טיל שפוגע בבניין מגורים הוא אירוע טראומטי. אך במקרים מסוימים, דווקא הפגיעה עלולה לשבור קיפאון תכנוני וכלכלי שנמשך שנים ולהפוך בניין ישן לפרויקט התחדשות עירונית. בישראל קיימים מאות אלפי בנייני מגורים ישנים שנבנו לפני התקנים המודרניים לבנייה, רבים מהם ללא ממ"דים וללא חיזוק מפני רעידות אדמה, אך רק חלק קטן מהם מצוי בהליכים של התחדשות עירונית.

במקרים רבים ניסו דיירים בבניינים אלה במשך שנים לקדם פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי, אולם שוב ושוב נתקלו בסירוב מצד דיירים אחרים, בקשיים שהערימו הרשויות המקומיות ואף בחוסר היענות מצד יזמים שטענו כי "אין היתכנות כלכלית". נזכיר כי בחלק מהערים כ-80% מהדירות הן ללא ממ"ד.

עו"ד און איל ינקו, מומחה בהתחדשות עירונית וליטיגציה בנדל"ן, עונה על סוגיית התחדשות עירונית בבניין שנפגע מטיל או מהדף. לדבריו, "פגיעה ישירה של טיל או נזק הדף משמעותי הם כמובן אירועים שאיש אינו מאחל לעצמו. עבור הדיירים מדובר בטראומה אמיתית ובפגיעה ממשית ברכוש ובתחושת הביטחון. אולם לעיתים דווקא אירוע חריג, כמו פגיעה ישירה בבניין או נזקי הדף, עשוי להפוך פרויקט שבעבר נחשב לבלתי אפשרי, לכזה שניתן כעת לקדם".

מה קורה כשמבנה ישן נפגע?
"כאשר מבנה ישן נפגע, משתנה לעיתים נקודת האיזון התכנונית והכלכלית שהייתה קיימת במשך שנים: דיירים שבעבר התנגדו לפרויקט מוכנים לבחון אותו מחדש, הרשויות המקומיות פתוחות יותר לפתרונות תכנוניים, והכדאיות הכלכלית עבור יזמים משתפרת. כך עשוי להיווצר חלון הזדמנויות נדיר, שבו בניין ישן שנחשב 'תקוע' במשך שנים הופך לפתע לפרויקט התחדשות עירונית ממשי. חשוב להדגיש כי כל מקרה נבחן לגופו ולא כל בניין שנפגע מטיל מתאים בהכרח לפרויקט התחדשות עירונית. בהמשך לכך, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי מוקדם ככל האפשר, על מנת לבחון האם האירוע, קשה ככל שיהיה, עשוי לפתוח פתח לפרויקט התחדשות עירונית שלא ניתן היה לקדם בעבר".

אנשים גרים בבניין אבל עד כה לא הייתה היתכנות כלכלית לחיזוקו. כעת הוא נפגע. האם הנזק יכול להפוך פרויקט לא כדאי לפרויקט אפשרי?
"ייתכן שכן. כאשר עלות השיקום גבוהה וכוללת גם חיזוק מבני משמעותי, הפער בין תיקון הבניין לבין הריסתו ובנייתו מחדש מצטמצם. במצב כזה, פרויקט התחדשות עירונית עשוי להפוך לאפשרות כלכלית ריאלית יותר. כך, במצב רגיל יזם נדרש להביא הון עצמי משמעותי מהבית כדי לקבל ליווי בנקאי. כאשר בניין נפגע מטיל, והדיירים ממחים ליזם את הזכות לקבלת הפיצוי ממס רכוש, נוצרת קונסטלציה פיננסית ייחודית. הפיצוי הממשלתי נכנס לפרויקט כבר בתחילת הדרך ונחשב מבחינת הבנקים כמעט כ'מזומן'. הדבר מפחית את היקף המימון שהיזם צריך להביא מהבית ומשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט".

אפשר דוגמא?
"אם עלות שיקום בניין שנפגע היא 2 מיליון שקל, וסכום זה מאושר לפיצוי על ידי מס רכוש, היזם מקבל 'בונוס' של 2 מיליון שקל לתקציב הבנייה החדש. במונחי נדל"ן, זה עשוי להיות שווה ערך למכירה של דירה שלמה "על הנייר" מבלי לבנות אותה עדיין. על כן מומלץ לא לראות בפיצוי מהמדינה ככסף שנועד רק "לתקן קירות", אלא להפוך אותו למענק התנעה לפרויקט התחדשות עירונית.

 
עו"ד און איל ינקו

איך אפשר "לנצל" את הפגיעה בבניין לצורך מציאת הסכמות בין הדיירים?
"במקרים רבים, אחד החסמים המרכזיים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא חוסר הסכמה בין בעלי הדירות. כאשר הבניין נפגע והדיירים חווים באופן מוחשי את מגבלותיו של מבנה ישן ללא ממ"דים או תשתיות מודרניות, מתגבשת לעיתים הסכמה רחבה יותר כי אין די בתיקון נקודתי וכי יש צורך בפתרון כולל. דווקא בשלב זה ניתן לנצל את חלון ההזדמנויות שנוצר. מומלץ לכנס אספת דיירים בהקדם, להציג את האפשרויות העומדות בפני הבניין ולבחון האם קיימת נכונות עקרונית לקידום פרויקט. לעיתים עצם קיום הדיון המשותף והצגת החלופות בצורה מסודרת מאפשרים לגבש הסכמה ראשונית שלא הייתה קיימת בעבר".

