1. לרמי לוי נדל"ן, לשופרסל נדל"ן ולאיתן יוחננוף שמגדילים אחיזה בשוק הנדל"ן, הצטרף השבוע, בשעה טובה, אייל רביד מויקטורי. אושר עד מוכרים רכבים בהנחה משמעותית? רביד רוצה למכור לכם דירות בקופות.

האמת שהרעיון הזה עלה כאן בשיחה שקיימתי לאחרונה עם איתן יוחננוף. "לא רחוק היום", הוא אמר לי בראיון. "שבו נמכור דירות בקופות". בניגוד לויקטורי, יוחננוף רוצה להיכנס לשוק המגורים, לבנות בעצמו ולמכור. ויקטורי היא מתווך. היא תקבל עמלה על כל מכירת דירה.

אז איך תעבוד שיטת המכירה? אם מישהו חשב שהקופאית בסופר עומדת למכור לכם דירה, הוא טועה. מדובר בסך הכל בשיתוף פעולה בין הסופרים לבין חברות הנדל"ן. הם יתנו לכם פרטים, דרך נציג מכירות שיישב שם במקום במשרד המכירות, אבל האחריות, הבדק, החוזה - הכל יתנהל מול הקבלן.

הראיון עם איתן יוחננוף בחודש אפריל (לחץ לכתבה המלאה)

אבל זו לא השאלה החשובה. מה שמעניין הוא האם העובדה שויקטורי נכנסת לשוק הנדל"ן אומרת שכל כך קשה למכור דירות. האם הקבלנים משדרים אות מצוקה ולא יכולים למכור ולכן הם צריכים את ויקטורי?

לפני שנענה, כמה מילים על ההודעה עצמה: בויקטורי יציעו דירות באזורים של 1.3-1.8 מיליון שקל, בעיקר בפריפריה. לא ידוע אילו דירות הם ימכרו, אבל אם מדובר בדירת 3 חדרים בערד, לא בטוח שזו עסקה כדאית. סביר שויקטורי לא תציע לכם דירות 5 חדרים בפתח תקוה או בראש העין. הם ינסו למקד את עצמם באזורים פריפריאליים. עדיין לא ברור באילו דירות מדובר, בכמה חדרים ובאיזה מפרט.

סביר שחברת הנדל"ן תקצה לויקטורי חלק מהדירות וזו תשמש כצינור למכירה בשיטת פריסייל, לכמות דירות מוגבלת. אבל רק שאלה: אם ויקטורי תקבל אחוז מכל עסקה, והיא רוצה להוזיל את מחירי הדירות ב-10% - מה יישאר לקבלן שהרווח היזמי שלו הוא 12%? האם יהיה שווה לעבור דרך ויקטורי כדי לקבל הנחה של 100 אלף שקל לדירה זולה בפריפריה? האם הנציג שיישב בסופר יוכל לספק לכם לא רק פרטים ראשונים, אלא לענות על שאלות מיקרו, כמו מי הקבלן המבצע, מהי התכנית הסביבתית של האזור, איך נראית התב"ע של השכונה, מהי שיטת הבנייה, כמה דגמים יש למטבח, האם יש נקודת מים במרפסת ומהם מחירי הארנונה באזור?

ויקטורי מביטה מהצד על שלוש חברות שמגדילות אחיזה והיא רוצה להיות חלק מהמשחק הזה. הקמעונאיות הגדולות מבינות ששוק הנדל"ן נמצא בשפל וקונות קרקעות ונכסים מסחריים, רגע לפני ההתפרצות. השלב שבו ויקטורי ויוחננוף ימכרו דירות בקופות, מסמל כמה הן מאמינות בשוק. די לקרוא את הדוחות של רמי לוי נדל"ן או יוחננוף ולהבין שהם מתחילים להגדיל אחיזה.

ואם מישהו חושב שרמי לוי או איתן יוחננוף הם פראיירים - שיקום.

