נדל"ן ותשתיות
למרות הריבית: הסיבה המפתיעה שבגללה נבלמת הירידה במחירי הדירות
הריבית ומחירי הקרקעות משפיעים מאוד על מחירי הדירות, אבל יש נתון אחד שלא כולם לוקחים בחשבון: התעשיות שמייצרות את הכסף הגדול במשק. יזם מוכר מסביר מה הסיבה שבגללה המחירים לא יורדים בקצב גבוה
כשמדברים על מחירי הדירות בישראל, מתמקדים בעיקר בענייני הריבית. כשהריבית נמוכה, זה מתדלק ביקושים לדירות חדשות, וכשהריבית גבוהה - אנשים יושבים על הגדר והשוק נמצא בהאטה. גם מחירי הקרקע משפיעים מאוד - כשרמ"י משווקת קרקעות במחירים נמוכים לקבלנים, זה משפיע על אופן חישוב המחיר הסופי של הדירה וההנחה הנגזרת ממנו. כשהקרקעות יקרות, כמו שקרה ב-2021 וב-2022, קשה לקבלנים להוריד מחיר.
השאלה היא האם יש גורם נוסף שמשפיע על שוק הדיור, שנמצא בכלל מחוץ לענף הנדל"ן: התעשיות שמייצרות את הכסף הגדול של המשק. בשנים האחרונות ישראל הפכה למעצמה משמעותית של טכנולוגיה וביטחון. מאחורי המספרים האלה יש לא רק יצוא, חוזים ומניות, אלא גם מאות אלפי עובדים, שכר גבוה, גיוסים, השקעות והון חדש שנכנס למשק. בסופו של דבר, חלק מהכסף הזה מגיע גם לשוק הדיור.
זה לא אומר שכל עסקת נשק מעלה את מחיר הדירה בתל אביב, או שעובד הייטק שקיבל העלאה הוא הסיבה לכך שהדירה התייקרה. שוק הדיור מורכב בהרבה. אבל כאשר ענפים שלמים במשק מייצרים הכנסות גבוהות ומגדילים את כוח הקנייה של משקי הבית, ובמקביל היצע הדירות מוגבל, נוצר לחץ טבעי על מחירי הנכסים.
"שניים מהענפים הבולטים ביותר בכלכלה הישראלית הם ענף ההייטק והתעשייה הביטחונית שממשיכים לייצר פעילות כלכלית משמעותית. בשנת 2025, למשל, הסתכם הייצוא הביטחוני של ישראל בשיא של 19.2 מיליארד דולר - עלייה של כמעט 30% בתוך שנה", אומר אבי צבאג, יזם ומשקיע בתחום הנדל"ן.
אבי צבאג (עמית נעים)
נזכיר כי יותר ממחצית מהעסקאות היו בהיקף של 100 מיליון דולר ומעלה. המשמעות של עסקאות כאלה אינה מסתכמת בשורת ההכנסות של החברות הביטחוניות. מאחוריהן עומדת שרשרת שלמה של פעילות: גיוס עובדים, שכר, ספקים, קבלני משנה, שירותים מקצועיים והשקעות בתשתיות ובייצור. חלק מהכסף הזה מגיע בסופו של דבר גם למשקי הבית.
גם בהייטק פערי השכר משמעותיים. לפי רשות החדשנות, בשנת 2024 עמד השכר הממוצע בהייטק על כ־32.3 אלף שקל בחודש - פי 2.8 מהשכר הממוצע במשק. כבר ברבעון השני של 2024 עמד השכר הממוצע בענף על כ-31.5 אלף שקל, לעומת כ־11.3 אלף שקל בכלל המשק. פה נכנס גם שוק הדיור - כאשר ענפים שלמים מייצרים יותר הכנסות ומשרות בשכר גבוה, גדלה גם יכולת הרכישה של חלק ממשקי הבית. העובדים שמרוויחים יותר יכולים להגדיל הון עצמי, לקבל משכנתה גדולה יותר או לשלם יותר עבור דירה באזור שבו הם רוצים לגור.
היצע הדירות אינו יודע להגיב באותה מהירות. מחקר של בנק ישראל מצא כי הן הביקוש והן ההיצע בשוק הדיור קשיחים יחסית, ולכן זעזועים בשוק נוטים להתבטא במידה רבה בשינוי במחירים. עוד מצא המחקר כי מאז 2012 מחסור בהיצע לצד עלייה בהכנסות משקי הבית היו גורמים מרכזיים שתמכו בעליית מחירי הדירות. כלומר, כאשר נוצרת פעילות כלכלית חדשה באזור מסוים, לא מספיק להסתכל רק על מספר המשרות שנוצרו. צריך לשאול גם כמה דירות קיימות באזור, כמה זמן לוקח לבנות חדשות והאם העובדים החדשים יכולים להרשות לעצמם את מחירי הדיור המקומיים.
