רשות מקרקעי ישראל השלימה מכרז על מתחם א' במתחם הזית ברמלה. התוצאות מצביעות על הנחה חריגה במחיר הקרקע, אבל יש לכך סיבה מקלה: היזם שזכה בקרקע הוא היזם היחיד שניגש למכרז. המתחם, בו ייבנו 102 יחידות דיור, נמכר תמורת 16.7 מיליון שקל, לעומת מחיר השומה - 36.1 מיליון שקל. מדובר בפער של יותר מ-53% במחיר השומה - כך שהמחיר נחתך ביותר מחצי.

לפי נתוני המכרז, הוגשה למתחם הצעה אחת בלבד. מי שזכתה בקרקע היא חברת "מימושים מגשימים פוטנציאל בע"מ". החברה הציעה כ-16.7 מיליון שקל, אבל לא הייתה לה תחרות. כ-16.4 מיליון שקל.

בשלוש השנים האחרונות אנחנו רואים יותר מכרזים של רמ"י שבהם מחיר הקרקע נחתך, כפי שקרה לאחרונה בבית שמש. יכול להיות שבחלק מהמקרים מחיר הקרקע לא תואם לתקופה הזו, ויכול להיות שמחיר הפיתוח הגבוה משפיע על היזמים. למשל, בפרויקט שבו יש עבודות פיתוח רבות, ויזם צריך לשלם מעל 100 מיליון שקל על פיתוח, ברור שהוא יפחית במחיר הקרקע בהתאם.

במכרזים אחרים של רמ"י מהימים האחרונים נרשמו פערים דומים: במעלה אדומים נמכרו מגרשי תעסוקה בהצעות שנמוכות בעשרות אחוזים מהשומה. במקרה של המכרז ברמלה, הזוכה תישא בהוצאות פיתוח של 11.82 מיליון שקל. סך התשלום, קרקע ופיתוח יחד, הוא כ-28.5 מיליון שקל - פחות מ-300 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור במרכז, כולל פיתוח - זה מחיר זול מאוד ביחס לאזור ומשקף מחירי שכונות בפריפריה.

בהערכה גסה, מדובר בכ-10% ממחיר דירה חדשה באזור. היזם יידרש כמובן להוסיף את עלויות הבנייה, המימון הבנקאי תחת ריבית גבוהה, מיסים ושיווק, אבל מדובר בנקודת פתיחה טובה. סביר להניח שזה הסבר חלקי להצעה היחידה: מי שמתמחר מתחם כזה מביא בחשבון גם סיכונים כמו קצב מכירות, תשתיות באזור ומחירי מכירה עתידיים. ברמלה, הדירות לא נמכרות בקצב גבוה. תשאלו את השכנה לוד, שם ההיצע גדול ופתיחת שתי השכונות החדשות, הרובע הבינלאומי ובן שמן, יצרה ירידת מחירים בחודשים האחרונים.

התוכנית של מתחם הזית ממוקמת בשולי העיר. בסביבה מתוכננת גם "רמלה מערב": שכונה חדשה של 1,200 יחידות דיור בין רחוב הזית, כביש 200, שכונת ג'ואריש ושכונת אשכול. לצדה מקודמת תוכנית רחבעם, כ-2,550 יחידות דיור על שטח המחנה הצבאי המתפנה. המשמעות היא שעשרות אלפי תושבים חדשים יגיעו לרמלה בעשור הקרוב, וזה יכול להשפיע על המחירים.

רמלה נחשבת לאחת הערים הזולות במרכז. דירות חדשות באזור מתומחרות ב-16-17 אלף שקל למ"ר. דירות 4 חדרים אפשר להשיג במחירים נמוכים של 1.5-1.6 מיליון שקל, אבל בחלק מהאזורים נבנו בניינים יוקרתיים ששם המחיר חוצה את רף ה-20 אלף שקל למ"ר. זה עדיין מחיר זול מאוד בהשוואה למרכז ומתאים מאוד למחירי המעגל השלישי מתל אביב - סביב קו התפר של גדרה-חדרה.

בנאות שמיר, 4 חדרים (כ-112 מ"ר) נסגרו סביב 2.1 מיליון שקל, כלומר בטווח של 18-19 אלף שקל למ"ר. פרויקטים אחרים משוקים במחירים של 20 אלף שקל למ"ר. בפרויקט עתידי בשער העיר שולמו מחירים ברף התחתון, סביב 16-17 אלף שקל למ"ר. 

עוד ב-

עסקת שיא בקרית ים: הדירה שנמכרה ב-5 מיליון שקל

לכתבה המלאה

שאלת המפתח שהמכרז מעלה: האם ההנחה העצומה במחיר הקרקע תתגלגל למחיר הדירה. אם מדובר בשיווק רגיל, הרווח שנוצר מהקרקע הזולה יישאר ברובו אצל היזם. הרווח היזמי ירד מאז המלחמה ויכול להיות שנראה את היזם מוכר את הדירות ברף התחתון, ומשאיר לעצמו רווח יזמי ראוי של 15% לפחות.