מאז תחילת 2025 שוק הנדל"ן כולו מדבר על זה: מספר עסקאות הנדל"ן הולך ופוחת, הריבית הגבוהה מרחיקה את היכולת שלכם לקנות דירה והקבלנים מעניקים מבצעי מימון במטרה למשוך רוכשים חדשים.

השאלה הגדולה היא האם השוק נמצא באמת במשבר, והאם בועת הנדל"ן אכן הובילה לכאוס שעליו דיברו מומחי הנדל"ן ב-2023 - קריסה דו ספרתית של מחירי הדיור. לא משנה על איזה נתון תסתמכו, בין אם מדובר בנתוני הלמ"ס המקלים או בנתוני האוצר, התשובה היא שלילית. שוק הנדל"ן עדיין בהאטה, אבל המשכנתא הממוצעת עולה ואיתה גם היקף המשכנתאות.

אתמול, רגע לפני ההסכם המתגבש בין ארצות הברית ואיראן שהושג לפנות בוקר, פורסמו נתוני עסקאות הנדל"ן לחודשים פברואר עד אפריל, והיה אפשר לראות שמספר הדירות הלא מכורות יורד משמעותית. האם זה מצביע על זינוק במכירת דירות? לא בהכרח. השקר של נתון מספר הדירות הלא מכורות ממשיך להדהד - הוא לא משקף דבר ומספר הדירות שנותרו למכירה והן מוכנות לא נמצא בעלייה.

אם להסתמך על נתוני החודשים האחרונים, אפשר לראות כי מאז ספטמבר 2023 ועד נובמבר 2024 נצפתה עלייה במספר עסקאות יד שנייה - ממוצע של 2.8% בחודש. מדצמבר 2024 עד אוגוסט 2025 נצפתה האטה של 1.6% ומספטמבר 2025 שוב עלייה - הפעם של 0.3%.

עם עובדות אי אפשר להתווכח - לממשלה ולבנקים נוח שתדברו על הקריסה הזאת כל עוד היא לא מתרחשת באמת: שוק הנדל"ן לא נמצא בקריסה, גם לא בהאטה משמעותית. הוא נמצא בהאטה קלה בלבד מאז תחילת המלחמה, אם כי בחודשים מסוימים, נצפתה עלייה בנתוני המכירות. המצב הנוכחי נוח מאוד לבנקים. הם מתמודדים עם האטה, אבל לא עם קריסה. במשרד האוצר לוקחים קרדיט על הירידה במחירי הדיור - אבל האמת היא שללא הריבית הגבוהה והמלחמה, כנראה שהיינו רואים עליות במחירי הדיור - לא בקצב שבו הם זינקו ב-2021 ו-2022, אבל לפחות בקצב עליית האינפלציה.

קריסה של מחירי הדירות? לממשלה נוח שתחשבו כך (עיבוד נתוני הלמ"ס)

מספר עסקאות הנדל"ן לא תמיד מבטא את רמות המחירים, אבל לפני שנביא את הנתונים, כמה מילים על שוק היד השנייה: הטענה המרכזית של הספקולנטים היא ששוק הדירות החדשות נמצא בבעיה ולא תמיד רואים את הטבות המימון בתוך העסקאות. שני דברים מרכזיים צריך לדעת בהקשר הזה: הראשון, אפשר לקחת את נתוני דירות יד שנייה ולדעת האם יש ירידות או עליות. והשני: הטבות המימון מהוות פחות מ-25% מהעסקאות של הדירות החדשות. הדירות החדשות מהוות 40% מכלל העסקאות בשוק. זה אומר שבפועל מדובר על פחות מ-10% מהדירות.

טילים בכל הארץ, ריבית גבוהה, אבל המחיר הממוצע כמעט זהה השנה (עיבוד נתוני למ"ס)

ועכשיו, לנתוני דירות יד שנייה: אם משווים את נתוני פברואר-מרץ לעומת פברואר-מרץ של 2025, אז מחירי הדירות הכלליים ירדו ב-1.2%. מלבד 2018 (שלושה רבעונים) ו-2023 (במחצית השנייה בלבד, ובעיקר בגלל המלחמה), לא נרשמו ירידות משמעותית. ב-2025 נרשמה האטה, אבל מחירי הדירות כמעט לא השתנו. בשנה האחרונה, הירידות החדות ביותר נרשמו בתל אביב והמרכז, סביב 3.5%-3%, אבל בירושלים המחירים עלו ב-4.2%.

איך יודעים שהמחיר של דירות יד שנייה עולה? קחו את נתוני החודשים האחרונים ותראו. מחירי הדירות החדשות בניכוי מחיר למשתכן ירדו ב-0.3% בפברואר ומרץ, לעומת החודשיים הקודמים, אולם בסך הדירות, כלומר כולל דירות יד שנייה, נרשמה עלייה של 0.3%. זה אומר ששוק היד השנייה לא רק שלא מדשדש - אלא נמצא בעלייה.

ומה עם המחיר הממוצע? למרות ההאטה, בערים הגדולות נרשמו עליות במחיר הממוצע. בכפר סבא (11.3%), תל אביב (10.3%), נתניה (8.2%) וחיפה (6.9%) נרשמו עליות גדולות. ירידות במחיר הממוצע נרשמו בערים אשקלון (3.2%), הרצליה (2.9%) ובת ים (2.5%). אם שאלתם איך זה יכול להיות, התשובה פשוטה: דירות היוקרה. בתל אביב קנו מאות דירות בשדה דב ובמרכז העיר, מה שהעלה את המחיר הממוצע. זה לא אומר שהמחירים עולים, אבל זה כן מסביר את האנומליה בשוק הדיור: למרות ההאטה, המחיר הממוצע בחלק מהערים עולה.

השאלה הגדולה היא מה יקרה בהחלטה הריבית בחודש יולי. הנגיד כבר רמז שהוא עשוי להפחית את הריבית פעם נוספת, ואם זה יקרה, ונראה הפחתה ל-3.5%, סביר שחלק מהביקושים הכבושים ישתחררו. נזכיר כי מחר יפורסם מדד מחירי הדיור לחודשים מרץ ואפריל, לעומת פברואר ומרץ. כלומר, נוכל להבחין בשינוי בין אפריל, התקופה שאחרי המלחמה שבה אמורה להיות האטה, ולבין פברואר, אבל חשוב לציין: לא כל העסקאות נכללו במדד האחרון בחודש מרץ, מאחר שלוקח זמן לנתוני רשות המסים להגיע. עלייה נוספת עלולה לבשר על שינוי כיוון בשוק הדיור, לפחות בכל הקשור לדירות יד שנייה.

עוד ב-

הבלוף בנתוני הנדל"ן - והקשר לבועה שלא באמת קיימת

לכתבה המלאה