דעות
היפוך מגמה או אשליה סטטיסטית – מה קורה עם מחירי הדיור?
הלמ"ס מדווח על עלייה, השוק מאותת על לחץ לירידה – איך ניתן להסביר את הפערים במחירי הנדל"ן למגורים בישראל? ומה הקשר למבצעי הקבלנים? ד"ר ויצמן נגר, עושה סדר
לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), הסתכמה שנת 2023 בירידת מחירי הדירות באחוז אחד (ובירידה ריאלית של כ-3.8%). ואולם, בשנת 2024 שבו וטיפסו המחירים בכ-7.5% (ועלייה ריאלית של כ-3.8%), מה שהזכיר לנו את העליות בעשור וחצי האחרון. מצב העניינים הזה מעלה את השאלה מהי התמונה האמיתית לגבי שוק הדירות בישראל? חזרה למצב "הרגיל" כמו ב-2024, או ירידת מחירים כמו ב-2023?
כדי לענות על השאלה, נרחיב מעט את היריעה: כמה חודשים לאחר תהליך עליית הריבית המוניטרית מאפריל 2022, החל שוק הדירות להצביע בהדרגה על האטה (ראו איור 1). מספטמבר 2022 החלה ירידה בקצב העלייה השנתי במחירי הדירות. כך, בשנה שהסתיימה באוגוסט 2022 עלו מחירי הדירות בכ-20% – אולם שנה לאחר מכן, בשנה שנסתיימה באוקטובר 2023, ירדו המחירים בכ-2.2% (וירידה ריאלית של כ-5.7%). במהלך 2023 אף נרשמו שמונה מדדים חודשיים שליליים.
ואולם מנובמבר 2023 שוב התהפכה המגמה, עם עלייה במחירי הדירות, אשר ב-2024 הסתכמה בכ-7.5%. עלייה זו, חשוב להסביר, נרשמה דווקא בעיצומה של מלחמת חרבות ברזל ובצל מצב רוח לאומי ירוד – דבר שאינו מתיישב עם עליית מחירים, ובפרט כאשר מדובר על היפוך מגמה.
)המקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנק ישראל ועיבודי המחבר(
מבלבל? בהחלט. עליית המחירים מסוף 2023 ועד המדד האחרון של פברואר 2025, אינה מתיישבת עם נתוני הבסיס – נתונים המצביעים על לחץ לירידת מחירים, ולא לעלייתם. מעבר להיותנו בתקופת מלחמה, הנתון הבולט ביותר הוא מלאי הדירות הפנויות למכירה: מדובר בדירות חדשות שהיזמים רוצים למכור, אך לא מצליחים במחירים הקיימים. אלה גדלו לכ-78 אלף דירות, רמה גבוהה במונחים היסטוריים.
לשם השוואה, עם תחילת עליות הריבית באפריל 2022, מספר הדירות הפנויות עמד על כ-44 אלף (ראו איור 2). זו תמונת מצב המצביעה על עודפי היצע, או ירידה בביקושים – אבל שניהם צריכים ללחוץ דווקא לירידת מחירים ולא לעלייתם. נתון נוסף המצביע על האטה בשוק, הוא ירידה בביקושים ובמחירים של מכרזי הקרקע של רמ"י, כפי שעולה מכמה מכרזים.
זאת ועוד: מגמת העלייה במספר הדירות הפנויות למכירה מתרחשת דווקא לצד קשיים מצד ההיצע, ובפרט המחסור בכוח עבודה באתרי הבנייה עקב חסימת הפועלים הפלסטינים מכניסה לישראל מאז תחילת המלחמה. לפיכך, סביר יותר שהגורם הדומיננטי הוא ירידה בביקושים, ולא עלייה בהיצע.
)המקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנק ישראל ועיבודי המחבר(
מה יכול להסביר את הירידה בביקושים? בעיקר עליית הריבית. כאשר ריבית בנק ישראל היא 4.5%, לעומת תשואת שכ"ד שהיא כ-3% – הרי שההשקעה בדירה הופכת לפחות כדאית, במיוחד כשיש להוסיף גם מיסי רכישה של 5% עד 8%. זהו מצב שונה לחלוטין מהמצב עד מרץ 2022, שבה ריבית בנק ישראל הייתה אפסית. הראשונים שיוצאים משוק הדירות הם אפוא המשקיעים, שמעדיפים את שוק ההון, המעניק גם נזילות הרבה יותר גבוהה.
נתון נוסף המתיישב עם הירידה בביקושים הוא מאמצי השיווק המיוחדים של הקבלנים בשיטת 10/90 (שלם 10% בעת הרכישה ואת ה-90% הנוספים בכניסה לדירה) או 20/80. לאחרונה הקשיח בנק ישראל את גישתו לעסקאות כאלה, עקב הסיכונים הגלומים בהן. מכירות אלו, הן כנראה הגורם לעליית המחירים על פי נתוני הלמ"ס.
מחד, היזמים "דחפו" כמה אחוזים למחיר, כפיצוי למתנה הגלומה הניתנת לרוכשים בדחיית יתרת התשלום למספר שנים קדימה. יוצא אפוא כי על פי הרישום הפורמלי של העסקה, עליו מתבסס הלמ"ס, המחיר משקף עלייה; מנגד, ההנחה הגלומה בדחיית התשלום אינה נלקחת בחשבון במדידות של הלמ"ס. באופן הזה, קיבלנו עלייה במחירי הדירות שמפרסם הלמ"ס, שאינם מתיישבים עם נתוני הבסיס של השוק.
עם צינון מבצעי הקבלנים על ידי בנק ישראל, הצפי הוא שמדד מחירי הדירות של הלמ"ס ישוב לשקף את נתוני היסוד בשוק הדירות, קרי ירידת מחירים כפי שהיה בשנת 2023 ולא שנת 2024 – אלא אם כן היזמים והבנקים ימציאו "פטנט" אחר לשווק דירות ללא ירידה במחיר.
עוד ב-
הכותב, ד"ר ויצמן נגר, הוא מרצה לכלכלה ופיננסים במרכז האקדמי לב, ובעבר כלכלן בכיר וחוקר בכיר בבנק ישראל.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(3):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
3.ימים יגידורועי 05/2025/12הגב לתגובה זו0 0בוא נדבר ב 2028 ונראה האם צדקת? כשהריבית תרד, המלחמה תסתיים והשוק יפרח.סגור
-
2.מדינה מפורקת! אבל העיקר נדל"ןשי 05/2025/12הגב לתגובה זו1 0לפי כמות הכתבות בנושא "עם הנצח לא מפחד ממשכנתא ארוכה"סגור
-
1.מגורים נאותים מוצר בסיסיאנונימי 05/2025/12הגב לתגובה זו1 0בל נתפלא לראות משפחות צעירות נורמטיביות בהן 2 בני הזוג עובדים, פונות לעמותות סיוע מזון מאחר שהן קורעות תחת נטל תשלומי שכירות או החזרי משכנתא גבוהים פיקטיבית שלא משאירים להם כסף פנוי לשלם עבור שירותים בסיסיים נחוצים אחרים.סגור
