החודשים האחרונים הוכיחו שמחירי הדיור נמצאים בירידה. הירידה אינה משמעותית וכשמשקללים את מחירי הדיור בשנה האחרונה, מקבלים תמונה שונה: מחירי הדיור בעלייה. כשמדברים על קצב ירידה של 3%-2% בשנה, לוקחים בחשבון שקצב ירידת המחירים יימשך גם בחודשים האחרונים כפי שקרה בשנה האחרונה. נכון לעכשיו, אין סימנים אמיתיים שמעידים שמצב כזה צפוי לקרות.

צריך לקחת בחשבון שהירידה במחירי הדיור נמשכת חמישה מדדים בסך הכל ולא לאורך השנה כולה. היום יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש נובמבר ולצדו גם השינויים במחירי הדיור בחודשים ספטמבר-אוקטובר, לעומת אוגוסט-ספטמבר. ספטמבר ואוקטובר היו שני חודשי החגים - חודשים חלשים יותר בדרך כלל.

עם זאת, המדידה נוגעת למחירים ולא למספר העסקאות. כפי שתבינו מיד, המדד שיתפרסם הערב הוא קריטי ועלול להשפיע מהותית על השאלה איך תסתיים השנה הזו - בירידת מחירים קלה או אולי אפילו בעליית מחירים. זו לא רק שאלה של מספרים, אלא יכול לשנות את האווירה בשוק הדיור לקראת ההמשך.

לקח סיכון מחושב? אטרקצ'י (אלכס בורטמן, יחצ, ראובן קפוצ'נסקי)

אם מסתכלים על המדדים מתחילת השנה, מחירי הדיור עלו ב-1.2%, אבל זה קרה בעיקר בשל המדד שהתפרסם בחודש מרץ, טרם כניסת תקנות המפקח על הבנקים לתוקף (בעניין הטבות המימון), שעלה ב-1.2%. אם לוקחים בחשבון את 12 החודשים האחרונים, המחירים עלו ב-0.5%. מדד מחירי הדיור לא קשור למדד המחירים לצרכן, אבל האחרון צפוי לרדת היום ומעניין לראות האם מגמת הורדת מחירי השכירות תבוא לידי ביטוי במדד, או שהוא יושפע בעיקר ממחירי הטיסות.

אז למה המדד היום הוא קריטי? מלבד המדד הזה (ספטמבר-אוקטובר, חודשי החגים כאמור) נותרו עוד שני מדדים עד סיום השנה (אוקטובר-נובמבר ונובמבר-דצמבר). אם המדד היום יצביע על סטטוס קוו, על עלייה או על ירידה קלה, ייתכן שנסיים את השנה הזאת כשמחירי הדיור לא עלו ולא ירדו ביותר מ-1%. בשנה שבה הריבית גבוהה מאוד והמלחמה התקיימה כמעט לכל אורכה, זה יהיה הישג לקבלנים אם מחירי הדיור בסיכום השנה הזאת לא יירדו. בתצחילת השנה, חלק מהפרשנים חזו שהירידה תהיה אפילו דו ספרתית השנה, כנראה בהתעלם מעקומת הביקוש.

אז מה צפוי לנו הערב במדד מחירי הדיור? על פי הערכות שונות, לא מדובר בתנודה גדולה, אלא מינורית. אם המדד יירד יעלה בפחות מחצי אחוז, זה אומר שעדיין במונחים שנתיים מחירי הדיור בעלייה קלה.

בכלל, עושה רושם כי המדד כולו היום קריטי לנוטלי המשכנתאות ועלול לעורר את שוק הדיור את התחזית תתממש. חלק מהכלכלנים מדברים על ירידה של 0.5%-0.3%. אנחנו נוטים לייחס חשיבות רבה לריבית הפריים שלרוב נלקחת כשליש מהמשכנתא בלבד, אבל כשמדובר במדד המחירים לצרכן ההשפעה שלו היא קריטית, ככל שהרכיב הצמוד למדד גבוה יותר.

אם תירשם היום הפחתה של 0.5% במדד עצמו, בצירוף ירידת הריבית, זה קריטי לנוטלי המשכנתאות. הפחתת הריבית, יחד עם עוד שתי הפחתות מתוכננות עד חודש ספטמבר 2026 וירידה במדד, היא חשובה ויכולה להוזיל את ההחזר החודשי במאות שקלים. כשהמדד בירידה יש השפעה על הרכיב הצמוד וזה יכול להשפיע, אם המגמה תימשך, גם על משפרי הדיור, בבואם לקחת החלטה האם למכור את הבית ולקנות דירה חדשה.

מצד שני, אסור לשכוח שבחודש נובמבר אשתקד המדד ירד ב-0.4% ובדצמבר הוא הוסיף לרדת בשיעור של 0.3%. כלומר, ירידה של 0.4% תשאיר את האינפלציה על 2.5% כשהיא עדיין בתוך היעד. יחד עם זאת, עלייה של יותר מ-0.2% בחודש הבא, דצמבר, עלולה להוציא את האינפלציה מתוך היעד (3%-1%), מה שיעכב הפחתה נוספת של הריבית. במידה והמדד יירד היום ב-0.3%, האינפלציה תעלה ל-2.6% בתקווה שבחודש הבא המדד לא יעלה והאינפלציה תסיים את השנה בתוך היעד. עניין זה קריטי לקראת הורדות הריבית הצפויות בהמשך ובכלל, חשוב מאוד לכלכלה הישראלית.

עוד אנקדוטה לסיום: בשבוע שעבר הודיעה חברת הנדל"ן אאורה כי היא מוכנה להתחייב שמחירי הדיור לא יירדו. לא היא תקבע האם המחירים ירדו או יעלו, אלא נתוני הלמ"ס. בחברה הודיעו כי אם מחירי הדיור יירדו, הם יאפשרו לרוכשים לבטל את העסקה חצי שנה לפני הכניסה לדירה. חברת נדל"ן לא יכולה לקחת סיכון כזה, אלא אם היא בטוחה בעצמה ויודעת שהמחירים לא יירדו. תארו לכם מה יקרה אם המחירים יירדו ב-2% בשנה הקרובה וחוזים בשווי עשרות מיליוני שקלים, ואולי אפילו יותר, יבוטלו.

עוד ב-

10,000 דירות בהנחה בדרך: ערי המרכז שייכללו בהגרלה הבאה

לכתבה המלאה

מה יגיד הבנק לאאורה? איך היא תקבל ליווי להמשך הפרויקט ולפרויקטים הבאים שלה אם המחירים יקרסו? יהיה מעניין לראות כיצד החברה תגיד לאפשרות כזו, של ירידה מינורית במחירים, שכרגע אינה רלוונטית מבחינתה. רק לאחרונה טען כאן יעקב אטרקצ'י, שעומד בראש החברה, כי המחירים ב-2026 יעלו ב-5% בערך. זה אומר שהמחיר הממוצע לדירה בשנה הבאה יעלה ביותר מ-100 אלף שקל. ימים יגידו.