פגיעה של טיל בבניין יכולה להשפיע על עמדת הרשות המקומית?
"כאשר בניין ישן נפגע, רשויות מקומיות עשויות להיות פתוחות יותר לבחינת פתרונות של התחדשות עירונית. מדוע? ראשית, בניין חדש שנבנה במסגרת התחדשות עירונית כולל בדרך כלל ממ"דים, חיזוק מבני ותשתיות מודרניות, דבר המשפר את רמת הבטיחות. שנית, פרויקט חדש מאפשר לעיתים להסדיר ליקויים תכנוניים קיימים, לשפר את המרחב הציבורי, להוסיף שטחים ציבוריים או תשתיות ולחדש אזורים ותיקים בעיר. על דיירים המעוניינים בהתחדשות עירונית להציג לרשות המקומית שאלה אחת והיא האם נכון להשקיע משאבים רבים בהחזרת בניין ישן למצבו הקודם או עדיף לנצל את ההזדמנות ולבנות אותו מחדש, בטוח וממוגן יותר וכך לשפר גם את המרחב העירוני כולו".

מה הצעד הראשון שעל דיירים בבניין שנפגע לעשות אם הם רוצים לבדוק אפשרות להתחדשות עירונית?
"כאשר בניין נפגע מטיל או מנזקי הדף משמעותיים, חשוב לפעול במהירות אך גם בצורה מסודרת. הצעד הראשון הוא להבין האם עדיף לשקם את הבניין הקיים או לקדם הריסה ובנייה מחדש במסגרת התחדשות עירונית. לשם כך מומלץ כבר בשלב מוקדם לפנות לעורך דין בעל ניסיון בהתחדשות עירונית, אשר יוכל לבחון את המצב המשפטי והתכנוני של המגרש, את זכויות הבנייה החלות עליו ואת האפשרות לשלב את הפיצוי ממס רכוש במבנה המימון של הפרויקט. במקביל, חשוב להזמין חוות דעת הנדסית מקצועית שתבחן את מצבו הפיזי של המבנה ואת היקף הנזק שנגרם לו. חוות דעת זו חיונית לא רק לצורך קבלת החלטה של הדיירים האם לשקם את הבניין או לקדם פרויקט חדש, אלא גם לצורך ההתנהלות מול מס רכוש, יזמים וגופים מממנים".

ומה קורה אם הבניין נפגע תוך כדי הליכי מו"מ מול היזם?
"בפרויקטים שכבר נמצאים במשא ומתן עם יזם, מומלץ לדיירים לעצור לרגע את המשא ומתן ולבחון מחדש את תנאי ההתקשרות. לעיתים נדרש לעדכן את ההסכם או להוסיף נספח מיוחד המסדיר את השפעת הפגיעה בבניין, את אופן הטיפול בפיצוי ממס רכוש ואת התאמת לוחות הזמנים של הפרויקט. בנוסף, חשוב לוודא כי הזכויות לקבלת פיצויים והטיפול בנזק מוסדרים בצורה ברורה, כדי למנוע מצב שבו כספי הפיצוי או האחריות לשיקום הבניין יוצרים מחלוקות בין הדיירים לבין היזם בהמשך הדרך".

עוד ב-

דרמה בשוק הנדל"ן: העיריות יאפשרו להיכנס לדירות ללא טופס 4

לכתבה המלאה

ונניח שהבניין נפגע מטיל. לפי עמדת מהנדס העיר ניתן לשקם אותו אבל הדיירים מעוניינים בהתחדשות עירונית. מה עושים?
"העובדה שניתן לשקם את הבניין מבחינה הנדסית אינה שוללת בהכרח את האפשרות לקדם פרויקט של התחדשות עירונית. לעיתים שיקום המבנה מחזיר אותו למצבו הקודם בלבד, כלומר לבניין ישן ללא ממ"דים, עם תשתיות מיושנות ורמת מיגון נמוכה יחסית. במצבים מסוג זה מומלץ לפעול במהירות ולגבש עמדה משותפת באמצעות אנשי מקצוע, עורך דין, שמאי ומהנדס. חוות דעת מקצועיות עשויות להביא לכך שמהנדס העיר לא יבחן את הבניין רק דרך השאלה האם הוא יציב או מסוכן, אלא גם דרך שיקולים רחבים יותר של תכנון עירוני ובטיחות. הצגת תמונה תכנונית וכלכלית מלאה, הכוללת את מצבו האמיתי של המבנה, היעדר ממ"דים, התשתיות המיושנות והפוטנציאל לשיפור סביבתי, עשויה להוביל את מהנדס העיר למסקנה כי דווקא הריסה ובנייה מחדש היא הפתרון הנכון יותר בטווח הארוך, הן לדיירים והן לעיר כולה".