בזמן שאיום הטילים מרחף מעל מדינת ישראל, אחת השאלות שמטרידה רבים היא נושא הביקוש לדירות. בחודשים האחרונים אפשר לראות את המגמה של האטה בעסקאות נדל"ן, שאמורה להוביל לירידה במחירי הדירות. לפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות לא יורדים בשיעור דרמטי, אם בכלל. כשמסתכלים על צד ההיצע, אפשר להבין מדוע: בסוף השבוע בחנו את מספר המכרזים שנעשו ברמ"י בשנים האחרונות, לעומת המצב השנה. התמונה מעידה על קיפאון בשוק. לא עברו יומיים וכבר נתוני הלמ"ס, שפורסמו אתמול, מסגירים את הבעיה הגדולה: מספר ההיתרים בירידה משמעותית של 35% ברבעון האחרון ונתוני גמר הבנייה בשנה האחרונה מבשרים על ירידה משמעותית של יותר מ-14%.

השבוע, לאחר תקופה ארוכה שבה יצאו לשיווק מכרזים בודדים, מתברר כי מספר המכרזים של רמ"י עומד על אפס. למעשה, סגירת המכרזים הקרובים תתבצע רק ביום שני הבא, 30 ביוני, והיא תכלול 11 מכרזים שונים. האם הדבר עשוי להעלות מעט את היצע הדירות? לא בטוח. פרט לכך שעדיין לא ידוע האם המכרזים ייסגרו בהצלחה, רק שישה מכרזים נוגעים לבנייה רוויה למגורים והשאר - למסחר ומשרדים ולתחנות תדלוק. 

מתוך ששת המכרזים האלה, אחד באזור יהודה ושומרון, והשאר ביבנה, באר שבע וקריית ארבע. רק מכרז אחד נמצא באזור ביקוש, בתל אביב. מדובר במכרז קטן יחסית, לבניית 16 דירות בלבד. מחיר המינימום במכרז עומד על כ-6.8 מיליון שקל, כשהוצאות הפיתוח נמצאות בשוליים - פחות מחצי מיליון שקל. מבדיקה עולה כי מדובר בשטח לבנייה סמוך לאיצטדיון בלומפילד ביפו - כלומר בדרום תל אביב. מדובר בשטח לא גדול, של כ-866 מ"ר.

"תקופת יובש כזו לא זכורה לי בשנים האחרונות. עורכי הדין והשמאים שלי בודקים כל יום מה קורה עם המכרזים. אם ב-2022 היינו יושבים כל יום כדי לדון במכרזים השונים וב-2023 חשנו האטה, עכשיו החברה כמעט לא מתכנסת כדי לדון באפשרות לגשת למכרזים", אומר לנו יזם מוביל מאזור השרון. "אם אתה שואל אותי, אין השפעה של המלחמה. רמ"י מתכננת את המכרזים מראש, ואתה רואה שמתחילת השנה לא יוצאים כמעט שיווקים חדשים. מדינת ישראל יודעת לתכנן, אבל פחות טובה בלבנות".

"כשיש ירידה כזאת, מה זה אומר על הבאות?" (פלאש 90/ דור פזואלו)

"העובדה שיש ירידה במכרזים לא מוסיפה לכל חגיגת המחירים והלחץ כלפי מעלה", אומר שמאי המקרקעין אמיר דרור. "השנה אמנם לא הסתיימה, אבל המגמה ברורה. גם ככה הלחץ של המחירים כלפי מעלה נקבע כתוצאה מהביקושים האדירים שלא מצליחים להירגע, וכדאי שנשמור על מינימום היצע במכרזים כי ברגע שיש ירידה זה יכול להשפיע על המחירים. כשיש ירידה כזאת, מה זה אומר על הבאות? אנחנו יכולים לראות מה יקרה ממש מעבר לפינה".

"סיפור ההיצע והביקושים שזור בתוך מלחמה מתמשכת, שרק מגבירה את הצורך במרחבים מוגנים. אני מניח שנראה עליית מחירים בדירות עם ממ"ד, לעומת ירידה בדירות ללא מוגנות. בדירות כאלה, ניכרת ירידת מחירים לטווח הקצר. בטווח הארוך, המימד הפסיכולוגי נרגע וזה ניכר במחיר. יש צמצום במכרזים, וההיצע נבלם, יש בזה כדי להחזיק את המחיר של הדירות הלא ממוגנות, שנהנות מקשיחות המחירים".

המשמעות של ביקוש נמוך יותר לדירות בתקופה הזו מתנגשת עם הרצון של המדינה להגדיל את ההיצע ובכך להוביל לירידת מחירים. כשהמדינה רוצה להוריד מחירים, היא צריכה להשפיע על צד הביקוש מצד אחד, מה שהיא עושה כרגע באמצעות מס גבוה למשקיעים וכן עם הגבלות מגבלות המפקח על הבנקים, ומצד שני - להגדיל את היצע הדיור בישראל.

שמאי המקרקעין אמיר דרור (כפיר זיו)

גם אם נתעלם מהנתונים שהוציא הלמ"ס אתמול, לפי נתוני מינהל התכנון, זוהי השנה השלישית ברציפות בה מוסדות התכנון שברו את שיא אישור יחידות הדיור. בתחום הדיור לראשונה נחצה רף ה-200 אלף דירות המתוכננות, כשאושרו כ-204 אלף יחידות דיור (היעד הממשלתי: 125 אלף יחידות דיור). אז איך קורה שהמחירים עולים? או שהיעד הממשלתי נמוך מדי, או שמספר התחלות הבנייה נמוך מדי.  למרות עלייה בשנה האחרונה בהתחלות הבנייה, הם עדיין רחוקים מהמציאות. לפי התכנית הממשלתית שאושרה ב-2017, המדינה צריכה לייצר עד 2040 יותר מ-100 אלף יחידות דיור בשנה - 70-80 אלף יחידות עבור אותה שנה ואת ההפרש - כדי לסגור פערי עבר. בפועל, המדינה מייצרת 50-55 אלף יחידות דיור בשנה ובכל שנה הפער גדל.

גם הביורוקרטיה לא מקלה: מהנתונים עולה כי הזמן הממוצע להכרעה בתוכנית בוועדה מחוזית ב-2024 היה 17.8 חודשים (1.5 שנים). 62% מהתוכניות שהייתה בהן הכרעה ב-2024 עמדו בפרק זמן זה. זהו נתון גרוע. בשנים קודמות (2021-2023) אחוז התוכניות שהוכרעו תוך שנה וחצי נע בין 74%-67%.

עוד ב-

משקיעי הנדל"ן מסתבכים: "רוצים דירה להשקעה? תתחייבו למכור במחיר גבוה"

לכתבה המלאה