מחירי הדירות הקטנות ירדו בתחילת המלחמה. הסיבה לכך היא הביקוש הנמוך לדירות ישנות, שנבנו לפני 1992, ללא ממ"ד. כשהביקוש לדירות האלה ירד, זה הוריד את המחיר הממוצע של כלל הדירות הקטנות.

במגזר החרדי, הדברים לא תמיד עובדים אותו דבר. בעבר הביקוש לדירות קטנות היה דווקא גבוה, למרות שתא משפחתי אחד הכיל בממוצע מספר גבוה יותר של ילדים. היום, המגזר החרדי קונה דירות חדשות בבית שמש ובקריית גת, וגם באזורים נרחבים באשדוד. הם קונים דירות גדולות וחלקם נוטש את הדירות הקטנות.

מצד אחד נרשם במגזר מעבר לדירות עם ממ"ד, ומצד שני אפשר לראות שמשפחות שלמות, בבני ברק למשל, לא משנות כיוון. החרדים מהווים היום כ-13% מאוכלוסיית המדינה (1.26 מיליון איש), כמה מהם מחזיקים בדירה? לפי דוח חדש של המכון לאסטרטגיה, מתברר כי המגזר החרדי מאמין יותר מהמגזר החילוני בבעלות על דירה.

כשני שליש מהחרדים מחזיקים בבעלות על דירה, ולא בהכרח חדשה. אז מה מונע מחלקם לעבור לדירות חדשות בהיקפים גדולים יותר? בעיקר השכר. למרות עלייה של כמעט 60% בשכרם בעשור האחרון, הם מרוויחים בערך 50% פחות מאשר המגזר החילוני. החרדים יהוו חמישית מאוכלוסיית המדינה (ואולי קצת יותר) בתוך 40 שנה, אולי אפילו מעט מוקדם יותר.

את הנהירה של המגזר החרדי לדירות חדשות אפשר לראות דרך מבצעי דירה בהנחה - בהגרלה האחרונה. 18 אלף איש נרשמו להגרלה באופקים, והתחרו על 417 דירות; 26 אלף איש נרשמו להגרלה בבית שמש, והתחרו על 237 דירות. כש-44 אלף חרדים נאבקים על 654 דירות - אפשר להבין שהמגמה השתנתה.

נתונים שאספנו באמצעות אתר מדלן מצביעים על ירידות מחירים גבוהה בערים אלעד ורחובות וירידה מינורית באשדוד. יש לכך כמה סיבות, אבל נראה שחלק מהן קשורות למחירים הגבוהים באלעד. דירה חדשה ממוצעת עולה בין 21-23 אלף שקל וזה לא מעט עבור המגזר החרדי, שמרוויח פחות בממוצע. הירידה במחיר ברחובות, ייתכן שהיא מושפעת גם מהגרלות דירה בהנחה, שם המחיר הממוצע למ"ר היה נמוך משמעותית ממחיר השוק. גם המחיר בבית שמש מזנק, וזו אולי הסיבה שהעלייה הייתה מינורית יחסית. בית שמש יותר יקרה מאלעד היום, והמחיר נושק ל-24 אלף שקל למ"ר ומתחיל להתקרב לערים כמו נתניה. בעסקאות אחרונות של דירות חדשות אפשר לראות שהמחיר כבר שם - 25-26 אלף שקל למ"ר.

הדירות הקטנות היו אטרקטיביות יותר בסוף 2022, כשהציבור הבין שהריבית הגבוהה תישאר כאן תקופה מסוימת. חלק מהרוכשים הפכו למצמצמי דיור בעל כורחם. הם לא יכלו לעמוד בהחזר החודשי הגבוה, ועברו מדירות גדולות לדירות קטנות. בשנתיים האחרונות עלו מחירי הדירות הקטנות ב-20%. זה גבוה ביחס לעלייה הארצית.