בימים האחרונים נמכרה דירת פנטהאוז בפתח תקוה במחיר גבוה מהמקובל בשוק. לרוב, כשמדובר בפנטהאוזים, המחיר הממוצע למ"ר משתנה משמעותית. פנטהאוזים ודירות גן הם מוצר מיוחד. הנכסים האלה מכילים מרפסות גדולות וגינות גדולות שמתומחרות על ידי היזם בצורה אקוויוולנטית (בין 0.25-0.5 משטח בנוי רגיל. כלומר, 100 מ"ר מרפסת שווה בערך 50 מ"ר בנוי ו-100 מ"ר גינה - כ-25 מ"ר שטח בנוי).

לפני שנגיע לשורת המחיר, כמה מילים על פתח תקוה: העיר הזו עוברת תקופה לא פשוטה. היצע הדירות בפתח תקוה הוא גבוה, כי החברות שנכנסו לשם בונות מגדלים רבי קומות. בנוסף, המחיר למ"ר גבוה ונע סביב 27 אלף שקל (הדירות החדשות יקרות בהרבה) ולא פשוט לקנות דירה במחיר הזה. השוק בפתח תקוה מוצף גם במשרדים ולכן אנחנו רואים ירידת מחירים באזור ב.ס.ר. מחירי הדיור, לפחות בשנה האחרונה, עולים באחוזים בודדים. הטבות המימון החזירו את פתח תקוה לחיים וברבעון האחרון, בין דצמבר לפברואר, אפשר לראות שמספר העסקאות עולה, גם בדירות החדשות (360 לעומת 279) וגם בדירות יד שנייה (471 לעומת 434). 

מנתונים שאספה עבורנו מדלן, נראה כי פתח תקוה נמצאת בצמרת הערים שבהן הכוח נמצא אתל הקונים. אפשר לזהות זאת באמצעות הורדת המחיר באתר. בראש רשימת הערים שבהן המוכרים מורידים מחיר במודעות (33% מהמפרסמים) נמצאת קריית אונו, שנחשבת לעיר מבוקשת מאוד. יכול להיות שבשל ההיצע הגבוה וריבוי הדירות החדשות, חלק מהמוכרים החלו במגמה של הורדת המחיר. פתח תקוה נמצאת שמינית ברשימה הזו: 23% ממפרסמי המודעות מורידים מחיר.

למרות ההאטה בשוק היוקרה, התמחור שונה. דירת פנטהאוז (יחצ)

מנתונים שאספה עבורנו חברת הפינטק WeCheck, למרות הבנייה הרבה אין שינוי לטובה בכל הנוגע לשוק הדירות להשכרה. היצע הדירות במרץ 2024 עמד על 534 דירות. כעת, במרץ 2025, ההיצע עומד על 572 דירות. המספרים של מרץ מצביעים על עלייה משמעותית של כמעט 33% לעומת החודש הקודם, אבל בהיבט שנתי - היצע הדירות להשכרה ירד ב-6.4%. העובדה שהמחירים בפתח תקוה גבוהים מקשה על משקיעים להיכנס פנימה (גם בגלל ההיצע הגבוה) וזו התוצאה.

ועכשיו, לדירת הפנטהאוז שנמכרה באם המושבות החדשה בסכום של כ-7 מיליון שקל. מדובר בפרויקט Y-Premium של חברת יעקבי יוניברסל. דירת הפנטהאוז היא בקומה ה-15. היא משתרעת על שטח בנוי של כ-166 מ"ר בתוספת מרפסות בשטח כולל של כ-70 מ"ר. הדירה כוללת תקרות גבוהות ומטבח משודרג.

חלק מהדירות בפרויקט הן דירות דופלקס עם מעלית פרטית בדירה - עניין חריג ביחס למקובל בשוק. בבניין יהיו בסה"כ 18 קומות עם 3 מעליות, והדירות כוללות גם 2 חניות פרטיות תת קרקעיות ומחסן. בדקנו את המחירים בפרויקט. דירות 5 חדרים בקומות הנמוכות נמכרות ב-3.6 מיליון שקל, דירות 6 חדרים ב-3.9 מיליון שקל. גם בשנה שעברה נמכרו דירות 6 חדרים במחיר הזה, מה שמעיד על כך ששוק הדירות במחירים של 4 מיליון שקל ומעלה חווה עצירה מסוימת.

לגבי הדירה הספציפית הזאת, גם אם מכניסים לחישוב את המרפסת (כמחצית משווי בנוי) עדיין מקבלים כ-35 אלף שקל למ"ר. כפי שציינו קודם, מחירי הדירות החדשות בעיר גבוהים בהרבה מהמחיר הממוצע. במרבית הפרויקטים המחיר הממוצע נע סביב 30-32 אלף שקל למ"ר, אבל מצאנו פרויקטים בודדים בהם המחיר נע סביב 28-29 אלף שקל למ"ר. ההערכה היא שמחירי הדירות באזורים כאלה, בהם המחיר למ"ר גבוה ביחס לאזור, יעלו בשיעור נמוך לעומת הממוצע הארצי. הסיבה לכך היא היצע הדירות הגבוה יחסית ומגוון הפרויקטים בעיר. 

הבניין בפתח תקוה (הדמיה: 3 מבטים הדמיות)

עוד ב-

"פנטהאוזים ליד קיסריה ב-4 מיליון שקל" - זה אמיתי?

לכתבה המלאה

כלומר, איך שלא תסתכלו על זה: המחיר למ"ר בפרויקט הזה הוא גבוה גם ביחס לדירות החדשות. מצד שני, מצאנו כי הקבלן נתן כאן הטבת מימון שעוקפת את הוראות המפקח - סבסוד משכנתא, כך שהרוכש ישלם ריבית של 3% בלבד. זה יכול להסביר חלק מהפער בין המחיר הממוצע למ"ר בשאר הפרויקטים לבין הפרויקט הזה. הקבלן תמיד מתמחר את הטבות המימון הללו ומכניס אותן לתוך מחיר הדירה.