שוק הדיור האמריקאי נכנס לסתיו תחת לחץ מחודש מצד הריבית, כאשר עלויות המימון ממשיכות להכביד על הביקוש. המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה עלתה ל-7.03%, לעומת 6.66% בסוף אוגוסט, בעקבות העלייה בתשואות האג"ח הארוכות. במקביל, מכירות הבתים הקיימים באוגוסט ירדו לקצב שנתי של 3.98 מיליון, בעוד שמלאי הבתים עלה ל-1.62 מיליון - הרמה הגבוהה ביותר מאז 2019.

לפי ניתוח של עוזי לוי, מנהל מסחר ניירות ערך בבנק מזרחי טפחות, למרות החולשה בהיקף העסקאות, המחירים עדיין מגלים עמידות. המחיר החציוני של בית קיים עלה ב-1.6% לעומת אשתקד, ל-429,100 דולר. כלומר, בשלב זה נרשמת בעיקר ירידה בכמות העסקאות ולא ירידה משמעותית במחירי הבתים. עם זאת, יותר מוכרים נדרשים להציע הטבות, להפחית מחירים או לסבסד את המשכנתא כדי להשלים עסקאות, בעיקר במדינות חגורת השמש.

בשוק הבנייה החדשה התמונה מעט חיובית יותר. מכירות הבתים החדשים זינקו באוגוסט ב-6.4%, לקצב שנתי של 684 אלף - הרמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר 2025. הקבלנים מצליחים למשוך קונים באמצעות הורדות מחיר ותמריצי מימון, אך סנטימנט הקבלנים ירד בספטמבר לשפל של שנה, כך שההתאוששות עדיין אינה יציבה.

למגמות בשוק הדיור יש השפעה ישירה גם על וול סטריט. מניות הקבלנים הן למעשה הימור ממונף על הריבית ועל הביקוש לדיור. כאשר המשכנתאות מתקרבות ל-7%, הביקוש נחלש, הקבלנים נאלצים להגדיל את התמריצים והמכירות והרווחיות נמצאות תחת לחץ.

בתקופה האחרונה הדבר בא לידי ביטוי בלחץ על מניות כמו Lennar, D.R. Horton ו-KB Home. Lennar מתמודדת בנוסף עם לחץ על שולי הרווח בעקבות עלויות הקרקע. גם סקטור הדיור בבורסה נחלש על רקע העלייה בתשואות האג"ח.

גם חברות ה-REITs נמצאות בנקודת מבחן. העלייה בתשואות מייקרת את המימון ומעלה את עלות ההון, ובכך מפעילה לחץ על שווי הנכסים ועל מניות הנדל"ן. בתחום המגורים נוסף לכך סיכון של מימון מחדש, כאשר חלק משמעותי מהחוב שנלקח בתקופה של ריבית נמוכה מגיע לפדיון וצריך להתגלגל בריבית גבוהה יותר.

עוזי לוי (קרדיט: מזרחי טפחות)

מנגד, שינוי במגמת התשואות עשוי להשפיע במהירות על השוק. אם תשואת האג"ח האמריקאי ל-10 שנים תרד והריבית על המשכנתאות תחזור לאזור של 6%-6.5%, הביקוש עשוי להשתחרר גם ללא ירידה חדה במחירי הבתים. תרחיש כזה עשוי לתמוך בקבלנים, בחברות המשכנתאות, ביצרניות חומרי הבנייה ובחברות ה-REITs.

עוד ב-

היורו בקריסה והדולר מזנק: כיצד מושפע השקל מהטלטלה?

לכתבה המלאה

לפי הניתוח, שוק הדיור האמריקאי עדיין אינו נמצא במשבר מחירים. האתגר המרכזי כרגע הוא חולשה בביקוש הנובעת מעלות המימון, לצד התאוששות הדרגתית במלאי. עבור וול סטריט, משמעות הדבר היא שכיוון תשואת האג"ח ל-10 שנים עשוי להיות גורם מרכזי לא פחות מנתוני מחירי הבתים עצמם. ירידה משמעותית בתשואות עשויה לשנות את התמונה עבור סקטור הדיור ולשפר את האטרקטיביות שלו בעיני המשקיעים.