נדל"ן ותשתיות

17.2 מיליון שקל לדירה: העשירים שקונים נכסים לא שמעו על האטה

הדוח של ישראל קנדה מספר את הסיפור של שוק הנדל"ן: בזמן שבחלק מהפרויקטים מוכרים דירות במחירי 2022, באולפנים מדווחים שהירידות במחירי הדיור הגיעו ל-20%. הקבלנים מתחילים לצחצח את החרבות - והמלחמה מול אנשי שוק ההון היא היחידה שעשויה להסתיים במפולת. לשני הצדדים | טור שישי

איציק יצחקי | 28/8/2026 14:48 1 עקבו אחרינו בגוגל

1.. בשבוע שעבר הרחבתי כאן על המתיחות הגואה בין אנשי הנדל"ן לאנשי שוק ההון. המתיחות הזו, שבעבר הסתכמה בכתבות בסגנון של "איפה כדאי להשקיע את הכסף - בנדל"ן או בשוק ההון?", כך על פי השיחות, עלולה להפוך בקרוב להיות אלימה ובוטה יותר.

עשרות השיחות שקיבלתי יכולות להעיד על המצב: בעוד שאנשי הנדל"ן מנסים להחזיר קונים לשוק, אנשי שוק ההון יוצרים כאן גל של ספקולציות לקראת מפולת שמזכירה את משבר הסאב פריים בארצות הברית. המספרים מוכיחים שהאמת רחוקה מכך, ובכל זאת, הקבלנים טוענים כי הלך הרוח והאווירה משפיעים מאוד על השוק ואנשי שוק ההון מצליחים להשפיע על אופן קבלת ההחלטות של הרוכשים.

כעת, כמה מהקבלנים מספרים שהם מצחצחים את החרבות - הם טוענים שבקרוב, אם לא תהיה להם ברירה, הם יתחילו להגיע לאולפנים ולהציג דוגמאות מאלפי לקוחות שנכנסו להליך של חדלות פרעון בעקבות השקעה בבורסה. אחד מהם סיפר כי הוזמן לשיחה באחד האולפנים אך הופעתו בוטלה מאחר ואחד המרואיינים סירב שיישב באולפן בזמן שהוא מדבר.

החלטת הריבית ביום שלישי חשובה לשוק. הנגיד, פרופ' ירון (פלאש 90/ יונתן זינדל)

הזכרתי לאחד ממנהלי חברות הנדל"ן שהחברה שלו גם ציבורית, וככזו - הוא לא יכול ללכת למהלך אלים שכזה ויתרה מכך - לא בטוח שזה ישרת אותו. הוא הזכיר לי שחלק מבתי ההשקעות הן חברות ציבוריות וחלקן שמות לא מעט כסף בנדל"ן ויגדילו בקרוב אחיזה בשוק ההתחדשות העירונית.

"במצב כזה, כולם נופלים יחד", הזכרתי לו.

"תמות נפשי עם פלשתים", הוא ענה.

ספיצ'לס.

2. ישראל קנדה פרסמה השבוע את הדוחות שלה לרבעון השני, בו מכרה פחות דירות. אבל הבשורה העיקרית מהדוח הזה היא שהחברה, כך עושה רושם, פשוט מנותקת מהאופן שבו מתנהל שוק הנדל"ן. מבצעי המימון אינם רחבים, היא כמעט לא מעניקה הלוואות קבלן או מסבסדת משכנתאות ומוכרת דירות במיליארד שקל - בלי מחיר למשתכן.

שימו לב ללוח המכירות, בפרויקט Rainbow בשדה דב היא מכרה אמנם 7 דירות בלבד ברבעון האחרון, אבל הצבר שלה הולך ופוחת עם פחות מ-40% מהדירות. עד היום היא מכרה 284 דירות בתמורה כוללת של כ-2.5 מיליארד שקל - שזה יותר מ-10 מיליון שקל לדירה. במידטאון בירושלים נמכרו 295 דירות תמורת כ-1.3 מיליארד שקל; בלב בבלי, היא מכרה 20 דירות תמורת 109 מיליון שקל - 5.45 מיליון שקל לדירה; בפרויקט "People" היא מכרה 96 דירות תמורת 387 מיליון שקל - מעל 4 מיליון שקל לדירה; בפרויקט בית הנערה בהוד השרון נמכרו 13 תמורת 77 מיליון שקל - קרוב ל-6 מיליון שקל.

