נדל"ן ותשתיות

ההתחדשות העירונית בשיא: 15 אלף דירות ייבנו - רשימת הערים נחשפת

אחרי שמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן חתם בחודש שעבר על צו הכרזה ל-13 מתחמים, הושג סיכום לגבי בניית 25 מתחמים. 40% מהם בירושלים, רובם ייבנו על ידי חברה אחת. רשימת הערים, כולל תל אביב וערי פריפריה, בפנים

איציק יצחקי | 4/11/2025 11:05

יהודה מורגנשטרן מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון (צילום פלאש 90/ גילי יערי, ציון אוחנה)

בעיית היצע הדיור בישראל ידועה, ועל מנת להתגבר עליה המדינה צריכה לבנות לגובה. הפתרון הוא התחדשות עירונית, פרויקט שמגדיל אחיזה בשוק הדיור מדי שנה - אך עדיין לא מתגבר על הפער בין הביקוש להיצע.

בחודש שעבר פורסם לראשונה ב-ice כי מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון שמונה לאחרונה כמ"מ ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה הכולל 13 מתחמים חדשים לפינוי בינוי ב"מסלול מיסוי". המתחמים כללו 1,078 יחידות דיור קיימות, אשר יהרסו ובמקומן ייבנו 3,348 יחידות דיור חדשות. כעת מתברר כי מורגנשטרן חתם על הכרזה הכולל 25 מתחמים חדשים לפינוי בינוי - בניהן אותן יחידות.

לצו ההכרזה הזה יש חשיבות רבה, בעיקר על צד היצע הדיור בישראל. חלק ממתחמים אלו הוכרזו ב"מסלול רשויות", בהם מקודם התכנון על ידי הרשות להתחדשות עירונית והרשות המקומית, וחלק ב"מסלול מיסוי", בהם התכנון מבוצע ביוזמת יזם פרטי. המתחמים כוללים 4,450 יחידות דיור קיימות, אשר ייהרסו ובמקומן ייבנו 14,897 יחידות דיור חדשות.

אחד המתחמים שייבנו - מתחם פלמח בשדרות (הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות)

הכרזה משמעותית היא ההכרזה על מתחם רמות עמל בטירה כמתחם פינוי בינוי. מתחם זה הוא המתחם השני שהוכרז ביישובי המגזר הערבי, לאחר מתחם בנצרת. ההכרזה על מתחם זה, שתכנונו מקודם בותמ"ל, תאפשר את קידום ההתחדשות העירונית במתחם מורכב זה המצוי במרכז היישוב, ומעורר קשיים רבים. הבנייה במתחם נעשתה ביוזמת העירייה על קרקע בבעלותה, כדי לתת מענה דיור לזוגות צעירים, ואולם הפרויקט שהחל בשנות השבעים כשל. התוכנית החדשה תאפשר להרוס את הדירות שנבנו, ולבנות במקומן 250 דירות חדשות, דבר שיסייע לתת מענה לחובות שצבר הפרויקט למדינה ולרוכשי הדירות.

חשיבות רבה יש גם להכרזה על מתחם הפלמ"ח בשדרות כמתחם פינוי בינוי. במתחם זה יהרסו 131 דירות ובמקומן יבנו 515 דירות חדשות בבניינים עד 10 קומות. מתחם זה הוא אחד מארבעה מתחמים בעיר שזכו בהרשאה למענק ממשלתי של 30 מיליון שקלים על מנת לסייע במימוש הפרויקט.

ההכרזה על מתחם כמתחם לפינוי-בינוי מקנה ליזם את הטבות המס הקבועות בחוק, החיוניות למימוש הפרויקט, מאפשרת הגשת תביעות כנגד דיירים המסרבים לעסקה, בתנאים הקבועים בחוק, וקידום התכנון במוסדות תכנון ייעודיים. כאשר מדובר במסלול מיסוי, ההכרזה נעשית בשלבים מתקדמים של הפרויקט.

במתחמים שהוכרזו, המצויים בירושלים (10 מתוך ה 25), תל אביב, פתח תקווה, רמת גן, מבשרת ציון, טירה, שדרות , הוד השרון וקרית גת , יבוצעו פרויקטים של התחדשות עירונית, במסגרתם ייהרסו בניינים ישנים שבהם 4,450 דירות ובמקומם ייבנו 14,897 דירות חדשות. אגב, מהכרזת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על מתחמים לפינוי בינוי, אפשר ללמוד כי כמעט שליש מהמתחמים הם של קבוצת בית ירושלמי BY. כלומר, שבעה מתוך אחד עשר מתחמי פינוי בינוי בירושלים (ו-25 מתחמים בסך הכל, כאמור) מקדמת הקבוצה.

