הירידות בשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים כבר התרחשו פעמיים בשנים האחרונות - פעם אחת ב-2018 ופעם שנייה ב-2023. בשני המקרים הירידות היו מינוריות - 1% בלבד. השנה, מחירי הדיור עלולים לרדת בשיעור מעט גבוה יותר, אבל יש מי שחושב שעד סוף השנה נראה תיקון קטן, כך שמחירי הדירות יישארו כמעט זהים לאלה של השנה שעברה.

השאלה היא איך מסתכלים על זה - בכובע של רוכשי הדירות - זו בשורה לא טובה. נכון, אנחנו רואים ירידות בחלק מהפרויקטים, בעיקר בגוש דן, אבל מחירי הדירות החדשות אינם בצניחה - הם יורדים בקצב של עשרות אלפי שקלים לדירה אחרי עליות של 30% בשנתיים בתחילת העשור. בכובע היזמי - מחירי הדירות מקטינים את הרווח היזמי. כשמדובר בחברה לא ממונפת, אפשר לעבור את הגל. השאלה הגדולה היא לא מה קרה עד כאן, אלא מה יקרה בהמשך.

"עושים דרמה מעוד ירידה של 0.3% לפי נתוני הלמ"ס, אבל כשאתה מסתכל מתחילת השנה המחירים די יציבים", אומר מנכ"ל אאורה, יעקב אטרקצ'י, בראיון. לדבריו, "אני מנטרל כמובן יד שנייה ומחיר למשתכן, אבל כשאתה מסתכל על החודש האחרון, מאז סיום החגים, אתה רואה שינוי בהחלט משמעותי מבחינת רוכשי הדירות. אני מעריך שאולי בנובמבר ודצמבר תהיה ירידה זניחה, אבל ב-2026 המגמה תתהפך. על מה כולם מסתכלים? על נתונים אחורה, כשהיינו במלחמה, בחגים. אני רואה שינוי בחודש האחרון, המחירים עוד לא עולים אבל זה יקרה בעוד 3-4 חודשים. אתה רואה את זה בעיקר מחוץ לגוש דן, אבל גם הוא יחזור".

אתה מחכה להורדת ריבית, כמו שאר היזמים?
"השוק מאלץ את הנגיד להוריד ריבית, הוא פעל מאוחר מדי, הוא מנותק ממה שקורה פה ובשונה מכל העולם - אבל השוק מאלץ אותו. שוק ההון כבר מתמחר ירידת ריבית, של יותר מחצי אחוז, אבל הציבור שלוקח משכנתא רוצה לראות ירידת ריבית. הוא יראה אותה כבר החודש וגם בהמשך. כוחות השוק יותר חזקים ממנו, השקל מתחזק מול המטבעות ופוגע בייצוא, הוא חייב להוריד ריבית. כשהם יראו ירידת ריבית, וזה יקרה פעמיים ברציפות להערכתי, בנובמבר (24 לחודש, יום שישי הקרוב, א"י) ובינואר (5 לחודש)".

"ב-2026, המחירים יעלו". פרויקט של אאורה (איציק יצחקי)

מספרים שמשרדי המכירות ריקים.
"המלחמה נגמרה, לוקח זמן לעכל את זה. אבל חודש אחרי החגים וכבר רואים שינוי. אני לא מדבר על אאורה, שמכרה יפה ב-9 חודשים בשוק, בעיניים שלי הכי טוב בשוק בגלל הפיזור הגיאוגרפי שלנו, כולל בצפון ובדרום ואפילו בשפלה, אלא על כלל השוק. תל אביב וערי הלווין שלה הפגינו חולשה, אבל מצד שני - אנשים שהיו במשא ומתן לפני חצי שנה ולא קנו דירה, פשוט לא קנו במקום אחר וחיכו. עכשיו הם חוזרים ומתעניינים שוב".
 

אז המשרדים מלאים?
"שלא נתבלבל, אנשים לא עומדים בתור. אבל ככה מתחיל שינוי. שום דבר בשוק לא השתנה. לא רואה שהיצע הדירות של מגרשי המינהל משתנים. מדברים על מלאי דירות, אבל צריך לשים סוף לאגדה האורבנית. אם יש פרויקט של 1,000 דירות, ונמכרו 300 דירות - אז 700 דירות זה מלאי? מלאי זו דירה מוכנה ולא מכורה, לא קרקע, לא פריסייל. יש פרויקטים שנשארו בהם 10-15 אחוז, מה יקרה אם נמכור עוד חצי שנה?".

בתל אביב השוק עובד אחרת.
"אני מחריג את תל אביב ואומר שיש תחרות בין הקבלנים אבל מה רואים בסוף? הרבה מאוד קבלנים מבטלים תמ"א 38/2 כי זה לא כלכלי. בעתיד יווצר מחסור. בשוק, גם ב-2025 למרות הדרמה שעושים - המצב סביר. מצד שני, מסיום המלחמה השוק משתפר. ב-2026 יהיו מכירות טובות והיזמים יתחילו להוריד את מבצעי השיווק, יתחילו לעלות טיפה את המחירים".

עוד ב-

הטרנד החדש של הקבלנים: "המחירים לא יירדו"

לכתבה המלאה

חלק מהיזמים מבטלים פטור מהצמדה למדד, אבל זה קורה בהדרגה.
"אני מסכים. בסוף, יש היצע וביקוש, הכל שאלה של כמה היזם לחוץ ומה התזרים שלו. אני לא מדבר על משקיעים, אני מדבר על מי שרוצה לקנות דירה. יש אפשרות להתמקח עוד חודשיים שלושה, אבל אחרי התאריך הזה, זה ייעלם מהשוק. השוק יחזור למצב של לפני שנתיים. תאמין לי, אני לא נהנה מעליית מחירים, הייתי שמח שהמחירים היו יציבים. היום כולם מספרים סיפורים, אנשים בטוחים שהמחירים ירדו, אבל הם לא ירדו ב-2025. הם סטטיים. הסיבה היחידה שהשוק קצת נחלש בקצב הוא בגלל הריבית ובגלל שהמלחמה עדיין לא מאחורינו לגמרי. לא משרד השיכון, לא המינהל ולא משרד האוצר עשו בשביל להוריד מחירים. כוחות השוק תומכים בביקושים, ויש מחסור בהיצעים. מי שלא מבין את זה, יבין בעוד כמה חודשים".