והנה פרויקט יוצא דופן: בפרויקט SHE נמכרו 9 דירות - אבל שימו לב להכנסות: כ-155 מיליון שקל - לא פחות מ-17.2 מיליון שקל לדירה. לאחרונה חשפנו כאן מספר מכירות שביצעה החברה במחיר של יותר מ-150 אלף שקל למ"ר. הפרויקט נמצא במקום מבוקש מאוד, בין הרצל ויהודה הלוי, והוא כולל את מבנה בית מאני שמיועד לשימור. כל זה קורה כשהבנייה תסתיים במהלך 2030; גם בפרויקט דובנוב היא מכרה כבר 18 דירות וקיבלו 207 מיליון שקל, לא כולל משרדים - 11.5 מיליון שקל לדירה.

אומרים ששוק היוקרה חווה טלטלה בימים אלה, אבל עובדתית, ישראל קנדה מצליחה להחזיק את הראש מעל המים בתקופה לא פשוטה - היא מוכרת את רוב הדירות בטווח של 5-10 מיליון שקל. כשמסתכלים על מאזן המכירות, צריך לכלול בו פרט חשוב - דינה של חברה שמוכרת 200-300 דירות בשוק החופשי, שונה מחברה שמוכרת 400 דירות בחציון, שרובן נמכרות ב"לחיצת כפתור" במסגרת מכרז של דירה בהנחה. יש הבדל בין דירה שנמכרת ב-8 מיליון שקל בלב תל אביב, לדירה שנמכרת ב-900 אלף שקל בפאתי שדרות. דווקא שם, היינו מצפים לעלייה משמעותית גם במכירות לשוק החופשי.

האם העשירים לא שמעט על ההאטה בשוק הנדל"ן? האם חברות הביטוח והקמעונאות שממשיכות לקנות ולהשקיע בחברות האלה לא יודעות שהמחירים ירדו?

נקודה למחשבה.

3. ביום שלישי הקרוב יפרסם נגיד בנק ישראל את החלטת הריבית. חלק מבתי ההשקעות מניחים שהיא תישאר על כנה, אחרים די בטוחים שהנגיד יוריד את הריבית. את הסיבות שהובילו להבשלת התנאים להורדת ריבית נוספת נשים כרגע בצד, השאלה הגדולה היא האם ירידת ריבית באמת הולכת להשפיע על נוטלי המשכנתאות.

הורדת ריבית היא עניין של אווירה. ראינו שהורדות הריבית האחרונות הובילה לעלייה מסוימת במספר העסקאות אבל לפי דוחות חברות הנדל"ן, חודשים יולי ואוגוסט היו חלשים יחסית. השאלה הגדולה היא אינה האם הורדת ריבית נוספת באמת תשפיע על האווירה, אלא באיזו מידה. הציבור בישראל התרגל לחיות תקופה ארוכה בריבית פריים של 6%, ופתאום הפריים יורד ל-5% והריבית נראית אטרקטיבית. אם התנאים יבשילו לכך, הריבית תרד בחודשים הקרובים ל-3% והפריים יעמוד על 4.5%.

הורדת ריבית נוספת תשפיע על השוק משום שהיא מגיעה בנוסף למבצעי הקבלנים, ולא רק בגלל ההחזר החודשי שיורד. ואם על ענייני אווירה דיברנו, ראוי להזכיר: היקף הפיגורים במשכנתאות יורד, יותר אנשים ממחזרים את המשכנתא שלהם והיקף המשכנתאות עולה. אלה נתונים טובים, שמצביעים על התאוששות בשוק.