האם אנשים שמרוויחים פחות מהשכר הממוצע במשק רכשו דירות בחודשים האחרונים בשל מבצעי המימון של היזמים ובניגוד מוחלט להמלצות של בנק ישראל? בדיקה שהתבצעה לאחרונה מעלה שהתשובה היא חיובית.

לפי נתוני האוצר, השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירה ראשונה שבה ניתנה הטבת מימון עמד על 13,500 שקל ברוטו למשק בית (שימו לב, מדובר בשכר ברוטו למשק בית, ולא לאדם במשק בית). כלומר, זוג הרוויח בממוצע כ-11 אלף שקל נטו (השכר החציוני אפילו נמוך יותר ועומד על 12,100 שקל).

בחישוב הזה האוצר לא לקח בחשבון רוכשים שאין להם הכנסות מדווחות. הסיבה לכך היא פשוטה: או שיש אנשים שעובדים בשחור, או שמדובר, למשל, באנשים שיצאו לפנסיה, אין להם משכורת או תלושים והם חיים מכספים שחסכו. מדובר כאן ב-20% מהרוכשים - בהחלט מספר לא מבוטל. לאחרונה מצאנו בבדיקה שערכנו כי אנשים רוכשים דירה בפריפריה, עם שכר של 13 אלף שקל ברוטו. הבדיקה התבססה על נתונים חדשים של משרד האוצר שחושפים מה היה השכר הממוצע למשק בית של רוכשי הדירות בדרום, שקיבלו הטבות מימון.

אבל מה שיותר מעניין, הוא המחיר הממוצע של הדירות שרכשו אותם אנשים שמרוויחים 13,500 שקל: 1.6 מיליון שקל (המחיר החציוני - 1.5 מיליון שקל). למה זה כל כך חריג? הנה הסבר קצר שיעשה לכם סדר: נניח שזוג מרוויח 13,500 אלף שקל ברוטו, כלומר כ-11 אלף שקל נטו אחרי מסים והפרשות. נניח שאחרי הכנסות כמו קצבאות וכו' עומדת ההכנסה שלהם מכלל המקורות על 11,500 שקל (קשה להאמין שזוג שמרוויח סכומים כאלה מחזיק בעוד דירות ויש לו עוד הכנסות - ואם זה קורה, זו תופעה שהיא בשוליים).

המשמעות היא פשוטה: עבור דירה של 1.6 מיליון שקל (בהנחה ש-30% ניתן כהון עצמי), צריך לקחת משכנתא של 1.12 מיליון שקל. כיום, ההחזר החודשי על משכנתא כזו עומד על כ-6,160 שקל (הערכה שלנו, על בסיס אומדן ממוצע למשכנתאות תחת הריבית הנוכחית). זה אומר שההחזר החודשי עומד על קצת יותר ממחצית השכר שלהם. במקרה כזה, מדובר באי ציות להמלצות של בנק ישראל.

כבר הצגנו כבר בעבר הוכחה לפיה מחצית מנוטלי המשכנתאות משלמים עד 40% מהנטו שלהם עבור דירה. לאחרונה סיפר כאן בראיון שלמה בן אליהו, מנכ"ל משרד הבינוי ומנכ"ל רמ"י לשעבר כי "היום, בשביל 2.5 מיליון שקל משכנתא צריך להרוויח 45 אלף נטו".

קודם חותמים, אחר כך מסתדרים (shutterstock)

מה עומד מאחורי ההשתוללות של הציבור? ובכן, המקרה הראשון הוא הטבות המימון. במקרה שזוג רכש דירה ונתן מקדמה של 10% בלבד, הוא מאמין שישפר משמעותית את השכר עד שהדירה תהיה מוכנה. לרוב, זה לא נעשה בטווח שבו הדירה תהיה מוכנה בעוד שנה, אלא בטווח ארוך יותר, של 3-4 שנים. יכול להיות שזוג כזה מגובה על ידי ההורים, אבל בכל מקרה אחר - זה מסוכן.

לפי האוצר, הפער ברמות השכר של הרוכשים, בין מי שקנו דירה עם הטבת מימון לבין האחרים - גבוה, במיוחד כשמכלילים בפנים את רוכשי "דירה בהמתנה" (כינוי של משרד האוצר למשפרי דיור שרכשו דירה חדשה לפני שמכרו את הישנה). אנשים שרכשו דירה עם הטבות מימון מרוויחים 21,200 שקל ברוטו למשק בית (19 אלף שקל חציוני) בעוד שכאלה שרכשו דירה ללא הטבת מימון, מרוויח 31 ו-33 אלף שקל ברוטו למשק בית.

מי שרכש דירה עם הטבת מימון רכש דירה ב-1.8 מיליון שקל בממוצע, לעומת 2.1 מיליון שקל שלא היה זקוק להטבת מימון. אפשר לראות כי פערי המחיר קטנים מפערי השכר ביניהם. איפה נמצא כי רמות השכר של המשקיעים גבוהות מהממוצע? דווקא באופקים. שם נמצא כי השכר הממוצע של הרוכשים נע בין 80-60 אלף שקל למשק בית - כלומר מדובר באנשי העשירון העליון.

את רכישת הדירות של המשקיעים מהעשירון העליון אפשר להבין, אבל אם יורדים רגע לרזולוציה של אנשים שרכשו דירה עם הטבות מימון והדירה עלתה 1.8 מיליון שקל (החזר חודשי של כ-7,000 שקל לחודש) - קשה להבין איך אושר להם דבר כזה. זוג שמרוויח 21,200 בחודש (אם נקל ונייח ששניהם מרוויחים שכר שווה וכך המס השולי נמוך יותר), מכניס 18,400 שקל. כעיקרון, זוג צריך לשלם 30% מההכנסה, לכל היותר, עבור דירה.

עוד ב-

האם זוכי מחיר למשתכן באמת הרוויחו מיליונים בזכות המדינה?

לכתבה המלאה

במקרה כזה, התקרה שלו עומדת על כ-5,500 שקל. מה הוא עושה? מוציא 40% לערך מהשכר שלו ולוקח סיכון - משום שהכסף נשחק בשל יוקר המחיה והוא גם לא עומד בהמלצה של בנק ישראל.