צבאג, יזם ומשקיע בתחום הנדל"ן, מספר כי בשלוש השנים האחרונות היה מעורב בעסקאות בהיקף של כ-700 מיליון שקל. הוא עוקב מקרוב אחר השינויים בביקושים ובהתנהגות הרוכשים בשוק. לדבריו, אחת הנקודות שהציבור נוטה לפספס בניסיון להבין לאן הולכים מחירי הדירות היא הקשר ההדוק בין מצב המשק, רמות ההכנסה והביקוש לדיור.
"כשמסתכלים על שוק הנדל"ן, אי אפשר לנתק אותו מהכלכלה שמסביבו. התעשייה הביטחונית וההייטק מייצרים בישראל הכנסות, מקומות עבודה ושכר גבוה, וכשהכסף הזה נכנס למשקי הבית הוא מגיע בסופו של דבר גם לשוק הדיור", אומר צבאג. "הבעיה היא שהכסף יכול להיכנס למשק בתוך חודשים, אבל דירה חדשה אי אפשר לייצר באותו קצב. וכשיש יותר כוח קנייה, יותר משרות ויותר אנשים שרוצים לגור ליד מוקדי התעסוקה, אבל ההיצע נשאר קשיח - הלחץ עובר למחירים. לכן מי שרוצה להבין את שוק הדיור צריך להסתכל לא רק על הדירות, אלא על הכוחות הכלכליים שמייצרים את הביקוש להן".
לדבריו, ההשפעה אינה בהכרח אחידה בכל הארץ. כאשר חברה טכנולוגית גדולה או תעשייה ביטחונית מתרחבת באזור מסוים, הביקוש עשוי להתמקד בסביבה שבה העובדים רוצים להתגורר. כך לצד השפעתם על התעסוקה, הענפים הללו עשויים להשפיע גם על שוק השכירות ועל הביקוש לרכישת דירות באזורים הסמוכים למוקדי התעסוקה.
וזה בדיוק המקום שבו נכנסת מגבלת ההיצע. בנק ישראל מציין בדוח השנתי שלו כי בשנת 2025 היו בישראל כ־80 אלף התחלות בנייה, אך במקביל עדיין קיים מחסור בכוח אדם בענף הבנייה. גם כאשר הביקוש גדל, אי אפשר להוסיף אלפי דירות בתוך חודשים. תכנון, שיווק קרקע, היתרים, מימון ובנייה הם תהליכים שלוקחים זמן. לכן, כאשר כוח הקנייה גדל מהר יותר מהיכולת להגדיל את מספר הדירות, הלחץ עשוי להתבטא במחירים.
מבחינת רוכשי הדירות, המשמעות היא שהסתכלות על שוק הנדל"ן דרך הריבית בלבד עלולה להיות חלקית. ריבית גבוהה יכולה להקטין ביקושים בטווח הקצר, אבל במקביל ממשיכים לפעול גורמים מבניים כמו גידול בהכנסות, תעסוקה, הגירה פנימית וריכוז של מקומות עבודה באזורים מסוימים.
"רוכש שמסתכל רק על מחיר הדירה מפספס חלק גדול מהתמונה", אומר צבאג. "צריך להסתכל על מה שקורה סביב הדירה: מי מגיע לאזור, איפה נפתחים מקומות עבודה, מה רמת השכר, מה מתוכנן להיבנות ומה קורה עם ההיצע. מבחינתי, זו בדיוק קריאת השוק - לא להסתכל על נתון אחד, אלא להבין את המערכת כולה ואת הכוחות שיכולים להשפיע על הנכס גם בעוד כמה שנים".
בסופו של דבר, הקשר בין ההייטק, התעשייה הביטחונית והנדל"ן אינו אומר שכל עסקת יצוא או כל משרה חדשה מתורגמת באופן ישיר לעלייה במחירי הדירות. אבל הוא כן מדגיש נקודה חשובה: מחירי הדיור אינם נקבעים בתוך שוק הנדל"ן בלבד. הם מושפעים גם מהכסף שנוצר בכלכלה, ממקומות העבודה שנפתחים ומהיכולת של צד ההיצע להדביק את קצב הביקוש.
עוד ב-
.jpeg)
"מי שרוצה להבין את הכיוון שאליו הולך שוק הדיור יצטרך להמשיך לעקוב לא רק אחרי הריבית ומספר העסקאות, אלא גם אחרי מנועי הצמיחה של המשק ובעיקר אחרי המקומות שבהם נוצרים הכסף, השכר והביקוש החדשים", הוא מסכם.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
