נדל"ן ותשתיות
גורם בנקאי בכיר: ישראל נמצאת רגע לפני גל עליות ענק במחירי הדירות
במערכת הבנקאית אומרים בימים האחרונים שניכרת עלייה במחירי הנדל"ן והיא טרם השתרשרה במלואה לרוכשי הדירות; גורם בנקאי בכיר: "המערכת הבנקאית רחוקה מהקצה אבל אנשים מתקרבים לקצה"
גורמים בנקאיים בכירים שפועלים בתחומי הנדל"ן בבנקים הגדולים אומרים כי מחירי הנדל"ן בישראל עולים מדרגה בימים האלה, זה לא רק מדד תשומות הבניה אלא עליית מחירים ששיאה יגיע בעוד סדר גודל של שנה או שנתיים קדימה.
בריאיון ל-ice, חושף גורם בנקאי בכיר שמלווה את תחום הנדל"ן באחד הבנקים הגדולים, שמחירי הנדל"ן נמצאים רגע לפני קפיצה משמעותית נוספת מעבר לעליית המחירים שכבר נראית היום בשוק.
אתם לא מנסים להלחיץ את הציבור כדי שירוץ לקנות דירות במקום לעשות את המהלך המתבקש של לא לקנות דירה במחירים האלה?
"אנחנו לא משחקים את המשחק הזה. אנחנו כבנק פועלים בשני מישורים. המישור הראשון הוא תחום הקבלנים ששם אנחנו מלווים פרויקטים החל משלב רכישת המגרש. והמישור השני הוא תחום המשכנתאות. ברור שאנחנו רוצים לראות פעילות בשוק הזה, אבל אנשים צריכים להבין את השוק הזה ולתכנן את המהלכים שלהם כמו שצריך".
אז איפה אתה מזהה את עליית המחירים?
"צריך להבין שעליית המחירים נובעת מכמה גורמים שלא תמיד פעלו ביחד. בתקופה האחרונה הם החלו לפעול באותו הכיוון וזה מאיץ עליית מחירים".
תסביר:
"אנחנו רואים היום את השלב של הבניה שנמצאת בעיצומה וכאן אנחנו רואים את מדד תשומות הבניה שעולה חזק כבר תקופה. בשלב השני אנחנו רואים את הלחץ של הציבור שרץ לקנות דירות והשלב השלישי, שהוא חדש יחסית זה עליית המחירים במכרזים של רמ"י. כאן אנחנו רואים את זה חוצה מכרזים כשכמעט בכל המכרזים החדשים ראינו קבלנים מציעים מחירים גבוהים ממה שראינו בעבר. כל אלה מאיצים תהליכים וצריך לזכור שיש את המרווח הקבלני שעולה ככל שהמחירים עולים והקונצנזוס מדבר עכשיו על תוספת של 10% מעל עליית המחירים הרגילה שנגרמת בגלל המכרזים ועליית מחירי חומרי הגלם".
בוא נדבר רגע על המשכנתאות.
"כאן אנחנו רואים כבר כמה זמן קצב של 8.5 מיליארד שקל מידי חודש בכל המערכת. אנחנו רואים כרגע ירידה ברווחיות של הבנקים מהמשכנתאות בגלל הנושא של הוראת בנק ישראל על רכיב ריבית הפריים, אבל בגדול אנחנו בקצב גבוה של משכנתאות. פעם יכולנו לחלום על מספרים כאלה בחצי שנה, היום אנחנו מדברים על קצב של 8.5 מיליארד שקל מידי חודש".
כמה המערכת רחוקה מקצה גבול היכולת שלה לתת משכנתאות?
"היא רחוקה מאוד. כאן אין בעיה. הבעיה נמצאת במקום אחר והיא בחיתום של המשכנתאות. אנחנו כבולים ליחס בטוחה ויכולת החזר של הלקוח. אנחנו עוד לא נמצאים בקצה גבול היכולת, אבל אנחנו בהחלט עלולים להגיע לשם. בכל מקרה כדאי לכל מי שלוקח משכנתא עכשיו לחשוב טוב אם הוא יוכל לעמוד בה במעלה הדרך. זה כבר לא נושא בנקאי אלא נושא צרכני שכל אחד צריך לחשוב טוב מאוד לפני שהוא קונה דירה".
