין במלחמה, ואני לא רואה את סיומה באופק. נמשיך לראות ירידת מחירים. מה כן ישתנה? המלחמה תסתיים והריבית תתחיל לרדת ואז נראה את אותם אנשים שישבו על הגדר, שאמרו 'נחכה ונמתין' - קונים כי הם יכנסו ללחץ כשמחירים עולים. הכל יקרה בבת אחת ולכן זה עלול ליצור היפוך מגמה".

ינקי קוינט אמר כאן בראיון שהמחירים יירדו, ושלדעתו יכולים לחזור ל-2021. זה אומר - ירידה של 30%, 15% ריאלית לטענתו. זה אפשרי?
"לא. דבר כזה לא יכול לקרות מכיוון שהקבלנים מגיבים למה שקורה בשוק. הפוטנציאל הבנייה של הקבלנים מבחינת יכולת הביצוע והתכנון וההתחדשות העירונית הוא סדר גודל של 80 אלף דירות בשנה. היינו שם ב-2022 ו-2023 לפני המלחמה. בנינו בקצב של 20 אלף יחידות דיור ברבעון. היום בונים פחות. ככל שהמצב של העצירה במכירות יימשך הקבלנים יבנו פחות. ברגע שהיצע הדירות יקטן זה ירסן את ירידת המחירים". 

עוד ב-

האיש החזק בשוק הנדל"ן: "אין לי ספק, המחירים בדרך למטה" | ראיון

לכתבה המלאה

בכמה המחירים יירדו?
"ככל שהמצב הזה יימשך, במצב הרע ירידה חד ספרתית שנתית, שהיא תתהפך בטווח הבינוני והארוך. כשבונים פחות קשה מאוד להזיז את הספינה בבת אחת. אנחנו צפויים לירידות קלות בלבד. בסיום המלחמה, עם ירידת הריבית, מחירי הנדל"ן יעלו".