2 דברי הנגיד השבוע הפכו לשיחת היום בקרב הקבלנים. הם מחכים שהוא יוריד ריבית. האפשרות הזאת, הצפי הזה, הם אומרים - החזירה עוד רוכשים למשרדי המכירות. הריבית עומדת היום על 3.75%, האפשרות שהיא תרד ל-3.5% ביולי מוציאה עוד אנשים מהבית. זה לא אומר שנראה כעת התפרצות ביקושים, אבל לפעמים הציפיות גוברות על כל מציאות. המחירים עדיין גבוהים (ולא בטוח שיירדו), אבל בישראל אנשים רוצים קורת גג. בישראל כולם מדברים על זה שעדיף לשכור ולא לקנות, אבל 70% הם בעלי דירות.
 

הקבלן יוסי אברהמי אמר לי השבוע כי הוא לא מבין מדוע הציבור בא בטענות לקבלנים. הוא טוען כי הריבית, המסים, מחירי הקרקעות, הנטל הגדול שיש על הקבלנים - כל זה גורם לכך ש-60% מעלות הדירה בכלל לא קשורה אליהם, אלא למדינה. אם זה המצב, זה אומר שהמחירים לא יכולים לרדת בקצב גבוה, אם בכלל. שאר ההוצאות קשורות לעלות עבודה (שהולכת ועולה) ולרווח יזמי. אם מישהו חושב שקבלן ייצא לפרויקט עם אחוז יזמי אפסי הוא טועה. אף בנק לא ייתן ליזם כסף לטובת פרויקט עם רווח יזמי של 5%. זה מסוכן, כי הוא עלול לקרוס בהמשך עם כל שינוי קטן בעלויות המימון (ריבית) או עלויות העבודה (מחירי הסחורות והפועלים עולים במלחמה).

אז למה הריבית היא אישיו כל כך גדול? מפני שזה מקטין עלויות מימון ליזם וחוסך לו מיליונים, ומוריד את ההחזר החודשי של המשכנתא - מה שעוזר ללקוחות לקבל החלטה לקנות דירה. באיזו עוד מדינה בעולם נתוני חודש אפריל בשוק עסקאות הנדל"ן, חודש מלחמה שבו אנשים הסתגרו בממ"דים, יכולים להיות חיוביים? כנראה שרק בישראל. 

אם הריבית תרד ביולי, השוק עלול להשתנות והתיאוריה שרכישת דירה לא משתלמת בשל הריבית הגבוהה, עלולה להתחיל לקרוס. זה לא רק הפחתה של רבע אחוז, אלא הפחתה מצטברת של אחוז בתוך מספר חודשים.

3. יש סיבה נוספת לשינוי שעומד להתרחש בשוק הדיור עם הורדת הריבית, והוא היקף המשכנתאות. חלק מההיקף הזה מתבסס על מחזורי משכנתא. מה לדעתכם הדבר הראשון שיעשו נוטלי המשכנתאות של סוף 2023 ותחילת 2024 במקרה שהריבית תרד? ימחזרו אותה. חלקם עשוי לקחת חלק גדול יותר במסלול פריים בגלל הצפי להפחתות נוספות.

הריבית יורדת כשהאינפלציה אינה דביקה ומתקררת, כשהנגיד מרגיש מספיק בטוח שהמחירים לא בדרך לזנק. כשזה קורה, בצורה עקיפה, גם המסלולים האחרים אמורים להיות משתלמים יותר. אם כך, הורדת ריבית תוביל לא רק לגידול במספר העסקאות, אלא גם למספר המיחזורים לגדול ומשם, להיקף המשכנתאות לגדול בהתאם. משם, הדרך לאפקט העדר קצרה מאוד.

איך אמר השבוע נשיא התאחדות הקבלנים, רוני בריק? "הציבור יושב היום על הגדר, אבל גם ציבור הקבלנים יושב מהעבר השני. הוא מחכה ליציבות וודאות. ככה לא בונים מדינה". כמו שהזהרנו כאן לאחרונה, הקבלנים מחכים לרוכשים בפינה. השאלה היא מי ימצמץ קודם.

עוד ב-

יוסי אברהמי: "רוכשי הדירות רוצים הנחה - אבל לא מבינים דבר אחד"

לכתבה המלאה