כאן המקום להסביר קצת את הדינמיקה של מחירי הנדל"ן: מעבר להסבר הפשוט של היחס בין היצע לביקוש, לקבלנים יש עלויות כבדות כשהם יוצאים להקמה של פרויקט נדל"ני. העלויות האלה נובעות בשכר העובדים, מחירי חומרי הגלם וכד ואלה מקבלים ביטוי במדד תשומות הבניה. המדד הזה עולה ואיתו מחירי הדירות.
מעבר לזה יש את מחיר הקרקע שהוא חלק לא קטן בעלות הדירה וכאן, מכיוון שמרבית הקרקעות בישראל הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הרי שלמחיר אותו משלם הקבלן כשהוא רוכש קרקע במכרז של רמ"י יש משמעות. הגורם הבנקאי הבכיר שמצוי היטב בליווי בנקאי של קבלנים אומר שהמכרזים האחרונים משקפים עליית מחירי הקרקע במכרזים של רמ"י.
עליית מחירי הקרקע אינה באה לידי ביטוי באופן מידי במחירי הדירות כמו מחירי תשומות הבעניה אלא היא תבוא לידי ביטוי ביתרת הדירות הלא מכורות של הקבלן שמחירן יעלה באופן מהיר יחסית שמשקף את מחיר הדירות בפרויקט הבא שיקים, אבל עליית מחיר הקרקע תקבל ביטוי מלא בפרויקט הבא של הקבלן ועל זה מצביע הגורם הבנקאי הבכיר איתו שוחחנו.
צריך לזכור שהקבלנים, כמו יצרנים אחרים בתחומים אחרים, מנצלים את עליות המחירים של חומרי הגלם והקרקעות להוסיף אחוזים נוספים למחירי הדירות כדי לשפר את הרווחיות שלהם, זה לגיטימי וטבעי בתיאוריה הכלכלית של "תורת המחירים".
כשמשקללים את כל הנתונים האלה הרי שכאן מצביע הגורם הבנקאי איתו שוחחנו על עליית מחירים משמעותית שצפויה בטווח של שנה שתימשך גם שנתיים ויותר בגלל שמשך הבניה של פרויקט מהרגע שנרכשה הקרקע ועד שמסתיימת הבניה נע בין שנתיים לשלוש שנים כשתחילת המכירות בפרויקט היא כבר תוך שנה מרגע רכישת הקרקע במכרז של רמ"י - וכאן נזכיר יש כבר היום עליית מחירים.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(34):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
29.כתבה ממומנת. בולשיט.איתן 06/2021/05הגב לתגובה זו0 0רוצים שתקחו הלוואות לפני שהבועה מתפוצצת.סגור
-
28.יעלה יעלה רק מי יקנהשץ 06/2021/05הגב לתגובה זו0 0צריך מי שיקנהסגור
-
27.זה לא כלכלי לקנות בית בישראל נקודה.נועוש 06/2021/04הגב לתגובה זו0 0לאחרונה אלפי ישראלים בוחרים להשקיע מעבר לים ובצדק. המדינה היא כמו פחית קוקה קולה שעומדת להישרף עניין של עשר שנים ואילו ישראל.סגור
-
26.אין לי בעיה אין לי בית.העיקר שלביבי יש כמה בתים המסכן (ל"ת)רן 06/2021/04הגב לתגובה זו3 0סגור
-
25.הנדלן עוד לא אמר את המילה האחרונה (ל"ת)מאיר 06/2021/04הגב לתגובה זו1 1סגור
- טען עוד
-
24.מנפחי הבועה ושותפיה-לדין!אבו נפחא 06/2021/04הגב לתגובה זו8 0לא שכחנו ולא נשכח וגם לא נסלחסגור
-
23.בול-שיייט (ל"ת)שי לפידות 06/2021/04הגב לתגובה זו4 0סגור
-
