נדל"ן ותשתיות

הבלוף בנתוני הנדל"ן - והקשר לבועה שלא באמת קיימת

86 אלף דירות לא מכורות או דירות יוקרה במיליארדים? זינוק במכירת דירות בתל אביב או שפל שלא נראה כמותו מאז שנות האלפיים? והאם שוק הדיור חסין מפני מלחמות וטילים או שהוא בעיצומו של משבר? עם סטטיסטיקה קשה להתווכח, אבל תלוי איך קוראים אותה. ומה הקשר לערוץ 14? | טור שישי

איציק יצחקי | 12/6/2026 11:07 עקבו אחרינו בגוגל

1. שוק הנדל"ן נע כמו מטוטלת מאז מרץ האחרון. המערכה מול איראן היא זו שקובעת את סדר היום: תחזית הריבית, סגירת אתרי בנייה, נתוני המשכנתאות - הכל משפיע. כל אמירה של טראמפ מחזקת או מרסקת את מניות הנדל"ן. המשקיעים הזרים מגיבים מהר לכל תרחיש של הסלמה או אפשרות להסכם. וגם השוק הישראלי מגיב בהתאם.

גם רוכשי הדירות מגיבים באותו אופן: אמירה חיובית של טראמפ גוררת תחזית אופטימית לגבי הריבית ומכאן לירידה בהחזר המשכנתא ולהגעה למשרדי המכירות. הסלמה גוררת תחזית פסימית לגבי הריבית בארה"ב, וגם בישראל, ומכאן - שרוכשי הדירות נשארים בבית.

מי שמכיר את סדר היום בישראל של 2020, של 2023 ושל 2025 ו-2026 מבין שזאת מדינה במשבר תמידי. יוצאים מקורונה? נכנס מאבק ביוקר המחיה, יוצאים משם? מתחילה הרפורמה המשפטית, ואז טבח, מלחמה ארוכה, מערכה מול איראן. ועוד אחת. וחוזר חלילה. שלא לדבר על מערכות הבחירות שגרמו כאן לסחרור גם במהלך הקורונה.

דירות ריקות בתל אביב

השאלה הגדולה היא לא האם, אלא למה שוק הנדל"ן בישראל עדיין חסין מפני המגיפות, המלחמה והאירועים החריגים. מה זה אומר על ההמשך? אחרי הכל, הוא הצליח לעבור כמעט כל מכה שהנחיתו עליו: קשה להאמין שיש עוד מדינה שבה שוק הנדל"ן היה שורד לא רק ריבית גבוהה ומלחמה, אלא גם פגיעה של המפקח על הבנקים שלה במבצעי הקבלנים, שהן חברות פרטיות. אבל היי, זה קרה בישראל.

ומכאן עולה עוד שאלה: האם שוק הנדל"ן צריך לתמחר את עניין המלחמות ולהגיב להן בהאטה? הרי הוכח שבתקופה שבה הריבית גבוהה ויש טילים בישראל - המחירים יורדים. האם זו לא דווקא הזדמנות קנייה עבור רוכשי הדירות שיושבים על הגדר, או שהם מחכים שמחירי הדיור יעלו בעוד 5% כדי לקנות? מה ההיגיון לקנות דירות במחיר שיא ולא במחיר שפל?

המסקנה הברורה שעולה מנתוני משרד האוצר והלמ"ס בחודשים האחרונים, שמראים שהירידה הקטנה במחירי הדיור היא בסך הכל לגיטימית ביחס לאירועים שרודפים את ישראל בזה אחר זה, במאקרו ובמיקרו, צריכה להיות פשוטה: דירות קונים היום, לא במחירי שיא ולא במחירי בועה.

מי שחושב אחרת, ישלם יותר.

2. קראתי השבוע בעיון רב את סקירת הנדל"ן של האוצר. עם סטטיסטיקה אי אפשר להתווכח, אבל אפשר בהחלט לפרש אותה בצורה שונה. באוצר מצאו סיבה טובה לזינוק במכירות בתל אביב - 133% יותר, והכל בגלל מימוש אופציות.

הנתון הזה הוא מדויק, וסביר להניח שאם האוצר מפרסם אותו - הוא קרא את הנתונים ומבין שאחד הפרויקטים הגדולים בשדה דב שחרר כמות גדולה של חוזים בחודש אחד. אז מה הבעיה? הבעיה היא שלא ראינו את האוצר מזכיר בעת הירידה הגדולה במחירי הנדל"ן בתל אביב את כמות הגדולה של המכירות דאז, שחלקן באו לידי ביטוי בדוחות החברות, ומדווח כי השוק לא נמצא בשפל.

כשנתוני רשות המסים מצביעים על שפל במכירת דירות, מסבירים לנו שמדובר ב"שפל היסטורי שלא נראה כמותו מאז שנות האלפיים", וכשנתונים מצביעים על אחוז גבוה של חוזים בבת אחת, מדווחים לנו שזה נובע מ"מימוש אופציות". עכשיו קחו את אותה סטטיסטיקה, ונסו להפוך את הסדר. את נתוני השפל חזקו בגל המכירות ש"פשוט עוד לא הגיע לכדי מימוש" ואת הנתונים החזקים תנמקו בהצלחה של מכירות דירות היוקרה בשדה דב.

לא שיטת הספירה הזו, ולא האחרת, מדויקות. שתיהן עושות עוול עם רוכשי הדירות הפוטנציאלים שכבר מבולבלים. מספרים להם על 86 אלף דירות לא מכורות, בזמן ש-70 אלף מתוכן הן כלל לא דירות. בחלק משמעותי מאותן קרקעות הטרקטור עדיין לא התחיל לחפור.

צריך לזכור שבסוף, כמו ברוב המקרים, האמת נמצאת בתחום האפור: שוק הנדל"ן בהאטה, אבל לא נכנס לסחרור, חברות הנדל"ן מוכרות דירות יוקרה במחירים גבוהים בכמויות גבוהות בפריסייל, אבל השוק חוזר לתקן את עצמו כשהם מציעים דירות במחירי מחירון. ולבסוף, בישראל יש כ-70 אלף קרקעות לבניית דירות, שנמצאות בשלבים מוקדמים ומאוחרים של הבנייה, אם בכלל. לא מדובר בדירות ריקות שמחכות שתבואו לקנות אותן. חלקן יהיו מוכנות ב-2028, וחלקן (בשדה דב למשל) ב-2036.

אפרופו שדה דב: גינדי, שמכרה 700 דירות במתחם, תקבל בקרוב היתר מלא לבנייה. ואז, בבת אחת, ייגרעו מאות דירות ממספר הדירות הלא מכורות. או אז, הלמ"ס ידווח שיש עלייה משמעותית במכירות (למרות שמדובר בסך הכל בקבלת ההיתר), והאוצר שמדובר ב"מימוש אופציות".

3. קבלן מוכר אמר לי השבוע, ספק בציניות, שקריאת נתוני האוצר והלמ"ס על שוק הדיור, מזכירה לו את המאבק הבלתי פוסק בתוך המשפחה על השלט בבית. אלה צופים ב-12, ואלה ב-14. "לפעמים, אני כל כך עייף מחדשות רעות שאני מעביר", הוא מודה, רגע לפני שהוא מזפזפ שוב לערוץ המתחרה. "לפעמים, בא לי לשמוע חדשות טובות, אז אני רואה או קורא משהו אחר".

"באיזה ערוץ אתה צופה עכשיו?", שאלתי.

"תהיה בטוח שאני לא שוכר דירה", הוא השיב.