בחודש פברואר השנה חילקה המדינה קרקעות בנתיבות ב-900 אלף שקל - והציבור הסתער. מאות משתתפים מרחבי הארץ ניגשו למכרזים לקרקעות לצמודי קרקע. הסיבה להמון שנהר למכרז הייתה גם הבונוס: זכויות בנייה מורחבות בחלק מהמתחמים. כשמחירי הקרקעות בנתיבות עולים וצמודי קרקע חדשים נמכרים ב-3.5 מיליון שקל - אפשר בהחלט להבין את הציבור.

בתחילת החודש אישרה רמ"י חוברת מכרז למכרז חדש, בו ייבנו צמודי קרקע בשכונת רננים בערד. מדובר ב-24 מגרשים שמיועדים קודם כל לחיילי המילואים. מפרטי המכרז עולה כי המחירים של הקרקעות יהיו זולים במיוחד. חיילי מילואים שייגש למכרז ויזכו, ישלם סכום שנע בין 27-37 אלף שקל בלבד. רוב המגרשים במכרז נעים בשטחים של 400-450 מ"ר. מגרש אחד יהיה בגודל 610 מ"ר, אבל בשל העובדה שבכל המגרשים אפשר לבנות צמוד קרקע אחד (לא ברור למה המדינה לא משנה את זכויות הבנייה ומגדילה היצע - במגרשים בגודל הזה אפשר לבנות שתי יחידות דיור), המחיר כמעט לא משתנה בין המגרשים.

גם מחוסרי דיור שאינם חיילי מילואים יוכלו להשתתף במכרז, אך במקרה שלהם, התשלום יהיה 70-80 אלף שקל בממוצע. מי שאינו מחוסר דיור ואינו מילואימניק - הסיכויים שלו לזכות נמוכים ואם יזכה הוא ישלם בין 80-110 אלף שקל. איפה הבעיה? כרגיל, בנושא הפיתוח. מבדיקה שערכנו עולה כי מחירי הפיתוח לכלל המגרשים ינועו סביב 600-700 אלף שקל. תוסיפו לזה את מחיר המגרש ותגיעו לבד למסקנה שמחירם הממוצע הכולל של המגרשים ינוע סביב 700-750 אלף שקל. השאלה: האם זה שווה את המחיר?

מפת צמודי הקרקע (צילום: חוברת מכרז רמ"י)

רק לאחרונה כתב כאן יאיר מעיין, ראש עיריית ערד, טור על סיום הקיפאון ומעבר לשיווק אלפי דירות בעיר. לדבריו, מאות היתרי בנייה, אלפי יחידות דיור חדשות, ותוכניות לפיתוח תעשייה – הן רק כמה מנקודות הציון בתהליך. בבדיקה שערכנו התברר כי המוכרים בערד כמעט ולא מורידים במחיר הדירה שלהם. להפך - בשל המחיר הנמוך, זו העיר שבה הכוח הוא בעיקר אצל המוכרים ולא אצל הקונים. בדקנו מה קורה בשכונת רננים, לעומת המחירים בערד. המחירים בעיר נעים סביב 10,000 שקל למ"ר - זה נמוך גם לעומת ערים שנמצאות קרוב לגבול בדרום ובצפון וכמעט לא רואים בישראל.

לעומתה, העיר דימונה שנמצאת במרחק אווירי כמעט שווה מבאר שבע, מתפתחת בקצב הרבה יותר מהיר, בעיקר בחלק המזרחי שלה. מחירי הדירות החדשות בה מגיעים ל-13 אלף שקל. מעניין יהיה לראות האם הפיתוח המואץ של ערד, זה שראש העירייה יבטיח, יעלה את מחירי הדירות החדשות באזור. אנחנו לא רואים בשנים האחרונות פרויקטים חדשים בערד ואולי זו הסיבה לכך שהמחיר הממוצע לא עולה בשיעור דומה לערים אחרות בסביבה. גם המשקיעים, וזו עובדה, מעדיפים את דימונה ובאר שבע.

מצאנו בשכונה דירות שנמכרו בשנה האחרונה ב-7,000-8,000 שקל. ביחס לשנה בה נבנה המבנה, סוף שנות התשעים או תחילת שנות האלפיים, ברור שהמחיר עשוי לחוות תיקון כלפי מעלה (ביחס למחירי האזור) במידה ונראה בנייה מואצת של בניינים ומגדלים. לגבי צמודי הקרקע: מצאנו מספר בתים כאלה, אבל בשל מיעוט עסקאות קשה לאמוד את המחיר המדויק. מאז 2021 נעשו רק שתי עסקאות של צמודי קרקע באזור.

צמודי הקרקע נמכרים בעיקר באזור רחוב ענבלים והסביבה - אזור המוכר בריבוי צמודי הקרקע הגדולים שבו. ברחוב חיליל נמכר צמוד קרקע ב-2.84 מיליון שקל, בשטח של 436 מ"ר,  שנבנה ב-2019 והוא 193 מ"ר בנוי. לעומת זאת, נמכר צמוד קרקע אחר ברחוב ניגונים במחיר של 3.15 מיליון שקל, אך על שטח קרקע קטן יותר של 281 מ"ר. 

עוד ב-

צמודי קרקע בנהריה ב-4-5 מיליון שקל - מה גרם לזינוק במחירים?

לכתבה המלאה

המסקנה היא ברורה: אם אדם זוכה בשטח במחיר של 750 אלף שקל, ובונה עליו וילה של 190 מ"ר במחיר כשהוא משלם כ-2.2 מיליון שקל עבור בנייה ברמת גמר טובה, לא בטוח שהוא זכה מן ההפקר. יחד עם זאת, בהנחה שהוא יבנה בית של 170 מ"ר בלבד ברמת גמר רגילה, ייתכן כי הוא יסיים את הבנייה במחיר של כ-2.6 מיליון שקל. האם זה משתלם? מצאנו צמודי קרקע חדשים בדימונה במחיר נמוך יותר. באופקים ובנתיבות, שקרובים יותר לעזה אך מפותחים יותר מבחינה נדל"נית, המחיר גבוה יותר.