22.איך ? כשאני לא מצליח למכור דירה שלי והורדתי כבר 8%אלי לוי 06/2021/04הגב לתגובה זו4 0והורדתי כבר 8% לעומת דירה זהה שמכר שכן שלי לפני שנה והדירה שלי הרבה יותר מושקעת ובקומה גבוהה יותר. על מה אתם בכלל מדברים ? מצטער שלא מכרתי לפני שנתייםסגור
-
כי יש לך דירה ולא ביתרונן 06/2021/05הגב לתגובה זו0 0ההתייקרויות הן בעיקר בבתים צמודי קרקע לאחר שנת הקורונה שאנשים הבינו שאין תחליף לקרקע. המחירים בישוב שאני גר בו- עתלית, טיפסו למעלה באופן מבהיל השנה.סגור
-
21.דירותוואלהעמי כהן שירותריס 06/2021/04הגב לתגובה זו0 0וואלה שדירה תעלה 10מליון מי שרוצה שיקנה בהצלחהסגור
-
20.חחחח מה לא יעשו לתדלק את לקיחת המשכנתאותיאיר 06/2021/04הגב לתגובה זו5 0גנבים שקרניםסגור
-
19.ארץ אוכלת יושביהדור 06/2021/04הגב לתגובה זו6 0רק לרדת מהארץסגור
-
18.הצעירים עוד הצליחו לגרד דירה מהיום זה כבר יהיה רק חלום! (ל"ת)אביב 06/2021/04הגב לתגובה זו0 0סגור
-
17.צודקיםאורי 2 06/2021/04הגב לתגובה זו5 6שכחתם לציין שהיה כאן ראש ממשלה שהוא גם כלכלן מבריק. הוביל את ישראל להצלחה כלכלית נדירה בעולם, חיזק את השקל, והוביל את מהפכת הסטרט אפ והאקזיטים. מתוך הכרות אישית עם בכירי הכלכלה בעולם הביא לכאן השקעות שלא היו כמותן. קידם בניה כבישים ורכבות בכל הארץ, כל זה אפשר את צמיחת מחירי הדיור. בטפשות ומתוך כפיות טובה חולנית, גרשו אותו. נתנו לבדואים אדמות גנובות בהיקפים דמיוניים, ועכשיו הארץ עומדת על קרן הצבי. כי אף אדם נורמלי לא ישקיע באזורי סיכון ליד אוכלוסיות בעייתיות ואף משקיע מחו"ל לא ישקיע במקום שבו ראש ממשלה שלא סיים תיכון ולא מבין כלום בכלכלה. אז בהצלחה עם כפיות הטובה, ותתכוננו כולכם לשלם את מחירה, בנוסף ל 30 מליארד שמועברים עכשיו לרע"ם כי איך אמר ברק: רק לא ביבי...לך! אז הוא ילך, ואנחנו נשאר עם ממשלת הגמדיםסגור
-
16.פשוט אידיוטמשה 50 06/2021/04הגב לתגובה זו5 3זוגות צעירים שנשארים במדינה הארורה הזאת הם פשוט מפגרים. זו הארץ הכי יקרה בעולם ולא רק בדיור, הכי מושחתת ברמה שלא ניתן לתקן. הכי צפופה, הכי פקודה, הכי מכוערת, מצב בטחוני דרעק. ועוד קונים פה דירות עלכ? למה ???סגור
-
כי כשיש ממשלה מושחתת שרק חושבת על עצמהר 06/2021/04הגב לתגובה זו7 2המדינה נראית כמו פח זבל גם כלכלית וגם בטחונית. בסוף מי שנשארו פה אלה אוכלי החינם והערבים.סגור
-
15.פשוט אל תקנו דירות והשוק ירדאסף 06/2021/04הגב לתגובה זו10 1בכלכלה יש חוק פשוט שאומר שכשאין ביקוש הקבלנים לחוצים למכור בשביל להחזיר את ההשקעה ואז הם יאלצו להוריד מחירים נקודהסגור
-
14.תמשיכו לקנות דירות בשעריים ב2 מיליון יא פראייריםר 06/2021/04הגב לתגובה זו8 0במקום לייבש את שוק הדירות ולתת לו לקרוס ונפץ את הבועה הודחה הזו שנקראת דירה בישראל.סגור
-
