ענף ההתחדשות העירונית בישראל ניצב כיום בתקופה רגישה ומורכבת במיוחד. נתוני הלמ"ס העדכניים (לשנה שבין אפריל 2025 למרץ 2026, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד) מצביעים על מגמה מדאיגה בשטח: בעוד שסך התחלות הבנייה הכלליות בארץ שומר על יציבות יחסית, הרי שבהתחלות הבנייה במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) נרשמה ירידה של כ-3% ברמה הארצית, מ-15,358 יחידות דיור ל-14,915 בלבד.

במחוזות מסוימים הבלימה הזו חריפה עוד יותר: במחוז תל אביב נרשמה ירידה של כ-2.6% (מ-7,558 יחידות ל-7,362), ובמחוז ירושלים נרשמה צניחה דרמטית של כ-56% בהתחלות הבנייה של פרויקטים אלו (מ-2,541 יחידות ל-1,110 בלבד).

הסיבה העיקרית להאטה זו נעוצה בירידה של מחירי הדירות לצד זינוק של כ-20% בעלויות ההקמה שהופכת פרוייקטי פינוי בינוי שבתחילת הדרך נראו רווחיים לפרויקטים ללא כדאיות כלכלית ליזם.

התחדשות עירונית בתל אביב (shutterstock)

בניגוד למכרזי קרקע של רשות מקרקעי ישראל, שבהם היזם משלם ריביות כבדות על הקרקע וחייב לבנות מהר כדי לא לקרוס, בפרויקטים של התחדשות עירונית הקרקע שייכת לבעלי הדירות. המשמעות היא שליזם אין מנוף לחץ פיננסי מיידי, והוא יכול לגרור רגליים, לעכב הליכי תכנון או לפנות לדיירים בדרישה חד-צדדית לפתוח את ההסכמים ולהפחית את התמורות שהובטחו להם כדי להחזיר את הפרויקט לכדאיות כלכלית. פנייה כזאת מצד היזם עלולה לייצר בהלה, משבר אמון בין הבעלים ליזם, לגרור סכסוכים ממושכים ולהקפיא את הפרויקט לשנים.

"כדי להתמודד עם המציאות הזו בצורה מושכלת, יש כמה כללי הזהב שכל בעל דירה חייב להכיר כשהיזם מבקש לצמצם תמורות", אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן. הכלל הראשון, לדבריו, הוא לנשום עמוק ולא לחתום בלחץ. "פנייה של יזם להפחתת תמורות היא הזמנה למשא ומתן ולא גזר דין סופי. אל תסכימו לשום שינוי, ויתור או חתימה על מסמך עקרונות חדש תחת לחץ או איומים שהפרויקט יבוטל לאלתר".

הכלל השני הוא להכיר בתנאי השוק המשתנים: חשוב להבין שלא תמיד מדובר בניסיון של היזם למקסם רווחים על גבכם. עלייה של כ-20% בעלויות ההקמה לצד ירידה במכירות פוגעת משמעותית בתקבולים וברווחיות הצפויה של היזמים. הבנת שוק הנדל"ן הנוכחי תסייע לכם לנהל שיח ענייני ומקצועי ולא אמוציונלי".

כהן ממליץ לדרוש פגישת הבהרה מיידית בשיתוף בעלי מקצוע מטעמכם. "עם קבלת הפנייה, על נציגות הדיירים לדרוש פגישה דחופה עם היזם. הפגישה חייבת להתקיים בנוכחות אנשי המקצוע המייצגים אתכם, ובראש ובראשונה עורך הדין של הדיירים ובוודאי שמאי המקרקעין שאמון על הפן הכלכלי בפרויקט, כדי לקבל הסבר מפורט ומגובה במספרים על הסיבות לבקשה. אין לכם שמאי מקרקעין שמייצג אותכם עדיין? זה הזמן לשלב אותו בפרויקט".

את המשא ומתן הוא ממליץ לא לנהל לבד: "היזם מגיע לדיונים כשהוא מגובה באנשי מקצוע מנוסים. בעלי הדירות אינם כלכלנים או שמאים ואינם אמורים להתמודד עם הטענות הללו בעצמם. כל שיח על שינוי בהסכם המקורי חייב להתבצע אך ורק באמצעות עורכי הדין והשמאים המייצגים את הדיירים בפרויקט".

ומה עם שילוב שמאי מקרקעין שיכין דו"ח בחינת היתכנות כלכלית? לדבריו, "זהו הצעד החשוב ביותר. על מנת לבחון את הטענות או בקשות של היזמים עליכם להפעיל שמאי מקרקעין עצמאי מטעמכם (שמאי דיירים), שיכין דו"ח בחינת היתכנות כלכלית עדכני מטעמו. השמאי יבדוק האם הפרויקט אכן איבד מהרווחיות שלו, באיזה היקף, והאם בקשת ההפחתה של היזם מוצדקת ופרופורציונלית למצב האמיתי".

כמו כן, למרות שהרווח היזמי נדחק ברוב הפרויקט, הוא ממליץ לבקש הפחתה בשיעור הרווחיות היזמית. כהן: "התאמת הפרויקט למצב השוק לא צריכה להתגלגל כולה על גבם של בעלי הדירות. מומלץ במסגרת פתיחת ההסכם ע"י היזם לשפר עמדות גם של בעלי הדירות ולבחון את כלל הפרמטרים השמאיים/כלכליים בהסכם. במסגרת המשא ומתן, יש לדרוש מהיזם להציג גמישות ולהסכים להפחתה מסוימת בשיעור הרווחיות היזמית שלו (למשל, להסתפק ברווח מופחת בטווח הסביר של התקן הכלכלי) לפני שהוא פוגע בתמורות שלכם".

מצד שני, כהן טוען כי יש להעדיף הפחתת מפרט על פני הפחתת מטרים. "במידה והדו"ח השמאי מוכיח כי אכן נדרשת התאמה כלכלית כדי למנוע את עצירת הפרויקט, תעדיפו תמיד להתפשר על איכות המפרט הטכני (למשל סוג הריצוף, המטבח או רמת האבזור) ולא על המטראז' הפיזי של הדירה, המרפסת או המחסן. מפרט טכני ניתן לשדרג באופן עצמאי בעתיד; מטרים בנויים שהלכו לאיבוד לא יחזרו לעולם".

עוד ב-

דירוג ההתחדשות העירונית: אלה ענקיות הנדל"ן ששולטות בתחום

לכתבה המלאה

הנושאים הבאים שהוא מבקש לבחון הם חוק הרחבת הממ"דים (מאפשר ליזמים לפתוח תוכניות מחדש כדי להרחיב את שטחי הממ"דים), סעיף התאוששות (מנגנון שיקבע כי במידה ומחירי הדירות בשוק יעלו במהלך הבנייה או שהעלויות יירדו, התמורות שנגרעו מכם יוחזרו לכם במלואן או יתורגמו לפיצוי כספי הולם) ומינוי שמאי כבר בשלב המכרז, כדי לבדוק האם תמורות הגבוהות ריאליות. "הדבר הזה ימנע בחירה של יזם שהציע תמורות לא ריאליות מלכתחילה, ויחסוך לכם עוגמת נפש רבה בהמשך", הוא מסכם.