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון ומ"מ ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "משרד השיכון נמצא בעבודה מתמשכת להגדלת היצע הדירות החדשות בישראל לשם מתן מענה לצורך המינימלי שאנו אמורים לספק לאזרחי ישראל, הזכות לרכוש דירה במחירים שפויים. בשנים האחרונות התעצם חלקה של ההתחדשות העירונית בנפח התחלות הבניה והשיווקים בשוק הנדל"ן. זוהי מגמה שתמשיך להתרחב ותהליך הכרזת המתחמים אותה מבצעת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית באופן תכוף וגובר, הוא גורם מרכזי לכך. המתחמים שהוכרזו הם מתחמים בולטים בלב ערי הביקוש בישראל כמו גם בפריפריה החברתית והגיאוגרפית. חידוש מתחמים אלה יסייעו גם לשיפור איכות החיים, שדרוג התשתיות הישנות וחיזוק האוכלוסייה והקהילה".

להלן רשימת המתחמים שהוכרזו במסלול רשויות:

מתחם הפלמ"ח בשדרות
במתחם קיימות 131 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 515 יחידות דיור חדשות.
המתחם מקודם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

מתחם רמות עמל - טירה
במתחם קיימות 120 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 250 יחידות דיור חדשות.
המתחם מקודם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

מתחם מטרו ארלוזורוב - פתח תקווה
במתחם קיימות 1,271 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 4,355 יחידות דיור חדשות.
המתחם מקודם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

מתחם הכלנית - מבשרת ציון
במתחם קיימות 135 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 563 יחידות דיור חדשות.
המתחם מקודם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

מתחם בר כוכבא/סטרומה/גולדנהירש - פתח תקווה
במתחם קיימות 54 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 502 יחידות דיור חדשות.
מימון ותכנון על ידי יזמים, עיריית תל אביב הגישה בקשה להכרזה.

מתחם נווה שרת/אח"י דקר - תל אביב יפו
במתחם קיימות 451 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 1,159יחידות דיור חדשות.
מימון ותכנון על ידי יזמים, עיריית תל אביב הגישה בקשה להכרזה.

מתחם כיכר השקד - תל אביב יפו
במתחם קיימות 80 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 240 יחידות דיור חדשות.
מימון ותכנון על ידי יזמים, עיריית תל אביב הגישה בקשה להכרזה.

מתחם המחרוזת - תל אביב יפו
במתחם קיימות 272 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 700 יחידות דיור חדשות.
מימון ותכנון על ידי יזמים, עיריית תל אביב הגישה בקשה להכרזה.

מתחם הדר יוסף/השדרה - תל אביב יפו
במתחם קיימות 80 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 240 יחידות דיור חדשות.
מימון ותכנון על ידי יזמים, עיריית תל אביב הגישה בקשה להכרזה.

מתחם הדר יוסף - תל אביב יפו
במתחם קיימות 600 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 1,200 יחידות דיור חדשות.
מימון ותכנון על ידי יזמים, עיריית תל אביב הגישה בקשה להכרזה.

להלן רשימת המתחמים שהוכרזו במסלול מיסוי:

מתחם הנרייטה סאלד/גיורא - הוד השרון
במתחם קיימות 48 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 152 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אאורה בע"מ

מתחם דרך חברון 108/110 - ירושלים
במתחם קיימות 64 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 234 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אסדן ישראל בע"מ

מתחם דרך חברון הגדול - ירושלים
במתחם קיימות יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא בראזני דבלינגר דרך חברון בע"מ

מתחם הצוף - ירושלים
במתחם קיימות 183 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 800 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא החברה להתחדשות ירושלים בע"מ

מתחם קטמונים 11 - ירושלים
במתחם קיימות 72 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 284 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא

מתחם קדושי בבל 10-14 - ירושלים
במתחם קיימות 48 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 264 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא בית ירושלמי בע"מ

מתחם רחל אמנו 48/46
במתחם קיימות 35 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 80 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא בית ירושלמי בע"מ

מתחם גוואטמלה 29-25 - ירושלים
במתחם קיימות 85 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 290 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא בית ירושלמי בע"מ

מתחם קוסטה ריקה 56 - ירושלים
במתחם קיימות 32 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 151 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא בית ירושלמי בע"מ

מתחם קוסטה ריקה 16-14 - ירושלים
במתחם קיימות 25 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 102 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא בית ירושלמי בע"מ

מתחם התומר 10-8 - ירושלים
במתחם קיימות 70 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 230 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא בית ירושלמי בע"מ

מתחם מבוא בנימין – קרית גת
במתחם קיימות 144 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 903 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא פנינת בניצין קרית גת בע"מ

מתחם מתחם התקווה/מעלה השואבה - רמת גן
במתחם קיימות 89 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 280 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אביב התחדשות עירונית במעלה השואבה בע"מ

מתחם ידע עם - רמת גן
במתחם קיימות 50 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 132 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אזורים התחדשות עירונית בע"מ

מתחם יפת 183-173 - תל אביב
במתחם קיימות 97 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 272 יחידות דיור חדשות.
היזם בפרויקט הוא אקרו אביב ביפת שותפות מוגבלת.