13.המחירים יעלו יותר? משקיעים בשוק ההון!!!רבקה 06/2021/04הגב לתגובה זו3 0אנשים צריכים להפנים לא מתגמל, לא קונים! מוותרת על העושק הזה.סגור
-
12.חפלהיוני 06/2021/04הגב לתגובה זו1 0מחר כולם זוכים בלוטו וקונים דירות.חחח רוצים למכור מניותסגור
-
11.ותודה למושחתיהו הבן אלף זונותרוני 06/2021/04הגב לתגובה זו5 4על 13 שנים של עליות מחיריםסגור
-
10.בדיחהיוסי 06/2021/03הגב לתגובה זו1 0מדינה בדיחה.הפמפום ממשיך.סגור
-
9.מלווים פרויקטים במיליארדיםRuhama David Oren 06/2021/03הגב לתגובה זו1 0למה שלא תבהילו את הציבור שירוץ לקנות? ברור לכם שגם אם זו האמת הציבורלא יכול ללעוס עוד... לא מספיק פוליטיקאים הונו את הציבור?סגור
-
8.כל עוד המשולש הקדוש נשמר מדינה בנקים קבלניםצדק 06/2021/03הגב לתגובה זו3 0המחירים יעלו בצורה מטורפת!!!! חייב להפריט וחייב לפתוח בחקירות נגד המתבטאין האלה שמבלבלים את המח בשיווק סמוי של דירות כדי לדחוף אנשים לקנות דירה "לפני שימריאו המחירים" אבל רבותי תזכרו שאם אתם לא קונים תקופה של כמה שנים חצי מהקבלנים יעלמו מהמפה והמחירים ינחתו אבל כל עוד לא עושים זאת אז הפראיירים משלמיםסגור
-
7.חחחחחחחחחחחחחחחחחחנן 06/2021/03הגב לתגובה זו4 0שיחנקו כל הקבלנים ומשתפיי הפעולה עם מחירי הנדלן הגבוהים בעולם לכו לעזה ואל תחזרו אמןסגור
-
6.מחכה שהבועה תתפוצץגדי 06/2021/03הגב לתגובה זו4 0כל בלון מתפוצץ בסופו של דבר, האינפלציה דוהרת ומתקרבת ..... תתכוננוסגור
-
5.ביום ראשון תקומו בבוקר ודירה תעלה בעוד 500,000פינוקיו 06/2021/03הגב לתגובה זו4 6הבנתם?! בראשון הבא בעוד 100,000 וככה כל שבוע עד שנחליט שזהו. מי שלא קונה מחר מחר מפסיד מאות אלפי שקלים.סגור
-
4.בלבול מוחיוסף 06/2021/03הגב לתגובה זו14 1בלבול מוח רוצים להכניס לתודעה של הציבור שיש והיה עלית מחירים ואז קורעים את הציבור ככה זה אנשים אם עינים גדולות שכל הזמן דואגים לעצמם ולא חושבים על האחר.סגור
-
3.איזה עליות מחירים , אני רואה דירות ביד 2 המפורסמות חודש (ל"ת)שרלי 06/2021/03הגב לתגובה זו22 1סגור
-
2.תגלו מי ה"גורם הבכיר", או שתודו שאתם מתדלקים את הבועה (ל"ת)עם כתבה ממומנת 06/2021/03הגב לתגובה זו15 0סגור
-
מחירי הדירות עולותמאיר 06/2021/04הגב לתגובה זו0 0צודק! תגלו מי הגורם הבכירסגור
-
חחחחח מה אתה רומז שזה קבלן/יזם???צדק 06/2021/03הגב לתגובה זו3 0לא יכול להיות אני בשוק בדר"כ אני מאוד מאמים לתשקורת התעמולנית שמנסה להנדס דעת קהל מבוקר עד ליל ובחלקה הלא מבוטל בכתבות ממומנותסגור
-
1.כותבים מטעם...מבין 06/2021/03הגב לתגובה זו16 0עליות? לאנשים אין כסף לאכול...סגור
-
ממש צודקמשה 50 06/2021/04הגב לתגובה זו4 0לא מבין למי יש יותר משני מיליון נדירות פח במדינה הכי צפופה ומבעסת בעולםסגור
